基于“智慧房产”的房产测绘技术发展及思考

郑举汉，陈 镇，李琳慧

（1.武汉市房产测绘中心，湖北 武汉 430015）

房产测绘是运用测绘仪器和技术测定房屋的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。随着经济发展和科技水平的提高，由3S技术支撑的测绘科学技术在信息采集、数据处理和成果应用等方面也步入数字化、实时化和可视化的新阶段，并在传统的房产测绘中得到广泛应用，以行业应用为目标实现房产测绘、房产档案、数据管理、加工、分析与数据发布的全面数字化的“数字房产”也应运而生。“数字房产”夯实了房产信息化管理的基础，为房产信息化从“数字房产”步入“智慧房产”创造了良好条件。

1 “智慧房产”的基本特征

房屋是人民生产、生活的场所和基本的物质要素，房产测绘信息属于空间信息范畴，其本质是分布式而不是中心式，具有空间特性强、数据量大、变化频繁、格式多样的特点。“数字房产”是以房屋为对象进行数字化、网络化、一体化的信息管理系统。它由单机单用户的MIS阶段到多用户MIS+CAD阶段，再到GIS、MIS、OA集成的数字房产阶段发展而成。

“智慧房产”是“智慧城市”的重要基础和组成部分，是以“数字房产”管理平台为基础，以房产管理、智慧决策、民生服务为重要内容，以房产信息资源充分整合，不同部门和系统之间实现信息共享和协同为主要特征的、可视化和智能化的房产管理信息工程。

“智慧房产”和“数字房产”最大的不同是更加追求用户的体验和对信息的集成与交互。其差异主要表现为“智慧房产”侧重于不同部门和不同系统之间信息的共享与协同，侧重于政府管理部门外部的公众服务，其成果的展示是三维可视化，主要技术是云计算技术、物联网技术和SOA技术等。

2 “智慧房产”下的测绘发展及成就

随着房地产市场的高速发展，房产测绘部门越来越受到社会的关注和重视，测绘数据准确、透明、公开是“智慧房产”服务社会的基础和核心。手工模拟测绘、数字化测绘、信息化测绘也是房产测绘经历的3个阶段。伴随着计算机技术的不断发展和社会需求的日益增加，房产测绘已完成了由最开始的手工测算到以CAD为内核的软件测算转变，形成了全面完善的基于GIS的房产测绘生产服务流程，能够提供更加准确详尽的房产测绘数据，保证了测绘成果的准确性和现势性以及信息化服务能力。与“智慧城市”建设成果相融合、与城市信息化成果相融合、与城市业务管理相融合的3大融合是面向“智慧房产”的当前房产测绘发展模式的重要支撑。

笔者单位以市局提升“数字房产”向“智慧房产”建设的步伐和提升服务保障能力为契机所测绘的武汉市1∶2 000房产管理图是全面反映武汉市城区房屋及其用地位置等状况的基本图，它利用GIS对空间数据实施强有力的高效管理，通过图上精确坐标来定义房屋坐落，实现真正意义上的房屋“落地”，在图上嵌合分丘平面图、分层分户图并挂接有关房屋属性信息后，形成了以图管房的“图数一体化”的房产管理基础信息平台。“以图管房”是现阶段我国房产信息化的重要成果，随着这一模式的应用深入，GIS已成为房产测绘生产部门和行政管理部门以及社会相关单位进行有效管理和科学决策的重要支撑。

以GIS为基础平台的房产三维系统可以实现整栋房屋在地图上的空间定位，将房屋的属性数据、权属数据和空间地理数据进行相互关联和可视化，突破了空间信息在二维平面中单调展示的缺点，为信息判读和空间分析提供了更好的途径，为房产行业提供更直观的辅助决策支持。在上述理论的支撑下，我们将基于图形数据的房屋三维建模运用在武汉市城市景观大道沿线房屋三维建模和立面整治测绘中，取得了明显工程效益；采用分层分户图建立房屋室内三维模型，使房产三维系统深入到每层每户，实现房屋室内外三维可视化，提高房产行政管理精细化水平。

3 今后房产测绘发展的思考

城市资源的数字化和网络空间的虚拟性是“数字城市”的本质特征，它引发了城市管理和生活各个方面的发展和变革。房地产业是我国的经济支柱产业，备受社会各界重视和关注。随着产业的高速发展，对产权产籍管理和房产测量的准确性都提出了更高的要求，房产信息化建设也进入到一个高速发展阶段。房产测绘和城市测绘一样，是城市空间数据生产和加工的技术服务行业，也是“智慧城市”中各数字行业管理的依赖性行业和基础技术。

从社会工业化角度来讲，房产测绘也隶属于地理信息产业的范畴，以3S技术支撑的现代测绘生产技术已成为当前测绘生产中的主导技术手段和方法，当前一个以数字服务为代表的新一代产业革命正在到来。在这场科技产业化革命的浪潮中传统的房产测绘将受到“智慧城市”乃至“智慧房产”在生产技术、工艺流程及社会服务等方面的“夹击”，传统的房产测绘需要自身变革，以适应发展的大环境。

城市信息资源和管理系统之间的相互联动和共享是“智慧城市”中的一个重要内容，GIS为技术核心的信息共享平台是房产测绘向其他部门和领域扩展的主要途径。今后的房产测绘生产模式可能是测绘生产部门从主管机构收集历史和现实的各类图件、表册及数据（电子文档）进行房产调查、测量各类房产要素、编绘各类平面图和面积量算，整合各类房产平面图并将所有数据录入数据库，除进入房产管理子系统外还必须集成整合到“智慧房产”乃至“智慧城市”的大系统内，这时的房产测绘实质上是在数字化测绘技术基础上为管理系统实时有效地提供基于地理空间信息综合服务的一种新的测绘生产模式。这种新的生产模式是在当前GIS、CORS、CAD等技术集成下的现实与虚拟相结合的信息化测绘技术服务体系，而且应该逐渐达到数据获取及处理的自动化，测量生产过程控制的智能化，测绘产品的数字化和可视化，信息共享和传播的网络化功能。

4 结 语

当前，我国的测绘科学与技术已实现了由传统测绘向数字化测绘的转化和跨越，正在沿着信息化测绘的道路迈进，这个迈进预示着测绘生产体系的全面转型，新的房产测绘生产模式是原有生产模式在“智慧房产”条件下的转型，是房产测绘信息化进入整体化和空间化发展的必然。“智慧城市”为城市管理和人们生活带来便捷，提升管理水平的同时也带来一些问题，解决这些问题应该是积极引导、科学规划和主动推进，促进新生产技术体系的尽快建立和尽早发挥作用。

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