物业服务企业擅涨停车费是否合法

徐 嵩 马 超

近年来，物业服务企业与小区业主之间的纠纷有不少是因收取小区停车费引发的。小区的停车位属于业主还是开发商？物业服务企业有权决定小区停放车辆的收费标准吗？收取的停车费到底属于物业服务企业还是业主？ 本文通过对杜女士起诉 J 物业公司擅自提高停车费的案例进行分析探讨，并提出相应建议。

案情简介

2016年5月5日，杜女士与开发商D公司签订了《广州市商品房买卖合同》购买一处房产。根据合同的规定，D公司在买卖合同订立时已选聘J物业公司提供前期物业管理服务并与J公司签订了《前期物业服务合同》。

《广州市商品房买卖合同》签订当天，杜女士也与 J 物业公司签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。《前期物业服务协议》明确约定了机动车地下车位的停车费为300元/个/月；机动车地面车位的停车费为200元/个/月。2017年房屋交付使用后，杜女士一直按照此标准向 J 公司缴纳停车费。2018年1月，J 物业公司忽然张贴出一纸公告，上调地下车位的停车费，从300元/月上调到650元/月至750元/月不等（地下停车场负三层650元/月，负二层700元/月，负一层750元/月）。

公告一出在小区内引起轩然大波，杜女士等业主认为，业主与 J 物业公司签订的《前期物业服务协议》明确约定机动车地下车位的停车费为300元/个/月，该约定是双方真实的意思表示，合法有效。D公司、J 物业公司单方涨价的行为违反了《前期物业服务协议》的合同约定，严重损害了广大业主的合法权益，要求恢复原价，而J物业公司态度强硬拒不协商。为此杜女士将D公司和J物业公司一并诉至法院，要求按照300元/个/月的收费标准开放机动车地下车位，并赔偿经济损失17 000元。

审理过程与审理结果

庭审中，被告D公司辩称，涉案车位登记在D公司名下，D公司享有完整的物权，有权决定车位的出租价格。D公司报备的《商住小区地下车位出售（出租）方案》，严格履行了法律法规规定的程序，得到了区住建局认可和备案，合法有效，原告要求履行《前期物业管理服务协议》没有法律依据。

另一被告 J 物业公司辩称，J 公司并非涉案车位的所有权人，无权对车位租金定价，J 物业公司也没有提供车位租赁服务。J 物业公司只是车位的物业管理方，没有获取车位租金的权限， J 物业公司原先收取的300元/月的费用，是物业管理费，不是车位租金。

经审理，P区法院认为：D公司与 J物业公司签订的《前期物业服务合同》作为D公司与原告签订的《广州市商品房买卖合同》的附件，是商品房买卖合同的一部分，对原告、D公司、 J 物业公司均具有法律约束力。

根据D公司与 J 物业公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与J物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的内容，地面车位停车费收费标准为每个每月200元，地下车位停车费为每个每月300元，D公司、 J 物业公司均应按照上述约定向原告收取停车场车位的月租费用。

住宅小区配套的车库、车位具有特殊性，是小区住宅的附属设施，开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准，其调整收费标准的行为必须考虑小区业主基本的需求，必须遵循一定的协商程序，征询业主代表的意见，D公司、 J 物业公司未经小区业主同意单方面将地下停车场车位月租价格上调，程序上侵害了小区业主的知情权，又违反了前期物业服务管理合同之约定，显属不妥。

P区法院表示，J 物业公司此前按地下停车位每个每月300元向业主收取“停车费”，已包含租金及物业管理费。至于停车费中租金及物业管理费如何分配，属于D公司与 J 物业公司内部结算问题，J 物业公司不能以价格仅包含物业管理费为由擅自变更地下车库的停车收费标准。故J物业公司关于地下车位按每个每月收取300元的费用仅为物业管理费的抗辩意见，有违常理，法院依法不予采信。

据此，P法院作出判决，两被告应按照《前期物业管理服务协议》约定 ，按每月每辆300元的收费标准向原告开放小区地下车库车位月保服务；驳回原告其他诉讼请求。

案件分析

本案中，D公司与 J 物业公司是否有权单方面提高地下停车位收费标准？如何看待D公司经过报备的《商住小区地下车位出售（出租）方案》和杜女士与J 物业公司《前期物业管理服务协议》的关系？到底应该以哪份文件作为小区地下车位价格核定的依据？

根据物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区停车位属于小区的配套设施，首先应当满足业主的基本需求，故其价格的调整也应当征询小区业主或业主代表的意见。

依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。该案中小区的地下车位已经通过《前期物业服务合同》以及《前期物业管理服务协议》约定了使用方式与收费标准。而D公司与 J 物业公司想单方面提高价格是对合同约定的违反。

D公司虽然履行了《商住小区地下车位出售（出租）方案》的备案手续，但这仅仅表明该方案经过了政府部门的登记，履行了行政程序，但并不代表也不能取代D公司与 J 物业公司与业主之间就调价事宜进行了协商；且在《前期物业服务合同》与《前期物业管理服务协议》中并无预设“停车位租金或物业管理费以届时政府相关部门准予登记备案之文件为准”的类似条款，故仅有该方案，并不能变更当事人之间就《前期物业服务合同》与《前期物业管理服务协议》之约定。

结 论

物业服务企业收取小区停车费是有前提条件的。日常生活中我国小区停车位一般分为两种性质，一种是可以出售办理产权证的停车位，可以选择以买卖、附赠等方式转让，属于业主所有。另一种是占用小区共有道路、绿地等设立停车位，一般而言，因其系使用全体业主共有的公共区域面积而设立的，故应归属全体业主共有。根据物权法第七十四条规定，对于在共有道路上停车收费需经过业主大会或业主委员会，由业主共同决定，再委托物业服务企业代为收取，收取的停车费应当归业主共有，物业服务企业可获取相关服务、维护费用。

在实践中，物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主对侵害自己合法权益的行为，包括但不限于擅自调价、擅自设立停车位、改变共建配套设施的用途等，均可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会或者业主委员会的决定，对业主亦具有约束力。如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主亦可请求人民法院予以撤销。■

（漫画/赵晓苏）