旧楼加装电梯的难点与解决思路研究

周　刚

(中国人民大学，北京 100872)

1　引言

首先我们社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的对美好生活的需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人们对居住的质量提出了更高的要求，而现在我国大量的多层旧楼尚未加装电梯，严重影响了楼内居民特别是高层住户的生活质量。

其次我国逐渐进入老龄化社会，现在大量的旧楼梯楼都是上世纪八九十年兴建的，当时购买房屋的居民也开始变老，上下楼梯对他们来说变成了一件很痛苦的事情，这严重影响了老年人的生活质量。

2　主要问题

我国上海、北京和广州都对旧楼加装电梯开始试点，并制定了相应政策作为引导。但是到目前为止由于种种现实的问题，导致成功加装的比例非常低。失败的主要主要有以下几点。

2.1　资金筹集困难

我国现存的楼梯楼大部分是八九十年代修建的，住户的整体年龄结构偏老，支付能力有限。加装电梯的费用对他们来说是一笔不小的开支，很多家庭可能因为加装成本太高而放弃。

另外一方面，即使小区楼的住户支付能力没有问题。但是因为低楼层加装意愿不强，或者成本分摊方式不科学等因素也很容易导致自筹资金的方案失败。

2.2　各楼层住户意见不统一，很难协商一致

根据《物权法》第76条“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定，需要本楼层大部分业主同意才有可能实施，但是具体执行难度很大，因为加装对各层业主的利益影响不一样。一般一楼住户不需要使用电梯，而且会因为加装电梯影响其房屋的采光通风而导致房产贬值，所以他们一般是不会同意加装的。

低楼层使用电梯的欲望不强，而且加装后原本价格比较便宜的高层住房升值最多，中层加装前本来价格最高的，加装后增值很少， 因为心里不平衡，所以很难同意加装。

最后电梯加装会对部分业主的通风采光产生不利影响，如果补偿的方案不够合理，他们也不愿加装。

2.3　缺乏合理的加装费用和后期费用(电费和维护费)分摊方式

通过对成功加装电梯的小区调查发现，如果是原单位支持的加装的，意见比较容易统一，因为住户大部分是同一单位的，且不存在费用分摊的问题。对于自筹费用的小区，现在通行的加装费用和电费维护费用分摊方式是以某中间某一楼层为基数1，依次往上按一定比例递增，往下楼层按一定比例递减，一楼一般是不用分摊。

上面这种分摊方案只能使用于个别小区，因为系数的确定并没有科学依据，不能服众，也很难推广开。

2.4　报建程序繁琐

加装电梯涉及对房屋安全影响，环保，以及消防安全等各方面的评估，其次还需要对一些水管线路进行改签，审批程序非常繁琐，需要耗费大量的时间和人力，仅凭业主自己来跟进，会有很大的现实困难。

3　解决思路

本文接下来简要的对以上问题进行分析并提出解决的思路。我们会对现实中碰到的两种典型的情况分开讨论。

第一种情况是整栋单元住户大多数为支付能力较弱的退休老人。

3.1　加装电梯的资金筹集方式(原单位支持，租赁和自筹)

(1) 如果住户大部分都是同一单位的，通过单位来协调各方的利益比较容易成功。比如广州的华农嵩山区教师住宅小区，住户大部分都是学校教师和职工，几乎每栋都加装了电梯，但这种情况在无电梯的旧楼里面所占的比例比较小。

(2) 在没有单位协调和支持的情况下，因为住户大多是支付能力比较弱的老年人，加装费用对他们来说难以承受，筹集资金的阻力会很大，租赁电梯的方式也许非常值得推荐。广州市越秀区部分小区已经开始试行租恁电梯的方式，由第三方出资修建电梯，住户不用分摊高额的加装费用，根据使用的次数或者按月支付租金。综上，这里我们主要研究租赁条件下的意见协商办法和费用分摊方法。

3.2　意见如何统一

(1)由于整个单元都大多数为退休老年人，体力和行动能力都比较差，爬楼梯对他们来说是一件痛苦的事情，所以从二楼的住户开始使用电梯的意愿就比较强了。二楼以上的住户意见比较容易统一。

(2)即使有少数使用电梯意愿不强的住户存在，因为楼内大部分为老年人，出于尊老爱幼的风俗，一般也会同意加装。

(3)一楼住户没有使用电梯的需要，所以仍然要分开考虑，如果给予一楼住户对应顶楼天台的使用权，增加的使用权可以带来房产的价值，以抵消因加装电梯对通风采光的影响产生的负外部性。一楼因为要上到顶楼天台，也产生了对电梯的需求，自然意见就统一了。

(4)加装电梯建筑面积增大和出入便利会带来房产升值。在部分城市在政策上也对加装电梯有大力支持，如加装后增加的建筑面积可以增加到房产的面积上。

(5)设置合理的费用分配方式。无论原单位支持还是租恁的方式，加装电梯的费用都不用业主自己出，只需要考虑电梯维护费和电费。费用从低到高楼层系数逐渐提高，再计算分摊的费用。

(6)给低层住户额外的补贴。广州市越秀区为解决旧楼加装电梯的问题，对加装的单位给予政府补贴，这无疑对电梯加装是有利的，补贴金可以用于通风采光受损住户的补偿和低层住户的补偿等等。

3.3　费用分摊方式

因为无论原单位支持还是租恁的方式，加装电梯的费用都不用业主自己出，所以主要考虑电梯维护费和电费。费用从低到高楼层系数逐渐提高，再计算分摊的费用就可以了。

第二种典型的情况是整栋单元住户(商业小区)大多数为具有支付的能力的家庭。

3.3.1资金筹集方式( 原单位支持，租赁和自筹)

(1)这种情况一般不存在住户在同一单位的情况，如果采用租赁方式，低层住户家庭上下楼梯没有困难，一般不会租赁电梯，也不愿意第三方来加装因为会产生负外部性。

(2)即使在收到补偿后同意加装，只是出租给高层住户的租金收入很有可能不足以弥补投资电梯和补偿低层住户的成本，不会有第三方愿意来投资。

所以在这种情况下，我们主要研究自筹条件下的意见协商办法和费用分摊方法。

3.3.2意见如何统一

(1)给予一楼楼顶使用权。与第一种情况一样，仍然给予一楼住户对应天台的使用权，因为增加了使用面积而带来房产的增值，抵消了因通风采光受影响而带来的负外部性。

(2)加装电梯建筑面积增大和出入便利会导致房产升值。与第一种情况一样，因为加装后增加的建筑面积加入房产的面积中，是房产建筑面积增加。

(3)设置合理的费用分配方式。这里涉及到加装费用和维护费电费的分摊，需要设计合理的分摊方式，才能保证意见的统一。

(4)给低层住户额外的补贴。如果政府支持旧楼电梯的加装，像广州市越秀区一样对加装的单元给予10万左右的补贴，这部分收入可以来弥补低层和通风采光受影响住户的损失，以促进意见的统一。

3.3.3费用如何分摊(按资产增值额对应比例分配)

通过调查发现成功加装的单位的加装费用和电费维护费用分摊方式一般是以中间某一楼层为基数1，依次往上按一定比例递增，往下楼层按一定比例递减，一楼一般是不用分摊。每个加装成功单元使用的系数不尽相同。虽然大的方向没错，但是分配系数的确定是根据主观的感觉来确定，没有科学的依据，因此导致意见不容易统一，也不容易推广开。可以考虑根据每层各户房产的增值绝对额作为基础，按比例分摊加装和后期费用，增值越多分摊越多，这样可以持续的缩小因房产增值的不同带来的不公平，有利于加装工作的顺利进行。

4　总结

本文总结了我国加装电梯的主要问题和阻力，分析了两种典型的旧楼单元加装电梯的情况，并根据现有的成功加装经验以及相关的经济学知识提出了解决的思路，但是其具体可行性还需要通过实践来验证。

[1] 韩清雪.既有住宅增设电梯问题实证研究——以广州为例[D].广州：广州大学，2011.

[2] 杨勤.建议尽快解决老旧楼宇加装电梯问题[J].住宅与房地产， 2016,(10)：22-24.

[3] 金香梅.老旧住宅加装和更新电梯迎来新机遇[J].城乡建设，2016,(7)：18-19.