旭辉挣扎上岸

李惠琳

开年以来，出险房企化债加速。

1月初，旭辉控股董事局主席林中，签署了境外债务重组方案。林中表示，目标减债规模约为33亿～40亿美元（约合人民币236亿～286亿元）。

历时14个月，林中主导的化债之路，终于有了新突破。

有旭辉内部人士告诉《21CBR》记者，为了加速重组境外债，林中亲自下场，多次专程赴港，与多家债权人机构谈判。

“2024年注定不易，但已经看到方向和希望。”林中在新年献词中给员工打气。

记者从旭辉方面了解到，至2月底，其已有23个项目获批进入融资“白名单”。

债务重组

这是林中提出的第三版债务重组方案。

2022年11月公司违约之际，林中宣布，暂停支付68.5亿美元的境外债，开启重组进程。4个月后，林中拿出初步指示性条款，包括不削减本金金额、自愿选择转股等六项内容。

经过调整，2023年9月，他又提出新方案，方向为短端削债、中端转股、长端保本降息。旭辉投资者月度通讯显示，境外银团和债权人小组认可新的重组方向，不过方案未获通过。

对林中来说，情况已刻不容缓。

根据公司披露的数据，截至2023年6月末，其境外债部分，应占计息负债总额约70亿美元（约合人民币500亿元）。

林中亲自与债权人谈判，开年再度拿出新方案。

他向债权人提供五个选项，将债务转换为不同的新票据或贷款。票面利率预计在2%～4%之间，并配备了相应的增信措施。

旭辉同时提供不同结构的展期方案，包括无本金削减的纯展期、小幅本金削减的展期、本金大幅削减的展期、附带部分转股的展期等。多数选项的到期日，介乎自生效日起2至9年不等。

林中表示，将继续与债权人对话，进一步收窄分歧。若最新方案能通過，以时间换空间，林中就能脱困上岸。

现在，林中手里的筹码不算多。

他披露了资金情况，截至2023年6月底，旭辉应占现金余额为192亿元，投资性物业公允值约为456.25亿元。

2023年下半年，在偿还项目层面的债务之后，其境内开发项目产生的现金流，预估约为1040亿元至1150亿元。

如果能出售部分投资物业及境外资产，旭辉将增加流动资金120亿～140亿元。

2023年12月底以来，林中三度处置资产，分别出售了德州合作项目51%股权、天津铂悦融御项目、南京葛塘项目33%股权，累计回笼资金9.7亿元。2024年2月中，旭辉宣布拟3.39亿港元出售悉尼相关物业60%权益，代价约3.12亿元。

林中预测，经过上述措施，可用于偿还境外债的现金流，将增加300亿至350亿元。

与500亿的总负债相比，仍有距离，但透露出积极化债的诚意。

经营破局

截至2023年年中，旭辉总资产3382亿元，较2021年高点已缩表近1000亿元。

推动境外债务重组之际，旭辉的境内债展期也获通过。

去年11月，林中带队沟通，完成当年最后一笔到期境内债的展期。由此，旭辉去年累计完成4笔共计71.8亿元的境内债展期，展期时间多为两至三年。

《21CBR》记者查询企业预警通，显示旭辉在2024年已无到期境内债券。

债务重组能带来短暂喘息之机，旭辉要回归正轨，还需增强流动性。出险至今，旭辉的业务维持正常运作。

旭辉原由林氏三兄弟共同执掌，他们来自福建南平。林中为老大，执掌大权，老二林伟、老三林峰，分任副主席、行政总裁。

2023年11月底，林峰辞职，职业经理人汝海林接任旭辉行政总裁，挑起保交付、保经营的担子。

2023年，旭辉合计交付房屋约11.8万套，同比增长31.11%。今年，旭辉将冲刺交付8万套目标，预计建安成本超过300亿元。

在销售去化方面，林中面对的形势依然严峻。根据中指研究院数据，2023年旭辉实现销售额700亿元，同比减少43.5%。

中报显示，2023年上半年，旭辉的收入恢复增长，亏损幅度仍在扩大。1—6月，营收约为313.19亿元，同比增加5.4%，亏损约88.15亿元，同比扩大1230%。

在融资层面，旭辉处于半停滞状态。

地产“三支箭”“金融16条”等政策出台后，对房企开发贷、发债等提供了支持。旭辉的融资化债动作不少，不过，最终落地规模难以解渴。

《21CBR》记者根据公开信息统计，2022年下半年以来，旭辉只获得两次融资。一次是2022年9月，由中债增担保的12亿元中票；另一次是同年12月，配股募资约9.5亿港元。

整个2023年，旭辉未获得新融资。旭辉曾宣布发行2023年度第一期中期票据，规模不超过20亿元，后将规模下调至不超过15亿元，至今也未发出。

好在，随着全国各地建立城市房地产融资协调机制，旭辉的部分项目端有望获得银行贷款救急。

林中在新年献词中说，苦日子、难日子还要持续一段时间。

“我们要想方设法解决历史遗留问题，缩表瘦身、经营破局，并全力解决债务问题。”他强调，有信心战胜困难和挑战。