“小”农房撬动“大”资源

董明华

近年来，宁夏回族自治区石嘴山市按照“盘活闲置资源、融合产村发展、推动乡村振兴”的思路，通过政府引导、农民自愿、社会参与的方式，积极盘活农村闲置宅基地和闲置住宅资源，为农村经济社会发展增添了新活力。

一、主要做法

（一）规划引领、清晰权属，让改革基础“实起来”

一是优化村庄布局规划。对全市1365 个自然村进行分类，其中集聚提升类379 个，城郊融合类74 个，特色保护类3 个，搬迁撤并类515个，整治改善类394 个。有序开展“多规合一”实用性村庄规划编制，目前完成规划编制31 个，引导农村建设用地合理有序开发利用，为美丽乡村建设和农村新兴产业提供用地保障。二是摸清宅基地利用现状。在全市范围内开展农村宅基地和住房利用现状调查，目前全市长期闲置12948 宗9227.9 亩，季节性闲置宅基地9360 宗5958.4 亩，闲置废弃宅基地833 宗666.63 亩。通过调查摸清了全市宅基地利用闲置，为研究制定盘活利用闲置宅基地和闲置住宅政策提供依据。三是明晰房地权属关系。深入推进农村宅基地和住房确权登记，目前全市完成农村宅基地登记总数8.29 万户，占全市农户总户数的73.4%，已完成农村“房地一体”统一确权登记6.88 万户，确权登记率83%。平罗县在宁夏率先完成“房地一体”不动产确权登记颁证工作，颁发不动产权证5.93万份，颁证率达到98%。通过确权明晰了农民房地权属，明确了农民宅基地用益物权。

（二）控制总量、盘活存量，让宅基地管理“活起来”

一是超占有偿使用。以法定面积270 平方米为基数，超出面积均确定为庭院用地，200 平方米以内无偿使用，超出470 平方米的一次性收取有偿使用费。平罗县核实超出470 平方米宅基地22755 宗，收缴有偿使用费1121 万元，村均达到8.2 万元。二是转让政府补贴。鼓励引导符合新增宅基地审批条件的农户，对于转让规划保留村庄其他农民闲置房地和向新建中心村申请宅基地落户的，由政府按照法定面积270 平方米给予30 元/平方米补贴。平罗县通过补贴方式取得宅基地的农户14 户，财政补贴资金11.34 万元，有效探索了闲置宅基地盘活路径。三是审批县域统筹。打破乡镇、村组界限，在规划保留村庄范围内调剂审批宅基地，重点解决新型经营主体人地分离、赡养老人等农村现实问题。跨乡镇、村组调剂审批宅基地136 户，其中跨村民小组106户、跨村审批21 户、跨乡镇审批9户。四是新增多元保障。规定新增宅基地必须在规划保留村庄，退出农户进城购房可保留宅基地资格权。探索村集体建设租赁房，保障低收入群体户有所居、住有宜居。通过城镇购房、新居购建、农村转让、租赁使用四种方式，解决不同群体农户住房需求。平罗县已通过该方式新增审批宅基地136 宗。

（三）创新机制，顺畅流转，让闲置宅基地“动起来”

一是建立政策体系。制定《农村闲置宅基和闲置住宅盘活利用试点方案》，明确了盘活利用目标任务、方法路线和总体要求，稳步推进“空心村”整治。针对石嘴山市村庄布局零散和“空心化”程度逐年加重的实际，结合农村宅基地制度改革，对平罗县和惠农区空置率超过70%的36 个“空心庄点”闲置宅基地进行整治退出。二是建立流转交易平台。指导县区建设农村宅基地使用权和住房财产权交易平台，实现流转交易“一站式服务”，累计发布房屋流转信息700 多条，办理农民房屋不动产权抵押贷款737 笔3814万元。三是鼓励多种方式盘活。统筹考虑村庄区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，把盘活闲置宅基地和闲置住宅与农村人居环境整治、产业发展、集体经营性建设用地入市、文物保护等工作结合起来，同步谋划、统一规划、整体实施，形成了“环境整治+”“产业发展+”“文物保护+”等盘活利用模式，着力打造“家门口小公园、邻里间聚集地”。

（四）依法依规、严格保护，让改革获得感“强起来”

一是农村建设用地入市交易，保证集体权益。充分利用建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，将退出后符合规划的宅基地调整为集体经营性建设用地，已入市交易69 宗185 亩，村集体获得土地增值收益356.04 万元。二是引导农户自愿退出，保护农户权益。积极探索在村集体主导下集中建设或引入社会资本参与联建模式，在中心村或规划保留村庄统一建设住房，退出农户可以采取置换、购买、租赁方式，取得房屋的所有权和使用权，也可置换规划保留村庄其他农户的闲置住房。政府采取货币补偿、权属置换、复垦确权、颁发建房许可证和资格权证等方式保障农民权益，鼓励已退出房地和有退房意愿的农户向中心村集聚，对退出后在农村暂无住房需求的，颁发宅基地资格权证作为今后无偿申请宅基地的依据。借助“空心村”整治，对农户自愿放弃宅基地资格权的，按照不同标准给予经济补偿，已有3393 多户农户自愿退出，户均获得补偿费7 万多元。三是村委会积极参与，保障投资人权益。通过村委会将农房收储，与投资人签订合作协议，让投资方吃下定心丸。大武口区长胜街道龙泉村依托贺兰山、明长城、古汉墓、山泉水等自然生态、人文资源，与59 户农户签订闲置房屋长期流转协议，引进厚德酒坊、马来风情公司等20 余家经营实体，同村委会签订长期租赁合同，经营期满后，企业将租赁农房所投资产全部留给村和农户，带动农户参与农家餐饮、民宿改造、特色休闲农业。

二、取得成效

随着石嘴山市盘活利用闲置宅基地和闲置住宅工作不断深入，盘活利用模式不断丰富，社会参与度不断提升，“小”农房撬动“大”资源的效果越来越明显。

（一）激发了乡村振兴活力。通过“三权分置”改革，盘活了农村闲置资源，释放了乡村投资空间，焕发了乡村生机和活力。目前，全市累计完成1497 宗闲置房地整治退出，清理腾退闲置建设用地5000 多亩，为农村新产业新业态发展提供了用地保障，吸引返乡创业农民百余人，有效破解了乡村“建设用地制约、资金投入不足、产业人才缺乏”的困境，助推乡村产业振兴。

（二）加快了强村富民步伐。平罗县通伏乡通城村通过集中收储复垦农田周围58 户农民的闲置宅地，“化整为零”建成了集稻渔（蟹）综合种养、休闲观光为一体的农业产业综合体；将清理腾退的30 亩土地通过调整入市的方式，出让给绿康林家庭农场建设农机具库房、农产品展示厅，发展稻米深加工业，2021 年该农场实现经营收入500 多万元，村集体分享土地增值收益53万元。龙泉村利用闲置农房发展民宿经济，由村里实行统一经营或对外统一招租，引进了工商企业50 余家，建设乡间别墅、田园香居等高端民宿，解决了农民的就业创业难题，增加了财产性收入。2021 年农民人均纯收入突破2 万元。

（三）改善了农村人居环境。通过对“空心化”程度高的村庄闲置宅基地和闲置住宅进行整体整治退出，仅2021 年拆除废弃危旧土房和残垣断壁4925 处，有效治理了“空心村”脏、乱、差的环境。平罗县灵沙乡胜利村通过实施“一村一庄”试点项目，将5 个规划不保留村庄点列入“空心村”整治整体退出范围，对保留村庄进行改造提升，为有住房需求的农户集中新建住房462 套，并配套建设了污水管网、天然气管道、休闲生活广场等基础设施。

（四）带动了乡村产业发展。惠农区红果子镇以发展全域旅游为契机，通过对闲置宅基地进行提升改造，引进10 家绿色食品加工企业，打造29 家特色旅游民宿，进一步丰富了该地旅游景区产业业态，年接待游客5 万人次，实现收入600 万元。惠农区庙台乡省嵬村结合“空心村”整治，先后将52 户农民整体搬出西夏省嵬城遗址保护区，腾退土地面积150 亩，在周边区域建设休闲用房和景观便道，为古城遗址的保护开发和休闲农业产业融合发展奠定了坚实的基础。