柘林镇乡村民宿发展研究

■高 珏

2015年，中央印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，并开始在全国33个地区实行为期两年的试点。2018年，第十三届全国人大常委会第七次会议表决通过了关于修改农村土地承包法的决定，使得农村土地实行“三权分置”的制度法定化。不难看出，土地是农村最大的资源，也是农村发展的关键点。盘活土地，既能集约资源，又能促进农村发展，而在“三块地”改革工作中，宅基地改革和农民关系最为密切。奉贤区柘林镇现有的宅基地改革方向共有两个，宅基地流转改建成乡村民宿就是其中之一。

一、柘林镇乡村民宿现状

奉贤区柘林镇是位于上海市最南部的一个近郊乡镇，距离上海市中心仅42千米，林绿覆盖率高，水田交错，多条高速贯穿，交通便利。自党的十九大以来，柘林镇大力发展乡村振兴，密切关注农村环境整治。从2017年起，推进河道治理、蓝天保卫战、和美宅基创建等工作，给农村发展打下了基础。

随着农村土地制度的不断完善，特别是“三权分置”制度的法定化，不少人看到了农村宅基地的市场价值，农民手中的宅基地也迎来了营利变现时代。2018年，上海市人民政府办公厅正式出台了《关于促进本市乡村民宿发展的指导意见》，柘林镇乘着这股东风，迎来首家乡村民宿——南亭集序的挂牌运营。这间乡村民宿在柘林镇华亭村船浜12组，是一幢被稻田围绕的禅意小白楼，是村委会基于农村三块地的“三权分置”提出的“村委会+企业资本+农户”合作的运作模式，旨在盘活土地资源，为农户创造实际效益。由村委会在周边乡村基础设施建设上适量投入，资本企业负责实际运营，闲散农户则受聘于资本企业成为劳动力。该民宿租赁改建等共一次性投入150万，2019年营利约60万元，流转宅基地农户收益约6万元/年，受聘农户平均收益约3万元/年。值得注意的是，柘林镇农村宅基地房屋若出租给个人居住，租金仅200－400元/间/月，按照一栋房屋4间房间计算，一年的收益仅为0.96万元－1.92万元。

二、柘林镇乡村民宿发展面临的困难

柘林镇辖区内共有宅基地面积604.7公顷，农户12714户。在宅基地流转改建成乡村民宿方面，有着丰厚的资源。本以为乡村民宿的发展自然会迎来蓬勃期，但自2018年起，柘林镇民宿仅开设了2家，原因是现实操作中有很多因素限制着乡村民宿的发展。

（一）民宿发展定位方面的限制

乡村民宿是发展乡村旅游的重要环节，是基于乡村文化、乡村风景、农村美食等吸引城市人休闲的场所，旨在发挥乡村优势，一产、三产相结合来发展农村经济。而现在说起乡村民宿，很多人将其等同于农家乐，认为是带有住宿性质的农家菜饭馆，在观念上对乡村民宿的定位偏低。这就使得一些社会资本不愿意进入乡村民宿的发展队伍，一定程度上制约了乡村民宿发展。

（二）政策方面的限制

虽说2018年上海市政府出台了乡村民宿发展的指导意见，但与乡村民宿相关的一些政策却还没有与之配套。例如2019年5月5日，上海市颁布了《上海市农村村民住房建设管理办法》，同时废止沿用了13年的《上海市农村村民住房建设管理办法》。按照16号令对于翻建、改建宅基地房屋的规定，5人户及5人以下户的宅基地面积不超过140平方米、建筑占地面积不超过90平方米；6人户及6人以上户的宅基地面积不超过160平方米、建筑占地面积不超过100平方米，而柘林镇现农户实际占有宅基地面积远超上述规定。因此如果宅基地流转改建成乡村民宿，占地面积就得缩水，这使得农民对于宅基地房屋改建民宿的热情大大降低。

（三）乡村环境方面的限制

乡村环境分为自然环境、文化环境和公共设施环境。在自然环境方面，上海城郊没有苏浙的山水，主要以田园风光为主，柘林镇的农耕面积不少，但大部分栽种的是水稻，田园景色较为单一。在文化环境方面，柘林镇有“华亭古石塘”“法华桥”“典龙造币”等等，但还没有系统性的整合，未形成文化景点，无法和乡村民宿有机结合。而在公共设施这块，乡村道路窄，电线横跨田头、污水纳管未全覆盖，周边适合休闲的公共活动场所少，都成为影响到民宿质量、客户黏性的因素。

三、发展建议

（一）明确乡村民宿的发展定位

打造乡村民宿时，在定位上要和农家乐区分，从整体装修风格、活动项目设计上，往高端旅游上靠拢，结合当地文化资源，与文创产业、团建公司相结合，成为亲子旅游、企业团建的休闲场所。例如南亭集序，它的定位就是高端乡村休闲旅游。因此在2019年底，其投资方与队组内的其他农户签署了流转租赁协议，改建周边宅基地房屋，打造民宿的配套功能设施，吸引其他社会资本入驻，形成了良好的民宿生态圈。

（二）政策向乡村民宿发展方向合理倾斜

乡村的民宿的发展不仅对农民有利，从政府治理角度来说也有利。除了民宿周边的环境提升，更重要的是能带动农副产品的销售，解决闲散农民的就业，甚至还能和生产经营者进行合作，将本地特产进行品牌打造。因此政府在制定相关政策时，应该考虑到乡村民宿的特殊性，利用博弈思维，适当放宽政策，提高投资方、农户参与乡村民宿建设的积极性。

（三）营造美丽乡村环境

农村要发展，首先要做好基础设施，打理好农村环境，让乡村民宿有可以生存的空间。村委会层面要多依托市、区上级政府项目支持和资金扶持，整合现有涉农项目，提升村容村貌，如“生态村组·和美宅基”“美丽乡村”“河道整治”“四好农村路”“农林水一体化”“生活驿站”“四堂间”等项目。要尊重自然生态，把握乡村定位，让乡村更像乡村，体现田园野趣和乡愁本色。