青海省住房需求的实效分析

罗娟

【摘 要】 青海省经济和城市建设的快速发展增加了对住房的有效需求，房地产业已经成为推动青海经济发展的重要动力。本文通过建立符合青海省住房的需求模型，对其房地产的发展现状进行分析，期望发现影响青海省住房需求的因素。

【关键词】 住房需求；多元线性回归

【Abstract】With the rapid development of economy and city's construction in Qinghai province， it will increase the effective demand for housing， the real estate industry has become the main power to promote Qinghai's economic development. This article sets up a housing demand model of Qinghai province， and it analyzes the development of real estate in Qinghai， and expects to discover the actors in the demand for Qinghai's housing.

【Key Words】demand for housing； multivariable linear regression model

【中图分类号】G64.21 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）07-00-01

住房是满足人们生存与发展的不可或缺的物质条件。只有明确住房需求才能促进房地产业持续稳定发展，保持国民经济的平稳快速增长。提供足量的适合各类消费群体的住房，有利于满足广大群众的基本住房需求。

一、影响住房需求因素的理论分析

住房需求是指在一定的时间、价格水平下，人们愿意并能够购买的住房数量①。根据安虎森的《新区域经济学》，影响住房需求的因素主要包括：住房价格水平（P）、家庭收入水平（Y）、宏观政策因素（M）、城市人口数量和结构（UP）及预期（E），即需求函数D=f（P，Y，M，UP，E）。本文研究的是房地产的“使用市场”②。

二、青海省房地产业发展的现状

（一）青海省房地产业是经济社会发展的重要动力

随着城镇住房制度的改革，促进了房地产市场的发展，青海省房地产业的增加值从2001年的30.03亿元增加到2013年的130.98亿元，年均增速为13.4%，超过全省经济的增长速度。在住房商品化和社会化的新观念推动下商品房销售大幅增加，住房成为必要消费品。

（二）青海房地产业在发展过程中存在的问题

首先，东部地区的气候宜居，尤其是西宁市在医疗和教育上的先进性，致使人口积聚引致住房需求的迅速膨胀，这些共同导致商品房的价格居高不下；其次，住房供应结构调整步伐慢，大户型住房总量过多，与青海当前所处的发展阶段不相适应；最后，忽略了住房的保障功能，经济适用房的建设规模远小于社会需求。

三、青海省住房需求的实效分析

随着青海城镇居民收入水平的提高，将进一步增加对房地产的有效需求。本文通过建立合适的需求模型，找出影响青海省住房需求的主要因素。

（一）指标的选择

本文选择了城镇人均住宅面积作为住房需求量的指标。同时选择了7个影响因素作为自变量，分别为：X1城镇居民人均可支配收入、X2城镇存款储蓄余额、X3城镇人均存款储蓄余额、X4 GDP、X5人均GDP、X6本年完成投资额、X7城镇人口。

（二）相关数据收集

本文所用数据都来源于1988—2014年《青海省统计年鉴》。

（三）模型的建立和检验

1、模型的建立

本文利用EViews软件，采用普通最小二乘法，建立多元线性回归模型。假设因变量和自变量之间存在线性关系，数学模型如下：

2、模型的检验

（1）统计检验

拟合优度检验：Adjusted R-squared为0.969480，说明回归方程拟合优度较好。F检验：临界值为，，说明模型中所有解释变量对被解释变量的总体影响是显著的。t检验：临界值2.093，所有的t值都小于临界值，说明指标对住房需求的影响均不显著。计量检验：借助方差膨胀因子来检验多重共线性，，因此存在较严重的多重共线性，需要利用逐步回归法来处理。

（2）逐步回归

在逐步回归的过程中，最终保留了X1和X2。因此符合青海省住房需求的多元线性回归方程为：

上式的异方差检验未通过，怀特检验对应的伴随概率小于0.05，表明存在异方差。因此利用加权最小二乘法得到修正以后的结果：

四、结论和启示

（一）结论

1、居民收入和储蓄是影响青海住宅需求的主要因素

青海省房地产市场的需求量随着人均可支配收入和存款储蓄余额的增加而增加。首先，人均可支配收入每增加1元，住房需求量仅增加0.000769平方米，表明住房需求收入弹性较低。原因是由于中低收入阶层受消费水平的限制而购买力不足。城镇居民的持久收入增长缓慢，而暂时性收入增加，导致居民对住房的需求减少。所以储蓄对住房需求的影响较小，即储蓄额每增加1万元，住房需求量仅增加1.07E-06平方米。

2、人口因素和城镇化水平对青海省住房需求的影响不显著

青海省城镇化水平不高，2013年青海省城镇化水平只有44.7%，城市人口的数量和增速上升缓慢，使得人口对青海省住宅的需求量影响较小。再者，青海老龄化社会加快，中老年比例突出，65岁及以上的人口占总人口的6.3%，导致住房消费需求低迷。

（二）启示

1、增加居民收入是增强住房需求的主要动力

收入水平会影响家庭在住宅上持续不断地支付现金的能力，从而影响住宅需求。在居民收入增加的同时青海省住宅价格不断上升，甚至超过了物价上涨幅度。

增加中低阶层的收入，切实提高他们对于住房的有效购买力的同时，政府需要直接采取行动，如实行房租补贴、加大经济适用房的建设等，满足中低收入群体对温饱型住房的需求。

2、加快青海省城镇化建设

城镇化影响着青海房地产市场的有效需求总量，这是由于房地产业是一种城市形态的产业。青海省必须强化西宁作为青藏高原区域性中心城市的地位，加快海湖新区建设，进一步扩市提位，带动形成以西宁为中心的东部城市群。同时，实施中小城镇建设工程，把重大基础设施、住房工程同小城镇和新农村建设紧密结合起来。加强城镇基础设施建设，增强公共服务功能，提高城镇的综合承载力和聚集效应。

注释：

①安虎森的《新区域经济学》

①迪帕斯奎尔，惠顿《城市经济学与房地产市场》

参考文献：

【1】迪帕斯奎尔，惠顿.城市经济学与房地产市场[M].经济科学出版社，2002.

【2】孙敬水、马淑琴.计量经济学[M].清华大学出版社，2004.

【3】钱瑛瑛.房地产经济学（第二版）[M].同济大学出版社，2008.