２００７哈姆雷特游荡中国楼市

谢良兵

“买房，还是不买房”成为岁末众多中国人的哈姆雷特式自诘。“奥运大限”的传闻，宏观调控的兑现，甚至结婚率的未来下降趋势，都成为影响这一答案的扰动函数，然而谁又能猜到那个真正的结果呢？

范小娟开始急了。“家里的钱还没寄到。”这几天，她一直在忙着四处向朋友借钱。2006年12月16日，她订了一套30多平方米的小户型。范小娟的策略是，先借钱应应急，交完定金把房号拿上，免得等家里的钱寄来之后房都没了。

范小娟买的这个楼盘位于北京望京地区。这是一个以30～90平方米为主的小户型项目，开盘价格9400元/平方米。据统计，该项目在开盘当日，就认购了320套，占开盘总量576套的56%，认购金额高达1.9亿元。

忽悠与被忽悠的

在年底的京城楼市，这并非个例。北京市房地产交易管理网的数据显示，2006年11月份，北京住宅期房网上签约日均482套，略低于3月和4月；而截至12月25日，12月份却已有7天单日期房现房签约数超过600套。有媒体称“恐慌性购房再次出现”。

由于一系列的地产宏观调控，2006年北京地产的“金九银十”期间，没有了往年的热销景象。但人们不解的是，为什么在2006年即将过去的12月份，楼市却突然发力，引发新一轮的“恐慌性购房潮？”他们为什么这个时候急着买房？

新增供应量的减少是一个重要因素。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，从2006年9月份开始的连续3个月，住宅期房新增供应量都小于当月销售量，这是近年来首次出现的新增供应小于销售量的情况。而且，新开楼盘数量明显减少。

当然，在一定时间的观望无效之后，人们“买涨不买跌”的心理又开始作怪。

“实在是等不下去了。”属于“80后”的范小娟坦言，早在2005年的时候，她就已经开始计划在北京买房，那个时候，她一直喜欢的望京地区房价也不过6000元/平方米。而今，这个区域的新房均价，已经达到了9500～15000元／平方米。

范小娟的一位同事，2004年在靠近通州的地区，买了一套近100平方米的房子，如今已经升值了20多万元。尽管她同事房子的升值只是表面的，并没有带来现金价值。但这个涨幅，多少让范小娟为自己当初所选择的观望而后悔不已。

范小娟的另一个考量是，这次开盘的项目属于小户型，而望京地区目前在售的主力户型，是以100平方米左右的两居和130平方米的三居为主。“等2008年底入住的时候，我估计也该结婚了，正需要房子住。”范小娟解释说。

孙芳是一位地产记者。连续两个月来，不断地有朋友找到她，希望能帮忙找找开发商。以往找过来的人基本都是要求开发商打点折扣，如今这些人只要求能拿到房号就足以了。不过，即使是与开发商关系不错的孙芳，现在也难以要到房号了。

“开发商说不好意思，找的人实在太多，房子实在太好卖了。”孙芳说。她的另一个感受则是，地产广告也日渐减少，至少少了30%，而此前她所在媒体正是靠大量的地产广告养着。“如今不需要太多的广告，开发商也不愁卖不出房子。”孙芳说。

然而，令孙芳耿耿于怀的一件事，是上个月某开发商对她说，项目卖得很好，没房号了。但是前些日子她不留神在北京市房地产交易管理网查到，这个项目300多套房子才卖掉160多套而已。“我和我朋友都被开发商忽悠了。”孙芳说。

2007年买房合适吗

过去的2006年，对于计划在北京购房的人来说，观望或买房都是最令人痛苦和后悔的选择。据统计，2006年的北京，在6～10月间，房价同比分别上升了11.2%、11.1%、11.4%、10.3%和10.7%。

有专业人士表示，2007年的房地产行业将是政策导向下的“执行年”。2007年的房地产行业正处在变革的前夜。因为，中国房地产的发展战略，正在从产业政策向公共政策回归。在这样的背景下，2007年的房价走势成为众目所在。

“2007年的房价将依然坚挺。”本刊记者接触的多位专家均如此判断。中信证券地产分析师段海瑞称，2006年猛烈的宏观调控并没有使房价下跌。仲量联行北京研究部主管凯安娜则认为，由于惯性的原因，2007年上半年住宅价格仍可能上涨。

凯安娜同时认为，由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成2007年交易量的短期下降。伟业顾问预计，2007年北京一手住宅市场新增住宅供应量将大涨，涨幅超过50%；成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。

近日中国人民银行研究局专题课题组的研究表明，2006年，全国只有上海和北海的房价处于下降态势。其余均有不同程度的涨幅，其中涨幅大的主要有深圳、北京、大连、厦门、天津、沈阳、南充等城市。

其中，上海房价在2005年疯狂领跑全国之后，因为国家的强力宏观调控而急速下降，直至稳定，成为许多人关注的焦点。人们开始期待北京的房价能像上海一样，因调控而受到控制。坊间也曾不断地流传，2008年奥运会结束之后，北京的房价就会下跌。

“中国房价高涨，主要是受资金推动和地方财政政策的影响。中国房价2007年将进入调整期，2008年或2009年将进入谷底。”著名经济学家谢国忠，在“财经2007年会：预测与战略”各行业分会上抛出此观点。

不过，这个预言也并非没有道理。2006年颁布实施的一系列宏观调控政策，尽管在当年因为周期性的缘故，并没有显露出其应有的效果。但本刊接触的不少专家认为，这些效果将在2007年下半年逐渐显露。“因此，下半年房价将趋于稳定。”凯安娜说。

很多专家认为，2007年可能实行的宏观调控分区域区别对待，对大户型保有环节征税、物业税可能开征、农地直接入市等诸多政策也将在一定预期上抑制房价的上涨。

伟业顾问的研究表明，作为2006年宏观调控中最具分量的一笔，“90m2-70%”政策无疑对调整住房供应结构、引导合理消费有着积极而深远的意义。但该“政策对住宅供应结构的影响效果，在2007年暂时无法体现，长远影响会在以后逐年释放”。

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立，从人口结构的变化分析说，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，因此，2008年之后的房价可能会下跌。“2008年将是中国房地产市场的真正拐点，当前的房地产喧嚣可能很快将会结束。”尹中立说。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时认为，如果政府能下大力气把廉租房、经济适用房建设做好，2007年房价一定会平抑。“当中低收入人群可以得到足够的住房保障时，只占部分市场比例的商品房将缺乏价格飞涨的支撑。”社会学家、中国人民大学教授郑保卫说。

在谈到2007年是否适合买房时，本刊接触的专家均认为，要根据自己的实际需求来做决定，切忌盲目跟风。“没房子的买房人，可以根据自己的购买能力进行置业；而已经有房子的人，没必要在这个时候买房进行投资。要谨防被忽悠。”段海瑞对记者说。

梯级消费显端倪

“恐慌性购房潮”的背后依然有理性者的存在。周朝迎是一位IT行业的白领，工作已经4年多，存款也足够付个首付买套房了。但毕业后的这4年多，他一直租住在公司附近的一个小区里。尽管，他身边的朋友或同事，一个个都贷款买了房。

“在结婚前，我并不认为租房不好。”周朝迎说。在他看来，贷款买的房也不真正属于自己，而属于银行。“与其为银行打二十几年的工，当房奴，不如租房来的省事和痛快。”目前他大部分资产还是股票形式。

国际清算银行(BIS)日前发布季度报告指出，中国人在超前的不理性消费下，在低门槛的房贷“引诱”下，必然沦为“房奴”。调查显示，在贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%～50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。

大学时学期货交易专业的周朝迎认为，目前的房价太高，只有在房价降到他的心理价位，他有能力一次性付款时，他才会考虑拥有一套属于自己的房子。“到时候，或许会将手中已经到期的期权套现，拿去买房。”周朝迎说。

长久以来，在中国人的传统思想里，有房才算有家。有专家指出，中国大陆的住房自有率高居世界首位，城镇家庭为80%，农村为100%。但其实在发达国家，居民平均住房自有率也仅为50%左右，美国是65.5%，瑞士是42%，英国是46%。

事实上，在欧美、日本和香港地区，也不是多数青年人刚参加工作便去买产权房。流行的住房时尚，是先租房后买房的“梯级住房消费”模式。“这是市场经济社会中最被提倡的住房消费观念。”一位专家说。

在“国六条”中，“合理引导住房消费需求和消费模式”，开始成为调控的手段之一。“国六条”甚至提出，要“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这可谓政府首次旗帜鲜明地倡导“梯级住房消费”。

而此前，“一次到位”的购房理念，正是政府1998年以来持续鼓励而形成的。当年为启动住房改革和房屋商品市场，政府倡导了“人人拥有一套产权房”的消费观念。当时房改政策的出台，也正是出于拉动经济增长，拉动内需，消化存量货币的考量。

“我爱我家”的最新研究表明，在2006年，传统求学旺季(6～9月)的到来，再加之新政所导致的原有购房者犹豫观望，使得8月租赁市场总体客户需求，首次超过了市场供给水平。“弃买求租现象在北京的住宅租赁市场渐露端倪。”而千万家总经理华国强认为，梯级消费观念更趋成熟，置业分流有助房价回落。