物业税“空转实”难破冰

杨　军

当地产股在一波波反弹无望地下跌中被腰斩，有人在问，房地产价格会随之大幅下滑吗?关于楼市是否拐点已现的讨论日益热烈，被称为调控房地产价格重要手段的物业税再次浮出水面。物业税真的要开征了吗?

今年1月22日，在北京市的“两会”上，北京市政协委员、地税局局长王纪平透露，北京市已率先向国家税务总局提交了物业税“空转实”的申请，最快今年6月份北京将开征物业税。除北京外，多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案，认为已经具备物业税“空转实”的条件，再“空转”下去已经没有意义。物业税实转的传闻愈演愈烈。

仍处在模拟评税试点阶段

物业税也叫不动产税，旨在将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。2003年，中国已在6个省市进行物业税空转试点，所谓空转，就是指虚拟意义上的资金循环，没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政、房产和土地管理等相关部门共同参与，采集数据，统计物业数量，并进行评估和税收统计，属于开征前的理论研究阶段。

从空转试点开始，物业税要开始征收的传言便不胫而走。2007年10月，国家税务总局宣布将物业税“空转”试点由北京、江苏、深圳等6个省市扩大到河南、安徽、福建、大连等10个省市，目的非常明确，就是扩大数据采集及评估范围，充分体现税收公平、合理原则。业内人士认为这说明物业税“空转”几年的试点成果得到国家有关部门肯定，开始向全国推，意味着2008年物业税将由空转实。

综观这几年空转的成果，一些诸如物业价值评估等类的技术难题已经得到突破性解决，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机批量评税软件。几年的物业税模拟试点评税工作，也积累了不少经验，但是显然距离实转还有一定距离。

物业税的空转包括两个环节，第一个环节是进行基础数据的采集收录，第二环节是评估房产的价值，作为征税的依据，并随着市场价值的变动不断修正估值。目前物业税的“空转”还处于统计测算数据阶段，而对房产价值的评估即评税阶段还需要有专门的评估机构负责。也就是说目前的试点工作尚处于初级阶段的第一环节。

而“空转”的关键点在于第二环节。评估需要对房地产的房龄、朝向、结构、建筑成本、坐落位置、附近公用设施等许多數据资料进行采集统计的数据做支撑，因为评估值将作为征税的依据，所以必须准确，工作量极其庞大。物业税开征前的准备工作尚在试行阶段，“空转”尚未完成，如何“实转”?

针对“北京市最快将在今年6月份开征物业税”一说，国税总局办公厅新闻中心主任牛新文随后在媒体上表示，“是一件没影儿的事”，“我国现阶段，既没有物业税税种，又没有相关的法律支持，6月份征收物业税从何谈起?”牛新文说，所有做过物业税“空转实”试点的地区，都可以和北京一样随时向国税总局提交类似的申请报告，但这并不意味着，物业税的征收就进入实质性的操作阶段。从试点到申请、到审批、到新政实施，究竟还要多长时间，现在还不好说。物业税作为一种新税种，须通过全国人大常委会立法确定。而根据《立法法》以及立法惯例，即使物业税进入立法计划，相关准备工作也需要两年左右，物业税立法工作尚未开始，尚不具备法律基础。

从两部局的工作要点看，物业税改革显然加大了步伐，物业税试点范围也明显进一步扩大。但从其政策制定的本意看，物业税改革尚处于模拟评税试点这一初级阶段。至此，和以往一样，物业税实转的传言再次止于传言。

国家税务总局有关负责人不久前在媒体上称，因客观环境所致，2008年物业税不会开征。开征的大概时间在2010年～2015年间，这在税务，总局内部已经达成共识。

难解的结

开征物业税政策性比较强，它的复杂程度出乎很多人的想象。

一项调查显示，辽宁、重庆、江苏三地“空转”试点分别出现民用房产尚未模拟评税、未定由谁评估房产价值、房地产税改革非常复杂等情况。中国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，各地也很难采用统一的政策。各城市申报的方案也不统一，物业税是否能分地区执行?

含有水分的统计数字在中国一向广为诟病，试点地区在操作真实的数据统计方面也遇到诸多问题。在征收工作流程上也不顺畅，地方各部门无法进行房产信息共享、免税范围及减免幅度也不明确，在城乡一体化情况下，是否对农村房产进行征税等问题也未商定。

如果征收物业税，一些诸如医院、军队等非盈利单位持有的物业原则上也要征收，这个问题怎么解决，营利性和非营利性单位如何区分?

商业地产一向是投资性购房的热点，而且物业价值比较好评估，价格风险较小，因此选择先对商业地产开征物业税。多数试点城市为避免评估困难，都准备只对商业地产征收物业税。北京市提交的物业税“空转实”方案中也提出“只征商业地产”。所有参与物业税政策制定的专家都倾向一种观点：开征物业税不能增加普通纳税人负担。如果物业税真的空转实，只征商业地产属于暂行办法还是长期如此?

目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育附加费、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。要想科学准确地测算现行房地产税的税收负担比较困难，物业税的实际税负水平就难以确定。

从操作层面来看，物业税开征时的房地产价值是由税务部门来估值还是由社会中介组织来估值，也还有待确定。按照国际通行的做法，应该由社会中介组织来评估，但国内房地产资产评估行业近年来刚刚兴起，目前还没有很成熟的评估机构，具备资质的资产评估师也仅1万人左右，根本无法完成众多房产的价格评估。

一个比较麻烦的问题是，因为中国的土地制度不是私有制，中国房地产开发用地实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，而其大部分税费，用地者须一次性支付。现在中国的房产土地使用期限70年，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，即目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价，政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。

在规范的“物业税”模式下，房地产业的税收征收环节后移，购房价格会相对便宜，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低房价，另一方面还可以为地方政府提供连续、稳定的税源。但如果将

房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着对原来已经承担了高额费用的买房者进行了重复计征。如何从土地批租制向“物业税”模式转变，有很多繁琐的问题需要解决。

一个更棘手的问题是，土地出让金如何归属。土地出让金原本就是地方的小金库，财权上移事权下移造成地方政府财政紧张已经是不争的事实，土地出让金是变相解决这一问题的办法，所以这些年中央才对地方的卖地冲动睁一眼闭一眼。土地出让金纳人预算体系之后，地方政府已经颇有微词。目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果再把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金由一次性缴纳分摊在物业税当中，按年缴纳，肯定会遭到地方政府的强烈反对，也会一定程度上导致地方政府城市建设资金吃紧。按照某些政府官员的话说：“每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用。”

但如果把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收，这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上，人们最期待的物业税对房价的调控作用，就成了空谈。物业税出台的意义会大打折扣。

所有这些问题加在一起，使物业税的实转面临着很多难以解开的结。

永远的利益

对于物业税实转，中央、地方和专家的看法各不相同。技术难题的背后，是永远的利益博弈。部门利益之争，是物业税方案出台技术问题之外的最大难题。土地出让金的归属问题折射的是央地矛盾，各种税费的测算归拢，又影响到不同部门之间的利益分配。物业税开征绝非一个简单的房地产领域的税费合并过程，而直接决定着诸多现实状况的变革。物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，物业税实转总体的发展趋势是渐进的，但是应该尽可能把渐进过程推快一点。这很大程度上代表了专家的主流看法。

在许多西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，整个房地产的财富占私人财富的55％，财产税占县一级政府收入的68％，市镇政府收入的53％，学区政府收入的68％。而中国地方政府目前并没有主体税种，1995至2005年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均仅为7.36％。

贾康认为，如果物业税能够推出，在房地产保有环节，就会实现最基本的內外资并轨。这样的机制对中国的意义非常重大，可以把目前地方政府短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政。

财税方面专家多倾向于物业税应该承担房地产宏观调控功能，一旦推出就要对全国过快上涨的房价起到抑制作用。这意味着土地出让金不会单列出来。

目前一些城市在物业税“空转实”申报中十分积极，主要原因是物业税是对固定资产持有环节征收，之前有说法是物业税归地方政府，这能给地方带来巨大的财政收入。有人算过一笔账，在北京，商业地产楼面面积保守估计在4万平方米以上，保守估计每月也可增加税款4亿元，一年就增加税款50亿元以上。上海市房价升值更高，原来每平方米千元的商业物业如今已经上涨到每平方米二三万元。按照物业评估值征收1％的话，上海市财政收入将增加上百1亿元。

公开的报道认为，北京市申报物业税“空转实”主要出于三个方面原因：一是完善目前税制，相应国家税务总局推出物业税的工作；二是开辟新的地方税源，优化北京市税收结构；三是增强税收参与房地产宏观调控的功能，以区别性物业税来调节购房需求。但如果土地出让金纳入物业税体系，恐怕其它房地产开发不够发达，也没有那么多商业地产税可以征收的地方政府不会像北京市政府那么积极地申请物业税空转实。

现在北京上海等一些大城市资金相对充分，流动性过剩严重，但中西部一些相对落后的地方仍然在想方设法吸引外来投资，即使从这个角度，物业税转实也肯定会遭到一些城市的反对。有业内人士称，2006年财政部就曾跟6个试点省市一一商讨2007年能否实转，但遭到有的城市的反对，原因之一是他们担心这会对吸引外来投资产生很大冲击。有试点城市认为，如果他们实转收了这笔物业税，开发商都会跑到其他省市投资，损失会很大。一名地方财政官员说，对那些房地产市场本来就薄弱的城市来说，率先开征物业税短期冲击会很大。

物业税归中央还是归地方或者中央和地方按比例收取，并没有最后明确。如果主要由省级以下的政府支配，如何平衡、协调中央和地方的利益分配，至今悬而未决。据悉，几个主管部门仍对物业税归属问题有较大分歧。各地物业税“空转实”方案的前提均是不增加纳税人负担，都将采取降低流转环节税负的方式来平衡税收。如果按照各地申报的物业税“空转实”方案，将是中央与地方财政收入的一次再分配。在各种利益的博弈中，物业税像燃油税一样千呼万唤不出来，恐怕是意料之中的。