“消失”的北京像素和商住两用房

张雅楠

等电梯的间隙，一位身材壮硕的东北汉子拎着长长一串房门钥匙，忧愁而专注地望向窗外。

4月，在北京难得的晴朗天气里，窗外绿意葱茏，柳絮弥漫天地，快递员穿梭在小路上，蓬头小帅哥在遛狗，情侣牵手走向包子铺，一派安静祥和。

东北汉子幽幽地说，这小区以前可热闹了。他是这个几近冰封小区里少数几个还在工作的“野生中介”。

仅仅在半个月以前，北京像素还是立在北京东五环外一面躁动的青春旗帜，是新鲜生活方式的试验场。然而，3月26日，北京市住建委等五部门联合下发的一纸“公文”，让北京像素连同其他“商住”项目在房地产租售世界里“消失”了。

“活色生香”的小日子

北京像素自出生之日起就被打上“80后置业大本营”的标签。

从2011年入驻至今7年时间，数万名80、90后们成就了这个充满活力的“商住”小区。8000多套LOFT、1500多套开间，数不清的餐厅、超市、咖啡馆、健身房、酒吧，以及你想得到想不到的各式中介服务机构，在21万平方米的地盘上野蛮生长着。

一位90后业主说，原来她可以一个月不出小区大门，照样把日子过得活色生香，“可以吃烤肉、焗饭、海鲜、火锅，可以学陶艺、画画、吉他，可以唱歌、游泳、健身……”名单好像没有尽头。

规划中，北京像素位于CBD朝阳区传媒文化创意走廊，90后业主戏称，她的像素朋友圈是一群一直在导，却从未上过院线的导演；一直在写，却从未卖过高价的编剧；一直在拍，却没有什么美感和镜头觉悟的摄影；一直在演，却总也没在戏里看到过的演 员。

其实更多的是像她一样没有背景来北京打拼的年轻人，线上QQ群、微信、APP里打成一片，线下各种健身、遛狗、做饭爱好者很容易结成朋友，这是一个“自来熟”小 区。

房价和租金伴随着社区氛围和配套成熟水涨船高。2009年末北京像素首期开盘，2010年初北京开启住宅限购，“商住两用”“不限购”成为诱人的卖点，随着地铁和周边大型商业的兴起，LOFT的均价从1.9万元/平方米一路漲至6.5万元/平方米，紧紧咬住了周边住宅价格，租金水平亦较三四环的小区不差多少，40平方米的开间可以租出4000元的价 格。

北京像素开发商中弘地产以及数万业主享受到了限购的红利。数据显示，中弘地产2012年净利润同比增加约88%。公司称，利润大幅增长主要是因为报告期内公司正在销售的“北京像素”项目实现的大幅增长。

直到现在，这个土地使用权所剩不足40年的项目，依然是中弘地产最拿得出手的作品之一。

同时，它也圆了众多没有购房资格北漂的安居梦，不论是租还是买。为此，他们愿意选择性忽视3公里外目前国内规模最大的高安屯垃圾焚烧发电厂和机场航道的噪声。

其后，伴随北京供地结构的变化，“商住”类项目大行其道。

闪了腰

事实上，判别“商住”的是非并不容易，凭借不限购、可居住的特点，“商住”一直是调控的法外之地，这点似乎有失公平，但若没有它消化商业库存，商办用地的效率也难以保障。

商住两用房在夹缝中蓬勃发展至2016年3月，北京“商住”类项目的成交量已经远超商品住宅。

链家一位经理的带看成交记录显示，2016年1月至今，她共在北京像素小区成交了15套房，平均每月成交1套。

今年3月6日成交的一套49平方米的东南向LOFT价位为288万元，单价57785元。3月26日，同户型的房子，成交价320万元，仅仅20天的时间，房价上涨32万元，涨幅让每个业主、购房者和中介心潮涌动。

但身段柔软了这么多年，最终还是：“闪了腰”。

就在3月26日当天，“商住”项目迎来封喉式调控。北京市住建委等五部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。

仅仅两天后，林肯公园、万科天地、未来城、泰禾中央广场、西宸广场、尚峰一号6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。

没有中介愿意冒着注销机构备案或吊销营业执照的风险顶风作案，北京像素小区内7家链家，8家恒洋，2家我爱我家，全部关门大吉。

那些熟悉小区交通、餐饮、学校甚至地铁口哪个地摊缺斤少两的中介，或被分流至其他商圈寄工或者干脆转行。网络上也几乎找不到和这个小区有关的租售信息。

北京市商住限购政策第一条就要求，新建商办项目应该严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；同时要求新建商办项目最小分割单元不得少于500平方米，销售对象为合法登记的企事业单位、社会组织。

原有建成并已经销售的商办类项目再次上市交易时，北京市要求交易对象可以为事业单位和社会组织，也可以是个人。不过，个人购买二手商办项目不仅需要占用其购买住宅指标，还要求在京已连续五年缴纳社会保险或个税，更严苛的条件是还不能贷款。

就这样，北京像素连同其他“商住”项目在房地产租售世界里“消失”了。

“说实话现在买不合适”

“我建议你还是别买了，500平方米起售，还是毛坯，价格还是原来的价格，怎么算都不合适，等政策细则出来后吧。”4月2日，在北京市大兴区一个商办项目销售中心，负责销售的罗伊劝告一位前来看房的购房者。

罗伊负责销售的商办项目位于北京市大兴区黄村南侧，紧邻地铁4号线义和庄站，与邻近的黄村和生物医药基地相比，无论是商业配套还是人气均有较大的差距，周边地块多数处于开发状态，并没有成熟的项目。

北京市住建委停止网签的6个商改住项目中，有3个项目集中于此，罗伊负责销售的项目就是其中之一，“我们目前严格按照政府要求来销售，购买主体只能是公司，也没有装修了，价格还是50000多元起价，说实话现在买不合适。”

罗伊告诉记者，从3月26日商办限购政策出台当天晚上，北京市商办项目网签已全部停止，目前仍没有恢复网签的具体时间，“现在就是买了，也网签不了，还不如等政策落地后，价格估计也能降下来。”

在罗伊看来，政策落地少则两三个月，多则半年，在这期间，因为新的商办项目只能公司购买，而且要求起购面积500平方米，商办项目价格下跌的概率极大。

与罗伊所在项目一路之隔的另一个商住项目，目前销售中心已经停止营业，“不是我们不想卖，国土局的来了好几次，不让卖了。”一位销售人员表示。

停业整顿、关停

不仅是售楼处，今年以来，房地产经纪机构也已遭到数次严查。

“317”认房又认贷新政实施的第5天，3月22日，北京市住建委曾对138个房地产中介机构门店进行了检查。在此次执法检查中，11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。其中，唯家中介公司德茂小区店、辰明中介公司果园店被当场摘牌关停。

此后，住建委又查处了一些房产中介在西城区4个小区附近的10家中介门店。这10家门店因涉嫌“天价学区房”涉及的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等违法违规行为，被责令停业整顿一个月。

据北京市住建委网站消息，3月24日，在房地产中介市场执法检查中，因异地经营、无照经营等违法违规行为，北京怡然天地房地产经纪有限公司等5家房地产中介机构被责令关停。三天之内，北京已有三批共26家房地产中介被责令关停或停业整顿。

当时有消息称，北京市住建委、工商、地税及区房管部门等组成的联合检查组，明确要求房地产中介机构及其从业人员要做好规范二手房代理、规范房源发布、严格落实新政等六个方面的工作。

在“高气压”下，一些中介开始主动发声作出承诺。4月8日，北京市场份额最大的中介服务商链家发布承诺称，从即日起，对在链家成交未满12个月再次出售的房源，不予接受委托。对明显高于市场价的房源，特别是明显高于市场价的所谓学区房，不予接受委托。与此同时，链家承诺立即全面停止商办房买卖、租赁，并严禁全体员工参与雄安新区有关的房屋交易，严禁代理雄安新区的房屋销售，严禁员工购买雄安新区的房屋。

就连那些曾令无数购房置业者心动的宣传语，也遭到严厉打击。“商住两用”、“升值潜力无限”、“学区房”等，这些以往在北京房源网站频繁出现的字眼，今后也会消失了。

4月11日上午，北京市住建委、北京市工商局、北京市网信办联合约谈15家发布房源信息的网站。据《北京晚报》报道，“开发商直售现房，买一层送一层，40年商住两用”，“40年一室一厅，观望是没有结果的，该出手时就出手”，“普通住宅，50年商住两用”，“世华龙樾，最新开盘时间2017年6月30日，价格待定”等，都是被公示的违規房源信息。

上述三部门对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范，要求各网站对发布的房源信息进行审查，在当日24时前撤下明显存在违规信息的房源。同时，各网站严格按照《房地产经纪管理办法》第十四条规定，发布房源必须以房地产经纪公司名义发布，不得以个人名义发布，并撤下所有以个人名义发布的房屋销售、房屋租赁信息。

“别贴，小心建委抓你”

商住两用房的出租房也受到影响。一位北京像素的业主3月中旬将房子交给中介出租，正常情况下几天就能租出去。3月24日，中介还在频繁地带看，每天汇报成果，跟进意向租客。3月26日后，中介打电话让他拿回钥匙，并告知他们要撤店，自己即将转行，问他有没有合适的工作介绍。曾经求租的客户也不允许继续联系了。

想出租房子的北京像素业主回到最原始的方式，在小区里或者地铁口守株待兔，对租房人充满警戒，生怕对方是暗访人员，因为在地铁口贴招租广告时被中介模样的人告诫过，“别贴，小心建委抓你”。

链家转让店面的A4纸告示上被贴了三四张租赁传单，其中就有野生中介没有消化的房源。北京像素APP上也可以发布出租信息，但这个APP的影响力仅限于小区范围内，不是外来求租者能快速了解的渠道。

少了中介的穿针引线，社区热度骤降。更关键的是，没有买卖，也就没有了最直接的定价机制。限购政策出台后，曾有北京像素业主降价100万元卖房未果。若商办调控持续不变，北京像素便回到流动性低，交易少且间隔较长的商业地产市场，定价也就无法比照周边住宅。

商业地产估值更多依赖盈利能力，若简单按照商业资本化估值法估算，40平方米的商业用房，年租金5万元，按一线城市4%-5%的资本化率计算，物业价值在100万-125万元，较调控前的价格几乎折让一半。

这对商办业主和开发中的房地产商来说，都不是一个好消息。

房价下跌的暴击很难即刻印证，但商住两用的尴尬早已浮出水面。

去年8月，北京像素100多家餐饮店铺被取缔，就是因为居民楼内无权办理餐饮经营许可证。曾经一个月不出小区也能吃喝玩乐不愁的业主们，现在需要坐一站地铁到长楹天街消费。

此外，北京像素以商办立项，本可以注册公司，小区业主此前也多会将地址出租，获取每年6000元左右的租金收益，但由于整个小区绝大多数房产都用于居住，已经被北京市工商管理局朝阳分局列为注册地黑名单。

开发商，各有各门路

没有人知道现状会持续多久。去年6月，国务院曾发布文件，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，调整后用水、用电、用气价格也是民用价格。这被很多人认为是打破存量“商住”僵局的可行办法之一。

不过，从已开始落实该文件的广东省的政策口径看，“商改租”仅限持有大宗商业项目的企业，而不针对持有房产的个人。

北京市住建委数据显示，截至4月5日，北京市商业库存累计为240.46万平方米，办公类库存面积为187.92万平方米，两者合计显示了北京市商办库存总量为428.38万平方米。这些仅是北京商办库存一部分，此外，还有历年遗留库存和开发商自持部分。

据中原地产统计数据显示，从2007年至2017年3月26日限购政策出台，北京商办类库存面积达到1090.38万平方米，突破千万级别。其中商住公寓存量面积为169.41万平方米，商业存量面积为450.69万平方米，写字楼存量面积为470.28万平方米。

4月以来，北京商办项目日均去库存量为1万平方米左右，限购后成交面积下降幅度较大。限购后，商办项目、尤其是偏远地区的商办项目如何开发和运营，是摆在开发商案上的一道难题。

销售罗伊表达了乐观的看法，他认为未来无论住宅用地还是商办用地，土地在北京都将是稀缺资源，“刚刚北京挂出两块商办用地，仍然很多开发商去抢，这说明大部分开发商还是看好未来发展前景。”

通州某商办项目销售人士表示，“北京市每年土地供应量都在大幅减少，先把资源拿到手，未来怎么做，各人有各人门路。”

在他看来，商办限购有利有弊，“坏处是开发商短期回款比较难，但对大型开发商来说，还在承受范围内，好处是可以逼着你转型自持做不动产运营，也可以和自身业务转型结合起来，另外物业本身也会不断升值。”

目前，最让开发商不安的是在建、在售商住项目的处理办法，尤其是在途交易的商住项目，一旦彻底纠正，势必造成大量违约。

商住项目被拆除并非没有先例，3月20日晚，已经网签近两年的上海绿地尚峰汇项目被强制拆除，并引发业主反弹。对此，某商办项目销售负责人表示，绿地尚峰汇项目属于极端案例，照搬难度较大。

北京市商住限购政策并没有对目前在建、在售商办项目销售和未来再次交易做出明确规定，包括被处罚的商改住项目，目前多数主体已经建成，一部分项目已经以商住销售名义销售给个人。这些项目下一步怎么办，还没有明确的说法。

“这个确实比较头疼，没卖出去的好说，改造一下就可以，已经卖出去的，以后不让住肯定不行，个人判断，政府应该不会一刀砍死。”罗伊表示。

摘自经济观察网http：//www.eeo.com.cn/2017/0413/302343.shtml