我国房地产税法改革障碍与解决对策

刘彦琼

摘要：“十二五”规划开展以来，房地产行业已经成为主导国民经济发展的支柱型产业，对于推动经济发展和产业结构调整具有重要意义。税收是国家的主要财政收入，是国家正常履行职能的必要保障，具有一定的强制性、意志性和无偿性，是每一个公民都需要自觉遵守的行为。我国于2012年才开始对房地产行业的税法进行改革，经过三年多时间的发展，改革初显成效，但改革过程中遇到的问题和障碍却也是众多的。当前我国的经济发发展趋势并不乐观，国内劳动量巨大，就业问题紧迫。以房地产为代表的行业占据了巨大的优秀资源。侧重分析我国房地产税法改革的障碍与解决对策，希望能进一步的推动房地产税法改革的提升。

关键词：房地产税法改革；障碍；解决对策

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.27.071

0引言

我国于2012年才开始对房地产行业的税法进行改革，经过三年多时间的发展，改革初显成效，但改革过程中也遇到的众多的问题和障碍。本论文详细介绍了关于房地产税法改革过程中遇到的障碍，并针对性的提出了解决对策，希望通过本论文能进一步的推动房地产税法改革的提升。

1房地产税法改革的背景

1.1房地产税法改革的社会背景

近些年来，随着国民经济的快速发展，城市内外来人口的数量呈现出逐年递增的态势，这无疑加大了对于住房等房地产行业发展的刺激。“十二五”规划开展以来，房地产行业已经成为主导国民经济发展的支柱型产业，房价的高低也已经成为社会上普遍关注的问题。从另一方面来说，不动产的买卖与居民的日常生活联系十分紧密，一套房产动辄就需要几十万甚至上百万。作为国家重要经济来源的税收，是国家强制执行的，具有法律保护的财政收入形式。而房地产行业的税收更是国家经济来源的重要途径，一方面其涉及到的税种众多，包括了契税、土地增值税、耕地占用税、印花税等，并且与之相适应的税率也是较高的。另一方面，房地产行业是一项具有暴利的行业，存在很大的利益升值区间，对于其差价一定要通过较高的税率来进行纳税，避免贫富差距的进一步加大。

1.2房地产税法改革的经济背景

当前我国的经济发发展趋势并不乐观，国内劳动量巨大，就业问题研究。以房地产为代表的行业占据了巨大的优秀资源，全国将近7000万套闲置房屋占据着广大的土地资源和经济资源，但真正能买得起房的老百姓不到30%，个人占有两套及以上房屋数量的人数不到10%，这一切都在于过高的房价和收入不均的社会问题。2015年以来，我国五次降低央行储备金利率，目的在于刺激消费，降低国内市场生产过剩，产能过高的问题。同时，国家也提高了住房公积金的提取比例，降低了首套房屋的首付利率，提高购买第二套房及以上的业主的税率，目的还是在于缓解过热的房地产行业，打破波云诡异的房地产泡沫。

1.3现存房地产税法现状

十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税，房地产税需自然人纳税人直接缴纳。阻力之二是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。作为我国税制改革重要组成部分，房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。改革之初，房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。

2我国房地产税法改革遇到的障碍

税的缴纳意味着经济资源的减少，但同时为了社会和国家的更好发展，纳税又是每一个公民需要自觉遵守的行为。对于房地产行业的税法改革是在2012年元月正式进行的，前期经过了长期的实践和摸索，总结出了一套循序渐进的改革模式。但经过三年多的实践来看，在具体的税法改革过程中存在很多的问题和阻力，在各个地区的试点效果并不理想，并不能在很短的时间内推行到全国范围内。改革障碍的存在源自于经济利益的争夺，这一点毋庸置疑，当前的房地产税法改革举步维艰，令人堪忧。

2.1我国当前的房地产税法改革程序存在缺陷

从本质上讲，税法的收取和缴纳程序应该是执政者根据基本国情和人民的生活实际来制定的，具有一定的强制性、国家性并受到法律的保护。具体来说，任何一项税收制度的制定都是要以法律文献的形式加以确认的，法律主体是一个重要的前提和基础。但从目前的房地产税法改革情况来看，税法改革违反了相关的改革程序和税收准则，没有根据实际情况以法律为前提进行收取。如果税法丧失了法律的前提和国家意志的根本，那么这种纳税行为就是空中楼阁，纳税行为并不存在，国家的征税行为也就变得不合理。从目前的有关房地产行业的税收法律条例来看，只有极少数是暂行条例，其他的绝大部分是规范性规定与文件，并不存在一个相对完整和健全的法律体系。同时，从另一个方面看，前期安排的分散性的税法改革试点在具体的工作流程与程序中也存在明显的缺陷，具体的操作行为违反了文件中规定的基本原则和注意事项。

2.2我国现行的房地产行业税法建设中存在问题

纵观我国现行的房地产行业税法建设现状，普遍存在着以下几点问题：（1）房地产税收法律体系的地位较低，并未引起相关部门的认知。2016年随着营改增进度的不断演化，房地产税收体系中的相关内容出现了混乱和重复。（2）房地产税收体系中的内容与当今的社会背景存在很大出入，针对于现阶段频发的各种问题，税法体系中存在很多空白，缺少一部真正全面和具体的参考体系。（3）房地产税收流程存在缺陷，房地产相关税种大部分都在流通环节进行收取，在保有环节很少征税，在一定程度上造成了税收缺陷。其次，房地产税收中普遍存在着重收现象，内部的税费和其他收款项目相互混乱，在一定程度上影响了国家的财政收入。（4）房地产税收的税基十分狭窄，在地方性的财政收入中只占据了很小的一部分比例。另外，房地产行业内外实施的是两种不同的税收体制，针对了不同的税收主体，这有违税收公平的基本原则。另一方面，两个不同的税收主题存在一定程度上的相互重复，从而使得房地产税法改革的宏观调控效果大打折扣，无法充分发挥出应有的作用。

3房地产税法改革的解决对策

3.1重整税法实施程序，满足法定要求

通过上面的内容已经对房地产行业税法实施程序中存在的问题加以叙述。因此，要想从根本上推动房地产行业内部的税法改革就一定要从具体的实施程序入手，调控具体的操作流程：（1）房地产行业税法改革要调整原有的落后思路，积极开辟新思路，通过遇到的各种新问题来不断的加以改革和完善。（2）房地产行业税法实施程序的改革要与时代相结合，本着保证经济稳定发展的原则，以实际的国情和社会发展情况为参考要素。（3）房地产行业税法实施程序的改革要转变原有的税收政策，要流转和保有共同重视，积极的拓宽税基，在实际的需要问题上提高税率，加强税法改革的执行力度，做到税法改革有法可依，执法必严。

3.2严格遵循理论依据，做到科学合理

税率、征税对象和纳税人是构成纳税行为的三大要素，针对于房地产行业内的纳税行为来说，这一问题更为关键：（1）明确具体的征税对象，根据不同的纳税行为和纳税环节来确定不同的纳税对象。（2）采用适当的税率，房地产税法中涉及到的税种众多，包括了契税、土地增值税、耕地占用税、印花税等，针对不同类型的税种要采用不同的税率。另一方面，房地产行业内的税法改革也需要严格遵循各种法定原则的实施标准，具体包括了中央下发的各种规范条例以及地方性制定的各种具有针对性的暂行条例。严格遵循国家相关法律条款的规定可以在很大程度上提升相应的改革效果。

3.3完善房地产税法规章制度，发挥宏观调控作用

我国于2012年才开始对房地产行业的税法进行改革，经过三年多时间的发展，改革初显成效，但反映出的问题也是众多的。要想从根本上解决在税法改革过程中遇到的问题就一定要有健全的规章制度和法律条例作为依靠：（1）房地产行业内税法的制定要充分考虑我国的基本国情和实际需要，同时又要严格保障经济的稳定发展，广泛的借鉴其他国家的各种可以借鉴的案例。（2）房地产行业内税法的制定要充分建立在承接和发展税法的基础上，保障税收工作的公平、合理，保障税收工作的有序进行。（3）房地产行业内税法的制定要具有针对性，要充分考虑当前面临的各种实际问题，建立相对应的法律法规，统一房地产税制，扩大不动产税征收范围，实现税收公平、公正。

参考文献

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