宅基地“三权分置”影响因素分析——基于长垣县试点的调查

乔亚楠 尹玉翠 张 琪

（河南工业大学经济贸易学院，河南 郑州 450000）

经济体制的深化改革以及城乡结构的不断调整，使农村宅基地问题日渐突出。宅基地规划利用不合理、一户多宅现象频出，同时闲置严重、产权纠纷多、旧村改造难度大等难题都亟待解决。如何合理有效地推进宅基地改革，激发宅基地使用更大价值为民生谋福利已成为促进农村经济发展的当务之急［1］。

1 宅基地“三权分置”概述

土地问题是“三农”问题的核心。在宅基地改革的探索过程中，涌现出不少新方法。宅基地作为集体建设用地是不能参与入市的。但是，“三权分置”模式的探索将更有可能实现宅基地以租赁住房的形式入市，其核心就在于使用权的放活，但改革仍坚持基本底线——集体所有性质不变［2］。

通过宅基地“三权分置”可以明晰土地权属关系，依法建设使用宅基地，使集体、个人的利益都得到有效保障。同时，土地资源的整合和统一规划助力新型农业经营体制转型，加快农业现代化转型速度。资源的高效配置不仅提高了土地产出率，而且提高了劳动生产率，进一步加快了农业产业融合发展，推动了乡村振兴战略规划的实施［3］。

笔者选取河南省长垣县的6个自然村（大浪口村、伯玉村、云寨村、罗镇屯村、金寨村和八里张村）为样本村进行重点调查，同时发放网上问卷进行辅助调查。从其宅基地现状出发，对现行宅基地政策进行调查和因子分析，为宅基地改革提供可行性建议。

2 数据来源与分析方法

2.1 研究区概况

长垣县位于河南省东北部，属于典型的中部平原地区，人口88万人，辖11镇2乡5个街道和1个省级高新技术产业园区，598个建制村。自2015年被确定为农村土地改革三项试点（农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点）以来，长垣县以改革目标为导向进行大胆创新，并取得重要进展。

长垣县通过宅基地改革，盘活县域范围内的宅基地，进行资源再配置，从而提高土地资源利用率。长垣县内的诸多行政村利用宅基地“三权分置”来打造美丽乡村、休闲农庄，有利于发展村集体经济，提高农民收入，实现乡村振兴。

2.2 数据来源及处理

数据来源于回收的310份调查问卷。数据处理方案主要是从政府、宅基地流转市场及农村农民3个方面来设计。政府视角考量宅基地“三权分置”带来的后果和影响以及怎样处理好改革引发的利益纠纷；从市场出发，探寻宅基地的需求、定价问题及宅基地交易之后的保障体系；在农村农民的立场上涉及问题的范围较广，包括交易意愿、退出机制、利益分割等内容。

问卷调查结果集中于河南省各直辖市。问卷中有25个变量，统一将A非常同意、B同意、C基本同意、D不同意及E完全不同意作为25个变量的答案标准，对应的数据分别为5、4、3、2和1，由此导入SPSS中进行数据分析。

2.3 研究方法

2.3.1 主成分分析。主成分分析法是通过坐标的旋转变换，将原始变量进行线性组合生成新变量的分析方法。生成的新变量称为“成分”。利用方差最大化原则，将得到的成分从小到大排列，将可能包含原始变量大部分信息的前几个成分称为“主成分”［4］。

2.3.2 因子分析。将主成分分析进行再延伸得到因子分析。因子分析更侧重于对新变量实际意义的解释。其是以原始变量间的内在相关性为依据进行分组，相关性强的为一组，各组变量代表一个基本要素（公共因子）。将原始变量表示成公共因子的线性组合。其中，公共因子是所有原始变量共同具有的特征，而特殊因子则是原始变量所特有的部分。

3 结果与分析

3.1 考察原有变量是否可进行因子分析

KMO值越接近1表示越适合做因子分析，该表中KMO=0.709，比较适合做因子分析。Bartlett球形度检验的原假设为相关系数为单位阵，Sig的值为0.000，小于显著水平0.05，因而拒绝原假设，表明变量之间存在相关关系，适合做因子分析。

3.2 考察原有变量因子分析结果的有效性

分析每个变量共同度的结果发现，因子分析的变量共同度都极高，最小值为0.480，最大值为0.705，表明变量中的大部分信息均能被因子所提取，说明因子分析的结果有效。

3.3 提取因子

根据表1因子贡献率的结果，发现有9个因子的特征值大于1，而且前2个因子的特征值之和占总特征值的59.325%，因而提取这9个因子作为主因子。

表1 因子贡献率

3.4 因子命名解释

采取Kaiser标准化的正交旋转法来确定旋转后的因子载荷值。通过因子旋转，赋予各个因子相对明确的含义。通过对数据进行剖析，发现关于宅地基“三权分置”认知度的众多综合变量中，可以提取出9个代表众多变量的因子，分别如下。一是流转宅基地意愿因子。其表明关于拥有闲置宅基地的村民在宅基地退出机制十分完善且流转宅基地将会有收益的情况下流转宅基地的意愿。这一结果在实际走访过程中也得到了验证，诸多村民反映不愿意流转或退出宅基地，认为宅基地是农民的根本。二是保障宅基地交易因子。其是指是否有相关法律法规来保障宅基地的交易，在宅基地交易过程中关于土地定价或者纠纷的事情有没有相关机构来保障。三是协商交易宅基地因子。其表明在宅基地流转过程中一旦发生问题，交易双方是否乐意通过协商来解决问题。不管是宅基地的定价还是交易过程中出现的纠纷，双方更希望通过私人协商来解决问题。四是村委会作用因子。这一因子说明村委会在推进农村改革的作用中还是十分中肯的。若在宅基地流转过程中出现纠纷争议，交易双方倾向于通过村委会来调解问题。五是交易平台因子。这一因子表明宅基地流转过程中建立信息平台的重要性。交易信息公开透明的情况下，买卖双方可以互通信息，促进宅基地资源的合理配置。六是交易后保障因子。其是指宅基地交易完成他人取得闲置宅基地的使用权后，有没有相关政策制度的出台以保证交易方可以享受到对宅基地使用应享有的权利与待遇。七是交易风险因子。交易风险因子直接决定着宅基地流转力度。私人交易存在潜在风险，风险基金的投放数量及规模能否保障农民的基本权益不受损。八是宅基地需求因子。如果农村宅基地可以公开流转，土地市场需求饱和度，以及宅基地需求与宅基地供给数量是否能保持相对平衡问题值得思考。九是宅基地闲置因子。农村大量劳动力涌入城市，城市务工人口增加使农村出现大量空闲宅基地。

4 长垣县宅基地“三权分置”改革建议

根据因子分析结果，并结合地区实际情况，长垣县在宅基地“三权分置”具体改革措施落实的过程中应着重注意以下方面。

4.1 坚定农民主体，破解改革瓶颈

4.1.1 认清利益主体。尽管宅基地属于集体所有，但是由于历史原因所形成的宅基地“一户一宅”制仍在延续。对于闲置宅基地及闲置房屋使用权的流转利用在很大程度上取决于村集体经济组织成员意愿。然而，受农民保守传统观念的影响，宅基地在使用权的放活上面临重重阻碍。在开展“三权分置”工作时，应以切实维护和保障农民宅基地利益为出发点，始终坚持农民的主体地位不动摇［5］。

4.1.2 动员基层力量。通过召开乡镇、村干部动员大会及培训会明确改革内容及改革方向，以提升农民获得感、幸福感为工作目标，提升农民参与宅基地“三权分置”工作的积极性与主动性，推动改革工作顺利开展。

4.2 健全保障机制，落实宅改惠民

4.2.1 财政投入支持。“三权分置”中有偿退出措施实现了农村建设用地资源的集约利用。通过增加财政投入的方式对自愿放弃宅基地使用权的进城落户农民权益进行有效保障。村集体对自愿放弃宅基地的村集体经济组织成员根据宅基地面积及房屋进行补偿；设立宅基地退出以及复垦专项资金，宅基地复垦的可以获得资金奖励或者通过城乡建设用地指标增减挂钩机制所得收益用于巩固扶贫成果和支持乡村振兴战略［6］。

4.2.2 探索多元保障机制。坚持保证宅基地的基本居住功能前提，遵守宅基地管理制度，改革农民住房补偿方法；在农村地区建立更为完善的社会保障体系，实现“住有所居，老有所养”。

4.2.3 建立宅基地所得收益分配制度。探索集体收回宅基地入股村企业的方式实现宅基地经营性用途，建立兼顾国家、政府、村民的宅基地所得收益分配体系使以宅基地入股的村民获得财产性收益，实行保底分红的返利模式，切实保障村集体经济组织成员的经济利益。

4.3 创新推行体制，探索多元举措

4.3.1 创建土地交易平台。经济良好的城中村对宅基地的需求较为突出，而位置偏僻的城郊村宅基地闲置状况严重，房屋多破败不堪，甚至出现了空心村问题。以村集体经济组织作为入市主体，建立农村建设用地交易平台进行土地信息实时推送，赋予市场主体地位。乡镇或村企业可根据用地需求进行建设用地租赁以完成厂房扩建等发展目标，为二三产业的发展提供广阔的支持空间，发挥宅基地土地资产价值［7］。

4.3.2 规划零散宅基地。在推进宅基地“三权分置”的过程中，由于治理“一户多宅”“宅基地超大面积”等问题遗留下许多面积狭小的宅基地，零散分布于村庄内部，难以集中规划。村委会干部可通过召开村民大会等形式根据村庄内部需求商议零散宅基地规划方向，可作为备用宅基地处理，为返乡创业人员、村内部成员等预留使用；以建设生态宜居美丽乡村为导向，村委干部及专家商讨进行闲置用地再规划，从村庄需求及现实角度考虑打造花园、果园或扩充道路等。

4.3.3 发挥区域优势。对于具有旅游资源或乡村特色的空心村可以采取宅基地有偿退出的模式对村民进行房屋置换，整合出成片宅基地。通过改造休闲村庄停车场、道路、厕所等基础设施，打造民宿、乡村特色餐饮等地方品牌，培育休闲农庄或乡村风景区，带动农村第三产业发展。

4.4 注重成果延续，攻克宅改纠纷

4.4.1 总结试点经验。目前，全国共有33个宅基地改革试点。长垣县作为中部平原地区的代表，已取得的试点经验成果值得其他中部地区借鉴。试点结束后，在宅基地改革试点过程中形成的政策和管理制度应进行衔接和延续，以保证试点地区能继续实行有效的政策举措，挖掘宅基地的隐藏资产价值，推广针对性区域试点经验。

4.4.2 着力解决利益矛盾。我国宅基地制度仍存在许多问题。在宅基地“一户多宅”和“超大面积”治理过程中存在诸多矛盾与纠纷。可以通过无人机测绘技术进行宅基地面积权属的确定，采用四邻签字确认的方式解决宅基地占用纠纷；宅基地使用费起征面积根据各村历史情况、居住习惯自行确定，避免宅基地面积过小引发纠纷，确保最基本的居住保障功能；明晰宅基地集体所有性质，明令禁止宅基地非法扩张及占用耕地的行为；从法律层面明确宅基地的物权权益，为宅基地使用权的流转提供条件［8］。

5 结语

宅基地“三权分置”作为我国土地制度改革的又一重大探索，其前景可观。宅基地腾退为农村产业的发展提供了广阔空间，退出补贴增加了农民的生活收入，闲置宅基地再规划改善了村容村貌，真正实现产业兴、百姓富、乡村美。宅基地改革道阻且长，只有正视其中的阻力因素，不断完善土地利用管理体系，倡导建立财政优先保障、社会积极参与的多元格局，才能攻坚克难，有序推进乡村振兴。