加仓“旧改”

吴丹

佳兆业风波之后，“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造（下称“旧改”）成为地产业一个敏感话题。大量旧改项目固然地理位置优越，投资回报率高，但由于关系复杂、沟通繁复、费时耗力、风险巨大，被开发商视作烫手山芋。

也有逆势而上的弄潮者。时代地产（1233.HK）集团主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄告诉《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者，时代地产旧改项目土地储备的比例2015年将上升至10%，此前的比例为5%左右。

2014年，时代地产合同销售金额同比增长37.8%，达152亿元，销售面积为140万平方米，同比增长38%；已确认物业销售收入101亿元，同比增长7%。这家以广州为大本营、辐射华南的开发商，2015年 1月份在广州大手笔拿下3幅地块，其中两块即与旧改有关。时代地产一共相中27个位于广州的城市旧改项目，其中7个预计年内完成，另外20个已签订合作意向书，涉及总用地面积超过800万平方米。

岑钊雄表示，三旧改造将是未来时代地产的主要业务之一：“就大广州范围而言，我们已介入7个城中村的改造，包括白云区广州皮革厂项目、海珠区石榴岗项目、萝岗区红卫村项目等，2014年三旧改造项目贡献了集团总收益的21%，预计今年将继续保持20%左右的占比。”

当《21CBR》记者问及如何看待“旧改”风险时，岑钊雄认为佳兆业危机只是个别事件，“三旧改造”仍是一座空间巨大的金矿，无需因噎废食：“旧改是在各大城市土地资源稀缺、土地利用率不高的背景下推出的，符合中国城市发展需要，被改造的主体，例如旧工厂、农民自有用地，本来是低效使用，与城市发展已不匹配，不可能回避改造，只是各城市推行力度有所不同，我们参与其中是正常的，也是多方面共赢。”

不过，岑钊雄坦言，旧改项目操作不易，需要有耐性，周期也较长，不是每家公司都愿意做，也不是每个项目都会成功，“政策也好，做法也好，现在越来越清晰透明，我不担心其他方面的事情。”值得一提的是，时代地产80%楼盘集中在广州、佛山、珠海三地，区域市场的熟稔，利于其降低操盘旧改的风险。

当然，旧改项目的回报同样有吸引力。根据年报数据，时代地产2014年通过公开交易市场和城市改造项目新增的9宗土地储备，平均土地成本约为每平方米2870元，销售均价则为10000元左右，集团主打首次置业的刚性需求，单价较低，且其楼盘地理位置尚佳，升值空间理想，吸引大批刚需族购买，甚至有不少炒房团。“2013年毛利率25%，2014年是30%，希望可以维持更高的毛利率。”岑钊雄告诉《21CBR》记者。

就2015年楼市状况，岑钊雄认为会好于2014年，过去的1月销售气氛平稳，并没有明显的下行价格压力：“以目前的宏观经济状况，中央稳增长的基调不会改变，预计2015年政策更加平稳宽松，市场资金面也较宽松，利率有往下走的空间，对房地产行业的利好是明显的；再者，限贷逐步放开，按揭成本的下降，也都是利好。”