完善我国不动产登记制度的相关思考

陈学文

不动产登记制度是物权法当中非常重要的组成部分，由于当前我国法律法规还不十分健全，需待进一步完善，所以在当前我国司法体制规范下的不动产登记制度中，尚且存在着诸多的弊端。其中包括登记效力不够统一规范，多个不动产登记机关进行多头重复登记，登记的范围与经济发展不相匹配，登记范围面较窄，不动产登记过于走形式审查制度等等。因此，在未来的工作中完善我国不动产登记制度势在必行。

不动产登记制度从根本上看是保证各种不动产安全的有效手段，在架構我国物权法的同时，笔者认为当前的首要任务是解决当前不动产登记制度存在的诸多问题与弊端，尽可能完善和规范不动产登记制度，方能让我国的物权法更加趋于完善。本文，笔者针对不动产登记制度存在的一些问题，结合青海地区的不动产登记制度进行分析和研究。

1不动产登记机关要统一

构建新型不动产登记制度完善的首要任务和基础是建立统一的不动产登记部门，这项任务非常重要，如果没有或缺少统一的登记部门也就不会真正实现统一的不动产登记制度。相结合我国现行的法律规章制度，可以发现现实情况是不动产的登记目前比较散乱，不同的不动产分散在不同的部门进行登记，目前我国从事不动产登记的机关有多个，都可以享有不动产物登记的权限的部门包括：土地管理部门、房屋产权管理部门、破产管理部门、水行政部门以及林业管理部门等，这种以行政部门为主题的登记体制在实际工作中显现出了许多的不足与弊端。其主要表现显而易见：登记部门分散，登记部门不统一，交易当事人在查询部门登记事项时不利于当事人的查阅，导致登记不方便。同时，由于不动产登记部门不统一，使得当事人需要前往多个相关部门进行不动产登记，如遇到各部门之间没有实现网络互联，则可能会出现重复登记的情况，而且不动产登记加大了行政部门的权限范围，其可能会成为登记部门牟取利益的途径，导致权力被滥用。

基于这样的原因，笔者认为在当前必须要尽快的统一不动产登记部门，可以以行政部门作为登记部门，建立起专门的土地登记局负责关于不动产登记的相关事宜。如以土地登记为例，政府可以建立专业的土地登记局来统一作为不动产登记机关，在构建土地登记局的结构时，只需要建立市一级的土地登记局即可，同时，为了更好的提高登记效率满足人们的多元化登记需求，还可以根据当地的实际情况设立多个登记站点，完善建立全覆盖的登记网络体系，在此同时为了限制行政机关的土地登记局的权限，还应需用统一的《不动产登记法》对部门的各项行为进行和约束规范，进而更好的开展不动产登记工作。

2统一不动产登记的法律依据，法律效力以及权属文书

当前不动产的种类比较繁多，包括土地、森林、房屋、草原、水域、滩涂等，结合我国现行法制对不动产登记管理制度来看，不同登记机关的制度可谓是各不相同，其缺乏一个统一的标准，这也是出现多头登记的原因之一。从不动产登记存在的问题来看，建立统一的不动产登记制度的关键就在于统一不动产登记的法律依据，制定一部统一的不动产登记法律，这样才能使相关工作更加高效合理的开展。统一登记不动产的法律效力主要表现为两个方面，一方面是在不同的不动产客体面前，有的客体适用于登记生效主义，有的适用于登记对抗主义，由于其适用范围有所不同，所以最终产生的不动产登记效力也会有所差异。同时，同一类型不动产标的物，也有着不同的效力，只有进一步统一不动产登记的法律依据，才能从根本上对不动产登记的效率进行统一，保证各项工作的有序进行。

此外，不动产登记部门所发放的不动产权利文书必须要统一，不动产登记部门不能只是简单的就不动产的某种类型发放权利文书，这样会导致出现多种不动产权利证书并存的局面，导致登记管理工作困难，不动产交易市场混乱，不利于不动产交易效率和安全的高效落实。

3逐步扩大不动产登记范围

随着市场经济的高速发展，各种新型物权种类可谓是层出不穷，现有司法体制下的不动产登记制度已经难以适应当前新形势的发展需要，因此今后要逐步落实扩大不动产登记范围，积极的适应新时代的发展需要，这样才能更好的提升不动产登记效率和质量，缓解和结束当前不动产登记的混乱局面，保证各项工作的有序进行。在具体的工作中，其可以从以下方面着手落实：首先，由于科技的创新和发展，出现了许多新型不动产物权种类，为了使这些新兴的不动产物尽早些得到法律的保护，保障公民个人的权益，就需要对相应的不动产进行细分，逐一进行登记，这样能够有效的强化不动产效力。当然，在具体的工作中需要认识到不动产登记的对象是不动产，而不动产所依托的则是土地，在对不动产进行登记的时候扩大土地登记范围实际上就是对土地权利进行登记的延展。

其次，结合不动产登记制度发展现状来看，建立实质审查制度也是极为有必要的，这样能够更好的保证不动产登记的安全，保证各项交易处在合理合法的范围之内，以满足当事人的需求。

总之，不动产登记部门的行为从本质上讲是一种服务行政行为，登记部门所收取的登记费用相对于不动产本身来看其价值并不是很高，根据权利义务对等原则，不宜使登记机关的赔偿范围过大，这样会给不动产登记工作带来较大的经济损失，其给登记工作的开展带来了较大的不便，因此完善我国不动产登记制度的各项法律法规就显得极为重要了，其是保障各项工作顺利进行的基础所在。

（作者单位：810800 青海省民和县自然资源局）