京城楼市，触底还需多久？

杨正莲　杨　龙　王华伟

目前各方的共识是，如果房价能够降回到2007年初的水平就比较合理了；

其关键在于，开发商和消费者谁更能“扛”

显然，开发商与购房者的价格博弈在2009年还会继续。最终的结果将取决于，在博弈中，开发商和消费者谁更能“扛”。

对此，房地产行业显然并不太担心。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，房价永远不可能降到消费者的心理底位，“房价还没有到底的时候就会有人坐不住了，在房价往下降的过程中，就会有一部分需求逐步释放。当开发商觉得不需要继续降价就能卖得动的时候，就不会再降了。”

开发商和消费者，谁更能“扛”？

尽管开发商不愿意降价，然而，持续低迷的行情所累积起来的库存，已经成为悬在地产行业上方的“堰塞湖”。

一位不愿意透露姓名的北京某房地产开发公司的策划拓展部总经理认为，北京市常年保有存量房两千多万平方米。潘石屹此前也指出，北京住宅市场上存量房在1925万平方米至2250万平方米之间。中金公司的公报显示，2008年北京住宅商品房销售面积总量为1031万平方米。以2008年的销售进度计算，北京住宅市场的存量房至少需要2年时间才能消化完。

但这样的估算还只是针对已开发完工产品，没有将在建项目包括进去。据公开资料显示，今年北京将计划新建住房2830万平方米。如果加上这些项目，消化掉这些房子需要的时间就更长了。

除了完工和在建的房子，房产商手中的土地存量也是巨大问题。而戴德梁行报告称，由于全国一级土地市场库存“主动性积压”，约12亿平方米土地仍滞压于房产商手中。理论上，一旦房地产市场回暖，这些存量土地立马就可以变成房子。

上述因素，成为房地产商面对销售时的一个巨大压力。此外，政府力推的保障性住房，也会分割商品房市场，对现有存量商品房销售形成冲击。4万亿投资中，已明确用9000亿元投资于保障性住房。北京市提出，今年要保证850万平方米的保障性住房建设。来自于北京市建委的信息表明，今年北京市直接对市民摇号配售的保障住房有42000套即将上市。其中，包括22000多套的经济适用房和19000多套的限价房。而且，廉租房今年也要开始实物配租。

面对如此危局，开发商却似乎并不急于降价，他们更看中广阔的市场需求。北京房地产业协会副秘书长陈志3月5日表示，北京市未来5年至少需要4000万到6000万平米的住房。开发商很清楚，尽管需求巨大，北京市区尤其是核心区的土地资源非常稀缺。北京某房地产开发公司的策划拓展部总经理告诉《中国新闻周刊》，北京市现在可以供应的土地不过4000多万平方米。

正是这种乐观预期，也在一定程度上支撑了开发商“扛”下去的信念。

然而，消费者目前的态度依然谨慎。中国指数研究院3月10日发布一项的调查结果显示，出于房价将持续下降的预期，购房者纷纷推迟购房计划，准备在半年内购房的比例从1月的35.8%下降到2月的13%。而《中国新闻周刊》在调查楼盘过程中遇到的众多看房者也纷纷表示，目前将继续观望，不会急于做决定。

底部究竟在哪里？

不过，资金状况可以决定开发商到底能“扛”多久。

“开发商不会因为房子卖不动而降价，只会因为手上没钱才降价。”杨少锋告诉《中国新闻周刊》，目前北京房地产企业已经熬过了资金压力最大的春节前后这个时期，“如果资金没有危机，开发商在房子卖不动时会选择观望，甚至捂盘。”

杨少峰的乐观，部分源于逐渐宽松的信贷政策。2008年下半年开始，中央层面的信贷控制逐渐放宽。去年11月至今年1月的信贷增长连续三个月加快，继1月份贷款增长1.8万亿元之后，2月份人民币贷款再增1.07万亿元。3月13日，央行公布一季度全国银行家调查表明，近半数银行家认为，本季货币政策偏松。

相应地，政策预期也是因素之一。“我感觉，接下来的4、5、6月份，房地产政策会有一个松绑的过程。无论松绑多少，市场的预期都会变化，包括价格的预期，而市场价格预期一旦变化之后，房地产企业就会获得更大的议价权，可以继续去博弈，也更容易获得贷款。”

前述北京某房地产开发公司的策划拓展部总经理坦言，他自己已经改变了过去对于市场形势的悲观判断，“如果我的朋友要买房自住的话，我就会建议他现在开始看房，看到五六月份，如果市场开始有变化的时候就可以做决定了；而如果是投资的话，我觉得现在就可以入市。”

从2007年下半年就不断宣称“房价必跌”的杨少锋，现在比较乐观。他甚至认为，房地产行业在9月份时，就会开始供需两旺。而北京的房地产价格，也会从那个时候开始，持续为期一两年的相对平稳时期：“北京目前有不少项目的价格已经到位了，但是对大的板块来讲总体还是偏高了，房价大致降到2007年初的水平，就会比较合理了。”

但是，来自银行方面的信息，并没有为这种乐观提供更明显的实际支撑。相反，银行对于房地产企业，戒心犹存。

近日，中国银监会主席刘明康在不同场合强调，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，防范房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展。

“我们对外宣传的基调是支持房地产企业的合理融资需求，但在实际掌握尺度上是从紧的。”一位不愿透露姓名的股份制银行高层说，“我们都在回避地产商，来找钱的开发商太多了。目前来看，房地产业的调整预计要持续到2009年年底。在这个时间段，商业银行为了自身利益，是不会轻易给开发商贷款的。”

而业界呼吁良久的房贷优惠政策，也正面临收紧的风险。中国银行业协会3月9日联合工、农、中、建等8家商业银行召开新闻通气会，其中要求，银行要严格执行房贷利率政策。

此前，浙江银监局一份落款时间为3月5日的特急文件要求，当地商业银行不得放松或变相放松二套房房贷。据悉，上海银监局最近也要求，当地商业银行要上报如何执行二套房和多套房的政策。

也有不少研究人士对房地产商资金链状况表示担忧。中国指数研究院房地产指数研究中心副总经理张化学表示，开发商之所以在2008年能够撑过去，主要是在2007年的时候都赚钱了，“但是，2009年的市场如果还不会有明显好转的话，开发商的资金压力就会很大。”

从已经公布的上市公司年报来看，大部分房地产公司现金流量，都呈现大幅度缩水现象，多数企业现金流缩水幅度超过100%，有过半企业负债水平高于50%。

上海易居房地产研究综合部3月初的一份研究报告显示，2009年，中国房地产业将跌入历史最低谷，“我们预测，2009年国房景气指数将会触底，时间很可能出现在第三季度，早则第二季度，而底部将跌破90点，与1997年的历史最低点相近，甚至更低，在85～90点区域的可能性最大。”

国房景气指数是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100，则为不景气空间。历史上，本轮景气周期的最高点在2007年曾经达到106.59点。

就像一个精疲力竭的人还在最后之时顽强抗争一样，尽管房地产开发企业选择了继续硬撑和不愿降价，但这些企业也因为上述种种因素，呈现明显的疲态。

开发商的信心，直接表现在愿意拿地的意愿和增加开发投资、也就是继续盖房子上面。以土地成交和开发投资这两个数据为例，国家统计局12日发布的形势报告显示，2009年1～2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅较去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月仅有2宗土地以起始价1.12倍成交，2008年同期的成交数据则为59宗，那时候的成交价格是起始价的1.47倍。

也就是说，即便开发商再嘴硬，可能实际的状况，并不像他们嘴上说的那样乐观。

《中国新闻周刊》记者获悉，房地产行业的平均利润空间是20%左右。业内人士介绍，即使开发商把这部分利润全部让掉，也不至于亏本，“价格下降，交给政府的税费等也会相应按比例减少。因此，开发商能够承担的降价幅度最多是30%，如果超过这个极限，房地产企业就得回吐以前的积累了。”

目前各方的共识是，如果房价能够降回到2007年初的水平就比较合理了。前述某房地产开发公司的策划拓展部总经理甚至认为，2006年的价格水平更健康。

“我觉得，下降10%～15%是很正常的。”3月13日，中国指数研究院房地产指数研究中心的副总经理张化学告诉《中国新闻周刊》。