海达，后来者发力

于洋

当下，中国经济将告别过去30多年的高速增长，进入换挡期，未来一段时期将实现中高速增长。这样的经济“新常态”必然带来房地产市场的“新常态”。

而下降，则是房地产市场“新常态”背景下最明显的变化。房地产投资增长速度持续下行，房地产投资占整个固定资产投资的比重逐渐走低，房地产销售额、销售面积也同样进入下降通道。

毋庸置疑，房地产业已走到十字路口，转型已成必然。可后面的路究竟该怎么走？千企千面，一时间，恐怕很难找到确切的路径，但可以肯定的是，未来，伴随城镇化的发展，房地产市场仍大有可为。因此，在产业嬗变之时，有出局者，亦将有新人局者。

“新人”海达

说起海达，人们首先想到的便是它的前身，盐企。位于国家级胶州经济技术开发区的这家企业，属于海湾集团，是青岛的老牌国企之一。殊不知，经过四年的砥砺奋进，如今的海达早已脱胎换骨，渐渐褪去“盐味”。

众所周知，制盐业尽管是资源型产业，但技术含量不高，附加值低，如果海达固守着胶州湾，干制盐的老本行，日子也能过得去，但很难有大的作为。而随着青岛市拥湾发展战略的推进，海达制盐所属的海湾集团，也开始转型。海达应该如何转？转向哪里？投身房地产也许是很多企业没有出路的出路。

“无心插柳柳成荫”。一次单纯的项目考察，让海达制盐有限责任公司总经理薛洪光看到了找到了企业发展的方向与转型的出口——进军BT项目（政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的融资模式），然后，转型房地产业。

2010年，海达与产业新区签订了20亿元的大市政基础工程BT合作协议，选择公路桥梁、土方挖掘、管网综合、园林绿化等方面作为主要的BT工程。其实，简单说来，BT模式有点像房产开发，从设计、开发、施工到验收交付，都由投资方参与完成，这不仅是考验企业的资金实力，更考验企业的管理和技术能力。而从另外一个角度上说，BT项目的建设无疑为海达转型地产，提供了难得的试验田。

“不积跬步，无以至千里”。也正是借道BT项目，让海达转型房地产变得顺理成章。可尽管如此，在库存依旧高企的现状下，部分开发企业将面临资金链中断的险情，房企将迎来新一轮兼并重组。而一些涉足房地产的工商企业，也将适时从市场中撤出。如今，房企可谓是如履薄冰，危机四伏，稍有不慎，便会满盘皆输。

此时进军房地产，对于一位“新人”而言，真的合适吗？对于海达转型房地产的行为，不少业内人士提出质疑。

“要善于利用逆境，‘冬天的时候，是扭转差距的最好时机。”在青岛海达制盐有限责任公司相关负责人看来，“眼下，中国的房地产市场已然不是过去供需严重失衡的‘短缺经济时代了，过去那种建起房子就卖掉的市场已经一去不复返了。伴随着房地产市场的‘新常态，一切都要重新开始，以往的成绩和荣誉都过去了，大家都在同一起跑线上。对海达而言，这是一次绝好的机会。”

显然，海达已然准备好了。

应对有术

“虽然市场笼罩在低迷的环境下，但对于房地产企业来说仍然存在着很多机会，能否化‘危为‘机，通过市场考验关键在于企业自身的竞争实力。”

正所谓“有土斯有财”，土地是房地产企业的基本资源要素，没有土地何谈发展。从这个角度上说，海达具备很多房企没有的先发优势——相对较为充沛的土地储备。但是，房地产业显然不是光有土地储备就行。更重要的是，要如何才能最大化体现其内在价值？

其实，目前已经有一些企业开始谋定思动，开始积极寻求向上游突破。他们的角色由一级土地开发者逐渐演变为一种整体参与城市开发、规划与设计的“甲方总体”，作为一种新的城市开发规划的新推手参与到城市建设当中，他们代表着房地产业新的开发理念和发展趋势。

而这也正是海达打算行走的方向，“作为胶州本地企业，我们对这座城市有着深厚的感情，未来，我们要用独特的眼光，细细打磨这座城市，用心构筑这座城市，在产业新区开发中，扮演好‘甲方总体的角色。”

事实上，转型无疑是为了未来更好地生存，但当企业投入新产业时难免会面临风险。

如果选一个2014年中国房地产企业使用频率最高的关键词，那一定是“去库存”。众所周知，房地产是资金密集型企业，对现金流的依赖程度很大，其重要性如同血液对于人体。房子卖不动，后果可想而知。

可对于海达，基本没有这个方面的困扰。为何如此？答案就在于海达采取的开发模式。海达的这两个项目是两类产品，开发策略各不相同。

目前，由海达下属全资子公司青岛胶州湾产业新区置业有限公司和青岛胶州湾产业新区实业有限公司投资建设的两个项目基本完工，其中一个为海达公寓，位于国家经济胶州经济技术开发区核心商住区，总建筑面积为10万余平方米，其中商业面积为1万余平方米。项目为海达与胶州市开发区合作的重点项目，性质为阶段租赁式公寓。总共8栋高层，可居住人数约5000人。建成后，海达公寓就将迎来它们的业主，开发区首批创业者。因此，依托政府资源，海达根本无需操心房子没人住。

更值得一提的是，项目规划的沿街商铺——海达第一街，为区域内唯一一条商铺。随着，国家经济胶州经济技术开发区规划的逐步落实，未来将有38万人口生活在这一区域。人流的集聚势必带来商流，而商流的汇聚又将带来客流，在青岛新机场的辐射带动下，项目面世后的价值可能而知。据悉，项目体量为1万平方米左右，仅有50多套商铺。可以预见，这个价值洼地必将吸引众多投资者抢购。

此外，海达所建设的另一个项目——青岛中加国际学校，更是充分体现了海达投资开发模式的灵活。

“这是我们的不动产投资项目。”项目负责人告诉记者。据介绍，中加国际学校建筑总面积3.9万平方米，是海达按照现代化、园林化、网络化、生态化打造的高标准国际型学校。项目建成后将以租赁的方式交由校方使用。

而更值得一提的是，这是海达为了给孩子们提供更加舒适、健康、环保的学习环境，采用多项世界先进节能技术打造的建筑。据海达建筑施工负责人介绍，学校是符合国家二星级标准的绿色建筑。采用土壤源热泵技术，利用地热满足整个学校全年采暖及制冷需求。教学区及宿舍区楼顶全面覆盖太阳能热水设备，满足全体师生生活热水及游泳馆需求。利用太阳能光伏发电，每年可节约学校总用电量近50%。此外，学校还采用多台先进风力永磁直驱同步发电机，所有路灯使用风光互补LED节能灯，大幅节省能源。对于雨水资源学校也充分回收，循环使用。

要知道，坚持绿色建筑其实意味着建筑成本的上升，然而，海达却从未因此放低对建筑的绿色要求。

“先要面子，后要票子”

如果问：先行者与后来者，谁更容易抢占市场？很多人可能更倾向于选择经验丰富的前者，可市场上却常常有这样的事实：先行者步履蹒跚或以失败告终，而后来者则快速超越，扶摇直上。为什么会这样呢？因为，后来者，往往更善于洞察市场，更懂消费者的需求。

可如果你以为，海达会乘此大举攻城略地，盲目扩张的话，那就会错意了，海达，要走的是一条可持续发展之路。

“海达立足胶州，服务胶州，我们的目标，就是在区域中先把海达房企的品牌树立起来，前期海达就是先要‘面子后要‘票子。”

资本趋利当属天性，本无可厚非，做企业谁不想多挣“票子”。可海达却偏偏把“票子”放在了品牌的后面，这样的企业难道不值得我们敬重吗？我们知道海达是在挣别人难以企及的口碑和声誉。

“先成就城市，再成就自己。”未来，海达的每一个项目都要做成地标工程，明星工程，形象工程，让同行观摩敬仰的工程。

如此一来会怎样？“面子”风光了，“票子”是不是损失了一大截？答案不言而喻。挣“票子”和挣“面子”其实一点也不矛盾。

事实上，即使海达损失了短期的经济效益，但长期来看，海达无疑将赢得市场的青睐，消费者的信任，从而赢得未来。

众所周知，能够让企业立于不败之地的始终是其核心竞争力，依靠产品、品牌和管理去赢得市场。

更何况，在胶州，海达从来不缺少拥趸。试问，不久的将来，哪一个对手敢小视这位“新人”。endprint