农村宅基地房地一体确权登记中测绘技术应用研究

甘明超，邓 姝，范春玉

（1．湖南省不动产登记中心，湖南 长沙 410000；2．湖南省自然资源事务中心，湖南 长沙 410000）

1 研究背景

农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记是贯彻落实党中央、国务院深化农村改革、实施乡村振兴战略的重要举措。自2016 年起连续五个中央一号文件均对此项工作提出要求。《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1 号）明确“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020 年基本完成”。推进农村宅基地和集体建设房地一体确权登记工作一是维护农民合法权益，夯实农业农村发展基础，二是深化农村改革，完善宅基地制度，三是建立实施不动产统一登记制度的基本内容，有助于建立健全不动产登记制度，形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系。但是，全国宅基地数量大、历史跨度长、情况复杂，部分市县还存在农村地籍数据基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题，而全面采用传统的实测解析法开展调查工作需要投入大量的专业人员和经费，耗时较长，传统的图解法、勘丈法精度相对较差，同时湖南省为实现宅基地的综合管理，需要同步开展宅基地实际占地调查、农房三维调查以及切坡建房地灾防治等工作，需要更为快捷、准确地掌握宅基地和农房信息，因此实践中采取传统的测绘方法与倾斜摄影、激光雷达测量等技术融合[1]，推进农村宅基地和集体建设房地一体确权登记工作。

2 主要需求与技术分析

2.1 需求分析

农村宅基地确权登记工作是党中央部署的重要任务，其主要需求就是入户开展宅基地和房屋的权属调查和测量，需要逐户入户调查核实。同时，湖南省结合此次调查工作契机，提出宅基地确权登记时同时调查实际占地情况、农房三维信息、农村切坡建房信息。这些信息的获取需要具有大比例尺、现势性强、三维信息的工作底图支撑，而乡村地籍数据基础薄弱，已有的1:2000 不动产基础数据现势性不强，需要进行补充航飞制作工作底图。全域重新航飞耗时长、投入大，对偏远分散变化不大的区域也无必要开展航飞，为此研究提出对变化较大的城镇郊区和宅基地集中分布区开展倾斜摄影，获取最新的大比例尺的航空影像和三维地理信息。

2.2 传统测绘方法的特点和应用分析

解析法测量是指采用全站仪、GPS 接收机、钢尺等测量工具，通过全野外测量技术获取界址点坐标和界址点间距，绘制地籍图，计算宗地面积等要素信息的方法。解析法测量测量时主要方法有极坐标法、 直角坐标法(正交法)、截距法(内外分点法)、距离交会法、角度交会法、全球卫星定位系统（GPS）测量方法等。该方法主要应用城镇地籍调查工作，宗地成图比例尺一般大于1:500，适用于对于工作基础和经济条件较好、技术力量较强的地区或调查精度影响不动产权人切身利益的，其测量精度高，但投入人力多、耗时长。

图解法测量是指采用标示界址、绘制宗地草图、说明界址点位和说明权属界线走向等方式描述实地界址点的位置，由数字摄影测量加密或在正射影像图、土地利用现状图、扫描数字化的地籍图和地形图上获取界址点坐标和界址点间距的方法。实践中，主要是利用时相较新、分辨率优于0.2 米的正射影像图，结合已有大比例尺地籍图、地形图等资料在图上采集界址点坐标，实地丈量界址边长，形成权籍图，并计算宗地面积等要素信息。该方法适用于具有现势性强、高分辨率影像、建筑物独立分散、界址点精度要求相对不高的一般农村地区。

勘丈法是最为简易的方式，通过设置宗地界标，确定界址点位置，利用钢尺等实地丈量地块的边长或各角点间的距离，然后按地块的形状并计算出宗地面积的方法。这种方法适用于经济条件较差、偏远地区或分散、独立的宅基地和集体建设用地、1∶2000 不动产统一登记基础数据未覆盖的区域，且调查精度不影响权利人切身利益的，其主要保证宗地权属清楚、空间相对位置关系准确、面积正确。湖南省已有全域的大比例尺影像图，主要适用于近年新增的零散房屋。

2.3 倾斜摄影、激光雷达等新技术应用

倾斜摄影测量技术是通过在飞行平台上搭载5 台传感器，同时从垂直和航线的前后左右四个倾斜角度采集地面影像，通过记录航高、航速、航向和旁向重叠、坐标等参数，通过对倾斜影像的分析整理，获取真实直观的实景信息，并且通过定技术，嵌入地理信息、影像信息，再通过内业处理绘制房屋平面图，计算房屋面积。辽宁省在农村房屋权籍调查的试点工作，应用无人机倾斜摄影系统获取近地高分辨率遥感数据、三维自动建模及模型立体量测的技术流程试验[2]。

激光雷达测量技术是一种布置在飞行器上的、精准 获得目标物体三维坐标的应用激光进行探测和测距的系统[3]，它集激光测距技术、计算机技术、惯性测量单元 （IMU）/DGPS 差分定位技术于一体[4]。该方法主要是采用激光雷达扫描采集地物地籍要素时，可以设置任意的房屋切断面并形成房屋边界。激光雷达测量技术总体上采集精度高，光线影响小，穿透强，不需要布设像控点。

3 传统测绘方法与新技术融合技术设计

农村宅基地房地一体确权登记工作主要是形成完整、规范、准确的不动产权籍调查数据，各种测量技术主要是完成界址点、界址线以及房角点、房屋边长等要素的采集，为充分利用现有数据基础，实现农村宅基地和房屋数据的快速、高精度采集，研究设计传统测绘方法与新技术融合的权籍调查技术路线。

3.1 总体技术路线设计

总体技术路线按照资料收集、技术路线设计、利用已有地籍图、地形图、大比例尺影像或倾斜摄影、激光雷达测量数据作为工作底图开展权属调查和不动产测绘，形成相应的成果。调查区资料收集主要收集已有的地籍数据和地形图数据，大比例尺影像影像数据，利用已有资料和走访了解宅基地管理状况、宅基地空间布局情况，分析研判并细分调查区域。根据区域分类，对已有大比例尺、时效性强的地形图、地籍图和影像图的区域进行资料整理，制作工作底图；对时效差、精度低、或者无基础数据的地区，组织开展倾斜摄影测量或激光雷达测量，制作形成工作底图，并为权籍调查直接提供房屋边长、高度等数据。在制作完成工作底图后，实地开展权属调查和解析法实测或图解丈量宅基地及房屋数据，形成权籍调查成果。对于地方偏远、宅基地零散的区域，辅以GPS 定位技术采用勘丈法直接开展权籍调查，相处权籍调查成果。根据国家有关要求，编写权籍调查数据库标准，建设调查区域的宅基地权籍调查数据库，为登记发证提供权籍调查资料。

图1 传统测绘方法与新技术融合开展确权登记工作流程图

3.2 编制技术方案和数据库标准

为统一各类技术方法的调查结果，需制定统一的技术方案和数据库标准，来确定精度误差要求和成果要求。根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》《农村不动产权籍调查工作指南》编制符合要求的地方农场宅基地确权登记权籍调查技术方案，并对权籍调查表进行修订，增加宅基地占地情况、房屋三维要素、切坡建房等要素，结合各类技术方法和不动产测绘的精度要求，明确各地解析法、图解法（全野外、数字编绘、倾斜摄影）等精度要求。在数据库标准建设方面，以《不动产登记数据库标准（试行）》为基础在空间图层上增加宅基地全貌宗地（包含主房、厨房、杂屋、厕所以及庭院晒坪等），在使用权宗地空间信息表中增加切坡建房信息（是否切坡、切坡的宽度、高度、长度、角度以及离房屋的距离和挡土墙建设情况），在自然幢信息表中增加房屋三维信息（房屋首层地面高程、层高、正门位置、屋顶类型以及房屋照片）等要素内容，增设使用权宗地权籍调查信息表，填写调查、测绘技术方法等信息。

3.3 倾斜摄影技术的融合应用

倾斜摄影可以获取调查区的倾斜三维模型和真正射影像[5]，通过真正射影像和三维重建可以获取主房、附属房屋、庭院晒坪以及建房切坡的长度、宽度，同时还能通过倾斜三维模型和内业判读取得房屋角点、边长、房屋类型、层数等房屋属性要素。在技术公司的实践中，航飞设置航高110 米，航向重叠率80%，旁向重叠率75%，飞行速度10 米/秒，设计地面分辨率1.5厘米，可以满足宅基地确权登记需要。但对于遮掩较多的以及没有明显界址的宅基地宗地范围，因不同时期和不同地方的认定标准不一样，对于以滴水为界的可以直接使用三维模型获取的房屋屋顶正射坐标，以墙体为界的宗地通过屋檐修正取得墙体四至坐标，以院墙、庭院等实际使用的则通过影像明显地物图解直接获取，或者现场解析实测取得。

3.4 激光雷达测量技术的融合应用

激光雷达测量技术主要克服光线和遮挡物的影响，通过雷达扫描获取房屋等地物的距离角度信息，实践中一般采用航高65m，飞行速度 8 m/s，航线间距 60m，采用交叉航线航飞，点云密度根据硬件和实际需要进行合理设置。激光雷达测量获取了所扫描的地物点云，通过计算机模拟学习和技术人员内业判读，获取了房屋角点、墙体界线、屋顶形状等地籍要素，形成工作底图，再由技术人员实地进行核实修正形成不动产测绘成果。

4 结语

在确权登记工作进入最后一年的时间里，各地面临着工作量大、经费控制、时间紧等问题，纷纷根据实际情况选择适合的一种技术方法或者多种技术方法融合开展不动产权籍调查工作取得较好的效果。

（1）工作效率提高，相比于传统的解析法测量，融合了倾斜摄影或激光雷达技术的图解法，在精度上能够满足要求，通过内业处理减少了外业的实测工作量，综合效率高于解析法实测。

（2）现势性强，相比于基于现有基础数据的图解法，其重新航摄获取了最新的影像数据，为调查工作提供的最新的基础数据，增补测的工作量明显下降。

（3）满足多种高精度需要，通过倾斜摄影或激光雷达测量，获取了大比例尺的影像和高精度的三维模型数据，相比于传统的解析法、图解法，可以直接获取较好的房屋三维、实际占地和切坡建房的全部信息。

但也存在设备、人员、成本限制的问题，倾斜摄影和激光雷达目前主要搭载在无人机飞行平台，一是传感器的分辨率直接影响到成图精度，二是飞行器的稳定性影响影像和三维模型的处理，容易出现拉花、变形，三是数据处理需要较为成熟的技术人员才能较为快速准确地完成，对于没有外业工作经验的内业人员将对数据质量产生直接影像，四是航线只能选择村庄密集的区域，对于房屋分散的区域进行全面航飞成本过高，而宅基地密集分布的地方因房屋间空隙较小难以完成侧面的测量和建模，需要大量的补测。

因此，农村宅基地确权登记工作特别是总调查总登记工作，需要充分考虑各地现有基础数据情况、技术力量等因素，综合采用解析法、图解法（大比例尺影像图、倾斜摄影、激光雷达）。