龙光削债

李惠琳　鄢子为

响在龙光集团耳边的清盘警报，已经解除。

龙光出险后，花旗国际曾对其两家全资附属公司提出清盘呈请。2月中，龙光公告称，法院已颁令撤销相关清盘呈请。

1月中旬，公司董事局主席纪海鹏宣告，他与债权人小组就票据相关条款达成协议，境外债务重组取得重大进展。其后，龙光股票复牌，恢复交易。

龙光是深圳本地头部房企，一度是“地王专业户”，拿地比别人高一口价，高峰期总资产约2940亿。无奈，2022年中，出现债务违约，流动性告急。

历时17个月的周旋博弈后，这位潮汕籍老板迈出上岸的关键一步。

削债求生

刻下，纪海鹏的债，确实有点多。

截至2023年6月底，龙光待重组的境外债，总额近80亿美元，约合574亿元人民币，包括债务本金66.49亿美元、股东贷款13.46亿美元。

纪海鹏指望，重组约33.69亿美元的优先票据本金及利息，约占债务本金的一半。

在协议中，他提供了四个方案：

1）现金支付，每100美元票据兑换15美元现金；

2）每100美元票据兑换60美元强制可转债，以及40美元优先票据；

3）强制可转债，转换价为4.25港元/股或3港元/股；

4）每100美元的票据转换为100美元的长期票据，期限为九年。

细看条款，债权人实际作出了妥协。比如，第三种方案中，债转股的最低价格为3港元/股，最高为4.25港元/股。2023年，龙光股价长期低于1.5港元，债权人若选择此方案，相当于高价买入。

方案四中，转换的新票据，利率最高不超过4%，低于现有票据4.15%（最低值）的利率。

“对于兑换可转换债的操作，关键看股价。如果债权人支付的价格比较低，性价比还是有的。但龙光股价疲软，此类操作意义不大。”易居研究院研究总监严跃进向《21CBR》记者表示。

他认为，对龙光来说，有债务压力，但稳定下来了。

为了争取更多“支持票”，2024年3月底，同意重组方案的债权人，龙光将为其支付同意费，约为票据本金总额的0.2%。

作为控股大股东，纪海鹏也给出诚意，增强债主信心。他向公司提供的13.46亿美元贷款中，4亿美元将参与上述方案，剩下的转为长期票据，到期日延后9年或者10年，年利率为2%。

按照惯例，只有75%的债权人签字支持，债务重组才可能成功。纪海鹏目前只获得半数支持，后续将接洽其他债权人，寻求支持。

纪海鹏预测，在境外债重组期间，龙光境内销售额预计约650亿美元至750亿美元，可用于偿债的现金总额约40亿至47亿美元，少于债务总额。

“力求通过对其综合资产负债表进行去杠杆化，以解决境外债务问题，目标约为26亿美元至30亿美元。”他在公告中称。

节衣缩食

境外债务如果重组成功，公司有望脱险。

一年前，纪海鹏实现境内债整体展期，总金额达223.6亿元。

《21CBR》记者查询企业预警通，显示龙光的境内债到期日均集中在2025年以后，今年无须偿债。

严跃进向《21CBR》记者表示，龙光解决债务问题迈出积极一步，有助于加快完成境外债整体管理，实现更稳定的资本结构，为保交付及回归正常发展提供支持。

截至2022年末，龙光在内地拥有188个物业开发项目，以及51个投资物业。

出险后，纪海鹏曾抛售项目回笼资金，但缩表速度并不快。截至2023年6月底，其总资产约2700亿元，较高峰期只减少约240亿元。

过去一年，纪海鹏努力稳住局面，增加现金流。

2023年，龙光累计交付超5.3万套。其中，下半年交樓2.9万套，较上半年多了5000套。克而瑞数据显示，其全年销售额（权益）达198.9亿元。

这家房企深耕大湾区、长三角等地区，旗下优质项目较多，拥有深圳龙光·锦绣公园壹号、深圳玖榕府等楼盘。

融资不畅的情况下，销售回款成为其自有资金主要来源，用于日常经营运转。

加快卖楼回血的同时，公司节衣缩食，减少“出血”。2023年1—6月，其销售及营销开支为4.8亿元，同比减少2.2亿元；行政支出亦减少2.4亿元。

以往，纪海鹏在土拍市场大杀四方，2023年，手头不宽裕，一块地也没拿。

此前高价抢到的地，迫于形势，割肉出售，无人接盘。

2023年12月底，深圳南山西丽留仙洞总部基地建设用地，被信托公司摆上货架，起拍价为52.69亿元，直接流拍。鲜花着锦时刻，龙光斥资69亿元拿下。

根据评估报告，龙光支付了一部分工程款，加上降价逾16亿元开拍，即使顺利成交，账面亏损也有20亿元。

其境外优质“筹码”，也被盯上。有消息称，李嘉诚旗下的长实集团，有意接手龙光与合景泰富联合打造的香港凯玥项目相关债权。

凯玥背山面海，是一个豪宅项目，总货值约超300亿港元。中原地产数据显示，入市一年仅售出4套房，成交价共计7亿港元。这宗交易暂未达成，纪海鹏保住了重要筹码。

如今，龙光的境外债务重组取得重大进展，纪海鹏团队可以暂舒一口气，仍需充足资金，方能脱险。