“小产权房”的法律问题探究

王迈朗

【摘 要】房价的持续走高，迫使人们将目光投向了价格相对低廉的“小产权房”。即使当下小产权房不受法律的保护，依然有许多人愿意冒着风险去购买小产权房。由此，各地的“小产权房”应运而生。虽然小产权房的出现暂时满足了人们的住房需求，但由于它的地位无法得到现行法律的认可，人们购买小产权房会存在有关的风险和法律问题，因此解决“小产权房”的相关问题是十分重要的。

【关键词】小产权房；土地流转；合法化

一、小产权房的概念

“小产权房”是指在农民集体土地上建设，没有缴纳土地出让金等费用以及其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇政府对小产权房发放的小产权房产证，由于没有国家发放的土地使用证和预售许可证，国土房管局对此购房合同是不会给予备案的，所以实际上小产权房是没有真正的产权的。说得通俗一点，小产权房即是一些村集体组织或者开发商打着冠冕堂皇的外表出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。1它并不能构成严格法律意义上的产权，因此其是一种没有身份证的建筑。

二、小产权房形成的原因

（一）商品房价格的高涨，小产权房价格上的优势掩盖了其具有的风险。商品房价格的居高不下，是许多人难以承受的，特别是对于中低收入者而言。而当前只有数量较少的经济适用房、廉租房等提供给人们，其供应的数量与真实需求量之间存在很大的差异，从而导致了一般商品房价的飞涨。面对居高不下的房价，一大部分的人就将目光投向价格更加低廉的小产权房。因此，正是商品房整体价格的急剧攀升，一部分因为房价高涨而无法释放的住房需求，自然而然地流向了小产权房。由此一来，小产权房价格上的优势掩盖了其具有的风险，故而在房地产市场上大受欢迎。

（二）相关法律规定模糊不清。在法律上，规定使用农村集体土地的情况只有四种：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者联营企业；四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。2除此以外，都是现行法律不允许的。恰恰由于法律上只规定了这四种情况，给了一些村集体或者开发商打擦边球的机会。对于他们而言，上述的法律规定就意味着，如果他们打着这四种情况的名义建设小产权房，就不会涉及到违法问题。另外，在他们看来，还有一个重要的因素就是只要不是占用耕地，在乡镇办好相关的建设用地手续，就不会存在什么大的原则问题。正是因为没有明确的相关法律规定，导致了小产权房的衍生。

三、小产权房存在的法律问题

（一）土地物权和房屋物权间存在矛盾。每个人对属于自身的房屋应当是享有处分权的，所以房屋所有权应当是可以流转的。然而，当前我国是地随房走的情况，也就是房屋物权与土地物权是一并处分的，并且这是强制性的。小产权房是在集体建设用地上建造的房屋，而集体建设用地的流转是受到限制的，因此小产权房的购买者是无法对自己的房屋进行处分的。小产权房的房屋购买者对于自己的房屋却无法进行处分，可见小产权房的购买者的权利是得不到充分体现的。因此，小产权房中土地物权和房屋物权间存在矛盾，是其比较突出的一个法律问题。

（二）购买小产权房者没有合法的房产证，其相应的权利和权益也得不到保障和体现。最近，我国国土资源部再次明确指出，小产权房实质是违法建筑。对于每一个购房者而言，房产证是必不可少的，而要想有房产证就必须有土地注明在自己的名下。可是，小产权房的房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，并且其占用的是集体土地，所以其房产证不是真正合法有效的房产证，何况它也是国土资源部明确指出的违法建筑。因此，小产权房的购买者的权利是得不到保障的。

无论购买小产权房是用来投资的，亦或是切实地用来居住的，购买者在法律意义上都不是房屋的所有权人，由于小产权房所占的土地仍归农村集体所有，因此很有可能在购买小产权房后出现其所占的土地被国家征用的情况，面对此种情况，购买小产权房者想要进行索赔是一件十分困难的事情，最终甚至连一分钱的补偿也得不到。

其次，购买小产权房者是无法进行合法抵押贷款的，因为银行是不接受这种房子的。如今大多数人买房子都选择向银行抵押贷款这种方式，虽然小产权房价格比一般商品房廉价许多，但还是有一部分购买者要向银行进行抵押贷款的，由此，就使得这一部分的购买者在银行吃到闭门羹。同时也令小产权房的购买者无法进行其他事项的合法抵押贷款，造成生活上的不便。而即使想要出租，小产权房的购买者也不能办理相关合法的手续和证明，导致双方的利益不能真正得到保障。小产权房既不能抵押贷款，也不能出租，更不能在市场上进行正常的买卖交易了。因为没有合法的房产证，小产权房是不能进行流转的，所以小产权房的购买者很难再次转手出卖给他人，毕竟这是不受法律保护的。小产权房的经济价值基本没有发挥的空间，其购买者的相应权益随之也得不到体现。

另外，购买小产权房者是不能进行遗赠和赠与其小产权房的。由于小产权房是不受法律保护的，其房产证也得不到国家的承认，因此小产权房不能作为遗赠或赠与之物。与此同时，购买小产权房者的继承人也不能从其那里继承小产权房，理由和上述的一样。所以，购买小产权房者相关的被继承、遗赠和赠与其小产权房的权利也是得不到体现的。

四、小产权房相应法律问题的对策

（一）完善集体土地流转制度。当下，我国集体土地要进入市场流转，唯一的合法途径就是通过国家征地使其转变为国有土地。然而，国家征收农村集体土地的价格较为低廉，被征收土地的农民的切身利益得不到保障，且存在地方政府贪污部分征地补偿款的现象，这也导致了部分农民参与到了小产权房的建设和售卖当中。由于集体建设用地使用权流转受到严格的限制，不仅使小产权房购买者得不到法律保障，还使农民享受不到土地增值带给其的收益。虽然乡镇有许多土地，但基本上都是集体土地。农民拥有耕地，却基本只能用于种粮，自家土地的收益是较少的。既然种粮的收益满足不了农民，那么农民不耕地了，而大部分的土地也荒废了。而这部分的荒地是不能让农民拿到市场上进行正常流转的，因此也造成了一种资源的浪费。由此，逐渐开放集体建设用地使用权的流转是必要的。如果能够让集体建设用地在市场上流转的话，至少没有当下那么严格，使集体或农民有宽阔灵活一点的经营权的话，那么集体土地的价值能得到更大的体现。当然，最根本还是要从立法上完善集体土地的流转。即通过改革尤其是从法律上完善土地制度，解决当下土地制度给现时发展所带来的弊端和存在的问题。改变目前多种管理模式下的土地供应，逐步建立和健全市场化模式下的土地流转体制。虽然当下我国是地随房走的状况，但我们不能对小产权房“地不随房走”的问题视而不见。相当多的小产权房购买者是当前国内高房价的牺牲者，这涉及到他们的根本利益。如果能够恰当地完善好集体土地流转制度，那么一方面可以使集体和农民真正享受土地增值带给其的收益，另一方面可以使当下已购买小产权房者拥有相應合法的权利和权益，让他们与一般商品房购买者一样可以进行正常的抵押贷款和进行正常的房屋买卖交易行为等。因此，集体土地使用权能否进入市场进行正常流转是解决小产权房问题的关键。

（二）合法化部分小产权房，即将中低收入者购买的或者已建未售的普通小产权房纳入保障性住房的行列。3在我看来，大部分购买小产权房的人并不是盲目的，主要还是取决于自己的收入水平和实际需要，这些购买小产权房的人都是在买不起一般商品房的情况下才选择购买小产权房的。当下我国的保障性住房的供应数量和实际需求量是存在较大的差异的，而全国各地的小产权房数量是较大的，将中低收入者购买的和已建未售的普通小产权房作为保障性住房，使其合法化，一方面可以保障中低收入者确切的住房需求，另一方面也可以抑制有钱者在房地产市场中的投机行为。因此，对于小产权房的问题，政府是不能一刀切的，不能简单地从支持或禁止两方面来解决，应当更加合理化和人性化。当下我国一部分中低收入者是已经购买了小产权房的了，即使国土资源部已经明确表示小产权房是属于违法建筑，但也要把全部的小产权房清理掉吗？那样对中低收入者这一部分的弱势群体是十分不公平的。而将中低收入者这一部分的小产权房合法化是可以考虑的。在我国，有太多的中低收入者为房子拼搏了大半生，最后还是买不起一般的商品房，无奈之下选择了小产权房的购买者有哪一个不希望自己的房子能合法化？而如何合法化这部分的小产权房呢？具体的对策建议为购买者在补办相关的手续后，国家房管部门对其发放房产证，使其享有类似经济适用房购买者的有限产权。从而使购买者相应的权利和权益得到充分实现。

五、结语

产权本无分大小，小产权房的出现反映了当前我国真实的国情，我国居高不下的房价使得相当一部分购买者选择了小产权房，特别是中低收入群体。针对小产权房存在的法律问题，主要在于集体土地能否进入市场进行正常的流转，同时是否应当对一部分小产权房进行合法化。解决好小产权房存在的问题，能维护好社会的稳定，促进社会的有序发展。

参考文献：

[1]沈金凤：《小产权房的利与弊探讨》，《卷宗》，2011年10期.

[2]王俊：《谈农村集体建设用地使用权流转》，《现代农业科技》，2009年20期.

[3]郭冬梅：《以法律视角看小产权房买卖协议之效力——写在国家14部委制定小产权房清理整治方案之前》，《中国乡镇企业会计》，2011年5期.