浅谈土地登记管理中常见的问题及其对策

刘小莉

土地登记管理是地籍管理过程中的重要环节，是进行土地管理的重要基础和前提。土地登记管理对于完善土地制度、明确产权关系、明确产权纠纷以及约束市场行为等具有十分重要的作用和意义。但由于在我国土地登记制度的实行时间较短，使得土地登记管理工作仍然有待完善，在土地登记管理过程中仍然存在着一定的问题，这些问题的存在，会在很大程度上影响土地登记管理作用的发挥，因此，我们应全面、深入的分析土地登记管理中的常见问题，并积极采取有效对策解决问题，提升土地登记管理的水平和效果。

1、土地等价管理中常见的问题

（1）法律法规不完善，法律效力不明确

目前，在土地登记管理过程中，主要以《土地登记规则》为主要依据，但《土地登记规则》属于原土地管理局下发的规范性文件。在2008年，国土资源部以部门规章的形式出台了《土地登记办法》，但无论是《土地登记规则》还是《土地登记办法》都属于规范性文件，没能上升到法律层面，使其法律效力不明确，在土地登记管理过程中，一旦遇到问题，很难通过以上两个文件解决矛盾与纠纷。这既影响了土地的保护，也给经济发展带来了十分不利的影响。近年来，随着我国社会经济的快速发展，土地的价值与日俱增，这使得人们对保护土地财产权益的重视程度不断提升，这使得《土地登记规则》以及《土地登记办法》这两个规范性文件的适应性越来越窄，亟需将其提升到法律层面。

（2）土地登记机构不统一

目前，我国有四个不动产登记部门，这些部门都属于国家行政管理部门。除此之外，县级以下的地方政府规定的部门也能够作为不动产登记部门。这使得我国的不动产登记部门较多，并且登记状况存在着不统一的现象，管理也比较混乱，管理问题较多，这些都给土地登记管理工作带来了十分不利的影响。例如，针对不同的用途的农用地的登记，我国通常都会应用不同的管理法进行登记，并由县级以上人民政府对集体所有制单位与个人依法适用的国有土地进行登记并核发证书，这种对农用地进行分头登记管理的方法会在很大程度上影响土地登记工作的效率。

（3）市场与政府职能界定不清晰

目前，我国在土地登记管理方面尚未形成完整、有效的运行机制，这使得行政、事业单位以及企业单位在很难做到相互约束以及相互支撑的运转机制，在进行土地登记管理过程中，相关的职责不明确，并且缺乏行之有效的监督管理，违规操作现象屡见不鲜。例如，我国虽然规定土地登记应有行政单位负责办理，但仍有一些行政单位在未经授权的情况下将土地登记转移给盈利性的事业单位，由盈利性的事业单位负责办理土地登记。除此之外，一些行政部门也没有为应有企业办理的工作创造有利条件。这些都会在很大程度上影响土地登记管理工作的开展，也不利于土地交易市场的发展。

（4）难以发挥土地信息的应用价值

土地管理工作需要以土地登记为基础，通过土地登记使国家能够及时的了解和掌握土地信息情况，进而根据土地信息情况来对土地市场进行有效的监管。这使得土地登记管理显得尤为重要，要想确保土地登记的客观性与及时性，需要应用先进的土地登记技术，先进的土地登记技术还可以在很大程度上提升土地登记的公信力与权威性。因此，作为国土部门，应注重技术的更新与应用，但在很多地区的土地登记过程中，依然沿用传统的等级技术，先进的土地登记软件没能得到有效的应用，这在很大程度上影响土地登记的效率。导致这一现象的原因在于资金投入不足，并且相关工作人员的专业素质不高，无法应用现先进的等级技术进行等级，只能采用传统的手工等级方法。除此之外，部分地区虽然应用了先进的计算机技术进行土地登记，但没能实现土地信息的共享，导致土地市场信息存在一定的滞后性。

2、提升土地登记管理水平的对策

（1）提升土地登记制度的立法层次

加强土地产权登记法律制度的建设，提升土地登记制度的立法层次，这是保障土地登记管理的重要基础，这对于提升土地登记的公信力与权威性具有十分重要的意义。我国之前出台的《土地登记规则》以及《土地登记办法》这两个规范性文件虽然具有一定的法律效率，但随着土地市场的发展，这两个规范性文件以及难以满足目前土地登记管理的需要，因此，相关部门应注重制定《土地登记法》，以法律的形式明确规定土地登记机关的责任与义务、规定土地登记的相关程序等，使土地登记管理能够得到有效的法律保障，使土地登记管理更加规范。

（2）明确划分政府与市场的职能

我国法律明确规定土地登记的主管部门是县级以上国土资源行政主管部门，因此土地登记机关应充分发挥自身的管理职责与监督职责，制定标准的规章与政策。而事业单位需要依法开展行政单位委托办理的相关业务。中介机构需要做好地籍测量工作以及土地登记的代理工作等。这样一来，各个实体之间能形成一个高效运行的机制，并且在此机制之中，各个实体之间能相互制约，并且可以相互促进，进而保障土地登记管理工作的顺利开展。

（3）构建科学的土地登记制度体系

积极完善社会服务制度、业务执行制度以及管理制度。社会服务制度是指利用土地登记资料来实现土地信息资源的共享。业务执行制度是指按照法律法规来处理相关业务，使土地登记更加有序，更具权威性。管理制度是指通过制定相关管理规定，保障土地登记管理工作的顺利开展，这不仅有助于提升土地登记管理的公信力，而且能保障土地登记管理的质量。要不断加强对以上三相制度的完善，积极构建科学的土地登记制度体系。

土地登记管理具有十分重要的作用，因此，我们应全面、深入的分析土地登记管理中存在的问题，并积极采取有效的对策提升土地登记管理的质量。

（作者单位：727300陜西省延安市黄陵县自然资源局）