地下空间使用权价格评估方法探讨

陈立定

[摘要]地下空间开发利用及其土地市场具有独特性，市场交易案例少，开发利用方式差异性大，常规的地价评估方法适用性不强。在探讨立体地价分布规律及不同楼层的效用比关系的基础上，构建基于立体地价效用比关系的评估方法途径，是我国当前开展地下空间使用权价格评估的优选方法。

[关键词]地下空间；地价评估方法；立体地价效用比

[中图分类号]F301.2 [文献标识码]A

合理开发利用地下空间，是提高城市容量、缓解城市交通、改善城市环境，促进土地节约集约利用，提高土地利用效率的重要途径。2007年《物权法》首次明确了地下空间建设用地使用权可区分地上及地表使用权而存在，为推行地下空间使用权有偿使用奠定了法律依据。地下空间有偿使用离不开使用权价格的评估。目前我国学术界和管理部门对地下空间使用权价格的评估及管理问题尚未引起足够重视，《城镇土地估价规程》也缺乏相应规定，致使地下空间有偿使用管理实践缺乏足够的依据和技术支撑。本文从理论和实践两个层面探讨地下空间使用权价格评估问题，为加强地下空间使用权出让、转让、抵押等管理提供思路。

1 地下空间使用权价格评估方法研究综述

地下空间使用权作为土地使用权的重要组成部分，理论上可采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等常规地价评估方法加以评估。但从现实条件看，地下空间特别是大型单建式地下空间由于缺乏足够的市场交易案例，使得市场比较法评估缺乏足够的市场证据；地下空间开发成本较难准确估算，使得收益法、剩余法等受到局限；地下空间的取得费难以确定，使得成本法失去基本的应用可能。因此，实践中地下空间价格评估面临较大的挑战。为此，目前国内诸多学者作了有益探讨。如李金昌等基于地下空间的自然资源属性，提出基于自然资源价值核算的地下空间资源定价方法及其理论模型，但实践可操作性不强。王郑、程李李等根据成本与价格的关系以及土木工程概预算的相关理论，提出应用型地下空间使用权估价方法，但其本质是剩余法的一种具体应用。朱立峰、陈振方则提出了一个基于地面地价与地下空间地价的比较关系模型，在评估地面地价的基础上进行核减调整或修正得到的方法思路。该评估思路有一定的理论基础，但由于影响地面地价和地下空间地价的因素及作用机制存在较大差异，特别是影响地下空间使用价值的一些特有因素，如地下水条件、建筑技术、心理因素等对地下空间价值影响差异很大，有时甚至对地下空间的开发利用价值产生根本性影响，因此，简单的采取系数修正的操作办法不够严谨。

从国外的评估理论和实践发展看，由于西方国家地下空间价格体系中，与地表相接的浅地表地下空间是整体土地所有权的组成部分，故而在土地市场交易中地下空间权利交易往往是伴随着整体土地所有权而转移的，一般情况下不存在单独的浅地表地下空间交易状况，此类地下空间价格的评估问题极少涉及。同时，国外涉及大规模或大深度的地下空间开发，往往是以公益性利用为主，此类地下空间权的取得或是公有、或是行使征用权无偿取得，因而一般也不涉及取得地下空间使用权的相关评估。但由于征用地下空间，必然对私人权利带来损失，因此西方各国地下空间价格评估的重点是为确定损失补偿的金额而进行相应的地下空间价值评估。另外，国外关于地下空间公共使用而造成土地所有权等权利人财产减少的计算问题一直也是特别复杂且充满争议，这主要源于土地地表使用（主要指在地表构筑建筑物）补偿与地下使用补偿有着很大的区别。因为获得地表使用涉及的租金或价格比较容易确定，但地下空间使用由于案例少，类比性差，加之地下使用对地表使用或者其所有权有无损害、损害大小不清等，使得地下使用补偿无法简单套用地表交易价格或租金来实施。考虑到征用地下空间给所有权等权利人的损害不止停留在地下空间本身，还限制了权利人的地表利用，从而使得土地地表效用降低，进而造成土地的（市场）价格下降。据此，日本采取“对应土地妨碍程度而制定适当比例”的方法来评估确定损失补偿额。

2 地下空间使用权价格评估的常规方法途径

根据城市地下空间开发利用特点及市场状况，理论上地下空间使用权价格评估常规的方法途径，可根据估价对象的用途、用地性质、使用年限以及市场状况、开发成本和将来的预期收益等，采用剩余法、收益还原法、市场比较法等进行评估。但考虑到当前地下空间土地市场交易案例几乎没有，加之不同地下空间开发差异性大，市场案例缺乏类比性，因此市场比较法难以适用。但对于地下车库、地下商场、地下商业街、地下仓库等可作为出租和交易对象的地下空间利用方式，则可依据租金或成交价数据，采用剩余法和收益还原法等进行评估。

具体应用时，考虑到结建地下空间开发利用，一方面往往是地上、地下建筑结合在一起建设，单独属于地下空间建筑部分的造价难以准确区分，另一方面存在地上、地下空间用途的转换，如地下空间的实际用途往往含有一些诸如附属设备用房等无直接经济效益的用房，而这些用房无论地下空间有没有开发都属于建筑物必需配套的设施，因此，对用作配套设施的地下空间建筑部分在估算地价时应按机会成本（或影子价格）计入总收益或总售价之中，方能真正体现地下空间的使用价值。由此，实际操作时应按下列途径加以适当修正：

式中，Pdx：结建地下空间使用权价格；P ：包含地上和地下所有建筑空间情况下测算的地价总额；P：假设地下空间不开发利用条件下测算的地面地价总额。

另外，考虑到地下空间开发利用的特殊性，评估实践中对成本、收益、还原利率、利润率等参数的选取，不能片面强调“区域平均值”，应充分甄别和考虑个案的具体情况加以客观确定。

3 基于立体地价效用比关系的评估方法途径

地下空间与其地面空间的收益關系，主要体现在楼层的效用比上。所谓楼层效用比，是指建筑各层由于效用不同，造成价格有所差别，将其价格的差别程度以百分率表示，即为楼层效用比。楼层效用比强调位于不同空间层次的土地利用效用存在差别，只要科学确定地下空间部分占整个立体地价的比例，即可根据立体地价值推算出地下空间价格。日本在涉及地下空间开发造成土地所有权人利用损失的补偿额确定时采用的“对应土地妨碍程度而制定适当比例”的方法，即是基于立体地价效用比关系原理的具体应用。

3.1 立体地价分布规律及不同楼层的效用比关系分析

西方国家的土地权利往往是一个立体空间概念，地价实际上是空间立体地价，如根据日本相关法规标准，日本的城市地价一般是指地表面100m高度、地下50m深度范围的地价，而在这个立体空间范围内的任何部分的地价是不相同的。如图1所示，立体地价主要由地表部分（即V11、V21）及其以外的上空部分（V12）和地下部分（V22）组成，其中V11和V21是土地最有效利用状态下的建设强度，称之为“最有效建筑”或“最有效楼层”；V12和V22部分为潜在的价值且价值较小。根据国外经验，在土地开发利用强度高的中心城区，一般最有效楼层部分（V11+V21）的地价约占总地价的70%～80%，V12+V22的比率在0～30%以内；若以地上20m、地下15m的范围作为“最有效建筑”，则该部分地价占总地价可达80%，超过地上20m的部分则占15%左右，地下15m以下则占5%左右。

同时，由于不同层次空间可及性不同，其利用效用也有所不同。一般地表底层的可及性最高，利用效用最高，以此为基础，向上、向下效用呈现递减的规律。表1为日本中央用地对策联络协议会通过实际调查统计后，分不同建筑类型制定的日本中心城区各楼层利用率标准。从中可以看出，土地的性质，各层有效利用的方法大体相似，但具体比例系数存在一定的差异。总体而言，地下一层相当于地表一层地价的50%～60%，并与地上二层相当；地下二层相当于地表一层的30%～40%。

3.2 基于立体地价效用比关系的地下空间地价评估原理和方

法途径

基于立体地价分布规律及不同楼层之间存在效用差异的基本规律，日本对地下空间地价的评估主要采用地价空间分配率来进行。所谓地价分配率是指地上、地下各部分空间单位用地面积占土地整体地价的分配比率，即将土地整体价格分配到各楼层的分配比率。楼层效用比率是由土地及建筑物二个要素合成一体而产生的各楼层效用的比率，而地价分配率只是反映土地一项因素分配到不同楼层的比率。如根据表1中A群建筑的楼层利用率，就可换算出各层的楼层地价分配率系数（见表2）。从中可以看出，地下一层的地价占土地总体地价的10.86%，地下二层空间占比为6.45%。

3.3 立体地价效用比关系评估法在我国的适用性分析

我国的城市地价概念并非是西方土地私有制国家的立体地价概念，因此，直接套用西方国家的立体地价效用比关系法来评估我国的地下空间使用权价格是不可行的。但在市场经济条件下，地价空间分布表现出的效用差异规律是共同的，因此，结合我国城市地价的内涵、市场表现形式等特征，对立体地价效用比关系法的评估具体方法及技术途径可按如下的修正，即：

式中，Pdx ：待估地下第i层的地下空间土地使用权单位面积地价；P地面：待估地下空间所在的地面单位地价；β：地面一层的地价分配率；λ：地下i层与地面一层的地价效用比系数；δ：地下空间开发经营难易程度修正系數；R：其他因素修正系数。

上式中，待估地下空间所在的地面单位地价可依据土地市场实际水平加以确定，评估的关键是如何合理确定β、λ、δ和R的值。其中，β可通过市场样本统计分析得出。λ由于当前尚缺乏足够的地下空间市场案例，原则上可借鉴国外的经验，结合不同城市实际加以确定。δ主要是考虑地下空间建筑物造价和营运费用总和与相同用途的地面建筑物造价和营运费用之间的差别而引起地下空间土地价值折价的修正，该值的大小应视地下空间的不同开发形态而有所不同。一般大规模或大深度的单建地下空间由于造价和营运费用大，修正幅度应当大一些，而结建地下空间则应小一些；商业用途地下空间应当大一些，仓储等用途应小一些。R主要是针对地下空间不同的开发方式，如半地下室，以及涉及地面利用程度的不同等因素进行修正。

4 小结

综上所述，鉴于地下空间开发利用及其土地市场的独特性，现行条件下开展城市地下空间使用权价格评估，就可行的方法途径而言主要有两条：一是针对地下车库、地下商场等经营性的地下空间利用方式，可采用剩余法或收益还原法等传统方法进行评估。二是基于立体地价效用比关系原理，运用地价分配率函数，通过地面地价的修正得到。前者具有普适性，但具体评估时对于相关评估技术参数的选取是关键；后者理论性、科学性强，既有效且可信赖，也是国外经典的评估方法，是我国当前开展地下空间使用权价格评估的优选方法。如在日本，尽管对于该方法途径也存在质疑的声音，但至今为止尚没有发现可以取代该法的更有效的途径，“对应土地妨碍程度而制定适当比例”的地下空间价格确定方法因其具有的具体性、科学性而一直在日本保持现实的权威性。

[参考文献]

[1] 肖军.城市地下空间利用法律制度研究[M].北京：知识产权出版社，2008.

[2] 王郑，程李李.城市地下空间使用权应用型估价方法初探[J].太原大学学报，2016（12）：79-81

[3] 朱立峰.城市地下空间利用规划管理研究[D].武汉：华中农业大学， 2002.

[4] 陈振方.我国城市地下空间有偿出让与估价的研究[D].广州：中山大学，2005.

[5] 林国斌，等.城市地下空间土地使用权的价格评估[J].天津工业大学学报，2012（12）：80-84