基于资产评估技术的森林景观资产估值方法探究

陈 迪，张广意，刘 涛，王 伟

（1.山东省林业科学研究院，山东 济南 250014；2.山东省国土空间数据和遥感技术研究院，山东 济南 250014）

森林景观资产估值是一种特殊性质的资产评估，具有专业性和独特性。森林景观资产估值的意义在于能够促进对森林景观资源的合理利用，关系到森林景观资源发展是否健康合理。它既符合普通资产评估的要求、规则和方式，又因森林景观资产特性而具有其特殊性。随着经济发展和旅游业的欣欣向荣，人文等无形价值赋予了传统森林景观更强的生命力，多维价值的融入使森林景观资产估值更具复杂性。

1 森林景观资产估值的意义

森林景观资源具有多种重要利用价值，如生态环境价值、旅游价值以及美学价值等[1]。森林景观资产估值的意义在于可以最大限度地完善森林景观信息保护，保证森林景观开发建设合理有效。可以让森林景观资产所有者以及经营者的权益得到有效评估和保护，保证森林景观开发利用更加合理高效，可以为森林景观资产转让等市场经济活动给出客观合理的价格参考，最大限度地提高森林景观的使用效能。

2 森林景观资产估值的主要方法

森林景观资产通常被看做是特殊的公共商品，在市场上没有传统意义上的价格，通常使用层次分析法计算或者模拟市场价值。政府层面上的森林景观估值主要包含以下几个方面：森林碳汇、调节和存储氧气、固土护坡以及保护生物多样性等价值[2]。

在经济越来越发达的当今社会，人民的生活水平也在不断的提高，休闲娱乐需求也日益增加。希望接触大自然，缓解紧张的节奏，放松自己。对该指标的评估可以通过开发森林生态旅游获取的利润来确定森林景观的收益能力，折现后被评估森林景观的生态旅游价值[3]。

森林景观资产估值的主要过程有以下几项：第一为了保证景观资产评估的真实性，根据景观资产所有者提供的有关资料进行现场权益状况核查；第二按照森林景观资产的估值范围，需将森林景观资产进行细化分类，根据细化类别选择合适的评估方法；第三参考景观资产自身相关因素，比如质量情况、设施状况以及国家经济政策等因素，再对森林景观资产的价值进行综合评定估算。

在评估工作中要掌握森林景观主要的特点，结合相关旅游景观和设施进行综合评价和预测，同时考虑经济效益之外的科学社会价值，在评估实践中不断深入探究。这篇文章主要阐述以下几种森林景观资产估值的方法。

森林景观资产估值的最重要影响因素是市场因素，必须围绕市场进行，包括评估基础、过程以及最后结论。如果不以市场因素来评估森林旅游景观资产，就失去了社会基础和评估意义。目前常用的估值方法主要有现行市价法、收益现值法、模拟开发法、重置成本法等。

2.1 现行市价法

现行市价法又称为市场比较法。现行市价法主要参考相近或相类似森林景观资产的市场价格作为基础。计算公式如下：

E 为森林景观评估值；Ki为森林景观质量调整系数；Kbi为旅游消费水平调整系数；Gi为参照交易案例的实际有效面积的市场价格；S 为拟评估森林景观资产的实际有效面积；N 为参照森林景观数量。

其中森林景观质量调整系数Ki是这样获得的，用评估对象的森林景观质量等级系数与参照物的森林景观等级系数之比。旅游消费水平调整系数Kbi等于评估对象的旅客日均消费水平与参照地森林景观的旅客日均消费水平之比。

2.2 收益现值法

这种评估方法主要应用于较完善的市场，每年都有相对稳定收益并且开发、建设等已完善的森林景观资产。最常用的是年金资本化法，如下：

E 为森林景观资产评估值；A 为年均纯收益；P 为投资回报率。

采用年金资本化法来评估森林景观资产，其中关键点是确认年均纯收益A 以及投资回报率P。其中年均纯收益除了有森林景观的门票收益，景观里面的其他收益也要包含其中。评估景观的其他收益是存在极大障碍的，需要仔细的研究剖析才能确定。作为朝阳产业的森林旅游，一般来说它的投资回报率P 处于高位。进行森林景观资产估值时，投资回报率要根据森林旅游业具体情况，按照银行存款利率以及证券投资收益率等多项因素确定投资回报率。如果预期收益存在不等额情况，需要根据未来数年（一般是5年）的每年预计收益额，然后进行逐年折现。如果从未来数年的最后一年起，以后每年预计收益额都相同，就把这些年预计收益额进行折现，再把前后两部分的折现额进行相加，得到估值额。公式为：

需要明确的是如何确定后期年金化收益的方法，通常从先期最后一年的收益作为后期永续年金收益，也可用后期第一年的收益作为永续年金收益。

2.3 模拟开发法

目前在森林景观资产评估中最普遍用的方法是模拟开发法也被称为假设开发法，它是评估森林景区将来的成本以及收益，例如开发经营成本、经营收益等，最后把净收益的折现值之和认定为森林景观资产的评估值，在模拟开发法中我们一般把估算分为2 段进行，一是开发和发展阶段，二是稳定阶段。在开发和发展阶段，森林景区需要进行投入大量资金，进行建设基础设施比如修路、建护栏、发展餐饮住宿以及投入广告宣传等。这个阶段的状态呈现为森林景区无名气，无法吸引游客，门票无法设置过高，景区的总体收益不多。但是随着时间的推移，景区内各项设施逐渐完善，景区的整体知名度也会日渐提高，来参观旅游的人也会逐渐增多，参观门票的定价也会提高，所以景区的总体收益也会逐年增加。经过若干年发展到了一定的阶段，游客的数量也逐步趋于稳定，景区的整体收益也慢慢的变的稳定。在开发和发展阶段，逐年统计收入、投资成本以及经营成本等，然后进行折现。在稳定阶段，采用年金资本化公式把超额收益折为现值，最后该森林景观资产的评估值由2 个阶段的折现值之和组成。计算公式如下：

其中E 为森林景观资产评估值；Ai为第i年的预期经营收入；Ci为第i年的投资成本和经营成本；Fi为投资成本收益；B 为景区开发n年成熟后的年均净收益；P 为投资收益率；n 为展望的开发周期。

这种方法的关键点是怎样科学合理的估算景观开发的各项成本、不同阶段的门票价格、旅客数量、投资成本收益、投资收益率等。

2.4 重置成本法

在资产评估中重置成本法是指根据当前的主要条件因素，假设重新建设成崭新状态所需要的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值以及经济性贬值，最后得到的的差值就是需被评估资产的评估值。

它的计算公式为：评估值=重置价值-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值。如果采取重置成本法来评估森林景观资产，其核心点在于，第一需要确认森林景观的重置价值是多少；第二需要较为准确符合要求的评估景观资产的所有贬值是多少。假设资产的重置价值和所有的贬值额都可以正确地评估计算获得，最后景观资产的价值也就能够得到。

需要着重强调的是重置成本和初始成本内容组成是无差别的。所以完全能够采用景观资产建设时的初始成本，把初始成本和目前的经济物价水平进行比较然后获得资产重置成本。它的资产价值主要由林木、林地和旅游设施的重置价值组成。林木重置价值可以通过查阅最初的历史成本资料获得初始成本，如苗木成本、运输成本、人工成本以及管护成本等，并采用适宜的利率计算，进而获得林木重置价值。林地重置价值是指林地资产在目前状态下的所需的重新购置价格，但是土地的价值具有独特性，几乎没有贬值的可能性，于是林地资产的价值就是林地重置价。有种情况需要说明，并非全部的旅游设施设备的重置价值都会被计入到景观资产的重置成本中，但是对森林景观来说是必不可少的旅游设施需要纳入，比如为了方便游览建设的景观道路、游客休息用的桌椅等，这些景观资产是森林景观投资者出资建设的，虽然很难独立有收益或具体收益不能单独被评估，仍然需要纳入到景观资产的重置价值中，它们在财务角度上也是基础设施建设的组成部分。

伴随着森林景观名气的提高，森林景观的实际价值也会越来越大。所以贬值的问题在景观建设初始阶段是很少发生或没有的。森林景观资产的功能性贬值一般只会在景观建设配置存在较大偏差错误时才发生，比如错误问题导致了反复性的建设投入进而导致价值量降低的问题，最明显的表现莫过于引起景观质量调整系数值降低。我们再来说经济性贬值的问题，最重要的原因是外部环境问题，如整个社会的经济环境的变化以及同类行业的竞争逐渐炙热化导致的，所以资产的利用率降低是最主要的表现。经济性贬值一般通过利用率的降低来表现出来。根据重置成本法，推理得到森林景观资产的评估公式是：

公式中：E 森林景观资产评估、K 景观质量调整系数、Ci第i年的造林投入一般包含薪水、物质耗资、管护成本以及土地租赁费用等；CI 旅游设施重置价，P 利率，n 是林龄。其中，旅游设施重置成本由下列公式计算：旅游设施重置成本评估值=重置价值×成新率。

3 森林景观资产评估中应关注的问题

森林景观资产的独特性在于它的固有特性，比如再生性、长周期性、多值性、差异性等。所以在对森林景观资产进行评估时，应该关注以下几方面问题：

（1）资产评估基础数据不够准确。采用的森林景观资产的数据时间过于久远，结果存在较大误差，不能用于森林景观资产的准确评估。例如调查评估资料仅包含数量指标没有质量指标；欠缺可以用在森林景观资源资产评估中的计量数表，如林木生长记录表。

（2）方法理论研究不深入，评估方法不标准。从某些省份对森林景观资产评估的实践反馈来看，需要加强理论和技术方法的深入研究，特别是针对森林景观资产这样具有独特性质的自然资源资产估值，比如评估的参数和适用条件等[4]。

4 结语

综上所述，森林景观资产在开发物质资源方面具有举足轻重的地位。对某些具有定向性的森林景观资产价值进行剖析和评估，需要参考有效的资产评估方法，提高森林景观资产评估的效率和准确性，为森林景观的发展给出强有力的数据支撑。