仲量联行：2014青岛房地产市场报告

2014年12月18日，仲量联行2014年青岛房地产市场报告发布。报告显示，杰正财富中心等优质办公楼项目即将进驻崂山商务区，金融和专业服务类公司继续推高办公楼租赁市场需求，乙级办公楼市场供应大幅增加。零售物业市场的结构调整进一步深入，预计未来可比项目租金仍将保持稳定增长。房产政策松绑带来住宅成交量的大幅增长，但高端住宅成交均价无明显波动。

办公楼市场

·崂山商务区，热度不减

崂山商务区内现有国家级财富管理与金融改革实验区——金家岭金融新区，吸引了大批世界500强企业、上市公司和金融企业的入驻，催生了对优质办公空间的市场需求。目前，崂山商务区办公楼市场存量占全市总存量的26%，但是在内资企业，特别是金融企业的需求推动下，未来两年崂山区优质办公楼的供应将会逐渐增多。其中，最引人瞩目的当属杰正集团和上实集团在啤酒城改造项目内打造的全新甲级办公楼——杰正财富中心。杰正财富中心在青岛率先扛鼎LEED认证旗帜，竭力打造可持续发展绿色办公风潮。杰正财富中心首开4.2米办公层高，80%整层使用率，5A级智能化。

·金融和专业服务类公司持续推高需求

国内经济增速放缓使青岛办公楼的整体市场需求呈现保守增长的态势。2014年，市南区甲级办公楼市场需求旺盛，多栋楼宇迎来大面积租户入驻。市北商务区部分优质办公楼租赁需求上涨明显，有多个金融服务类企业入驻。从行业配比来看，金融和专业服务类公司需求强劲，成为办公楼市场需求的主要来源，其中又以新成立内资企业居多。

·未来两年将迎来供应高峰

预计2014年第四季度青岛办公楼整体租金将不会出现大幅波动，但未来两年全市办公楼市场将有近100万平方米的新增供应，市场去化压力较大，业主对租赁市场信心将有所下降，但短期内仍以观望为主，租金水平将保持稳定。甲级办公楼市场将实现稳中有升，多数的租赁成交仍将来自金融服务业和专业服务业。

零售地产市场

·餐饮、娱乐及儿童品牌持续扩张

与国内其他主要二线城市进行比较分析可知，青岛的优质零售地产市场仍在起步阶段。随着中产阶层的壮大，居民消费实力的增强，青岛优质零售地产市场必将迎来跨越式发展。今年全年整体需求稳定，餐饮、娱乐及儿童品牌继续保持扩张态势。

·市场结构调整进一步深入

青岛的零售物业市场自去年以来新增供应放缓，在激烈的市场竞争下，开发商需要更充裕的时间以提高运营和招商能力，或进行重新定位和内部调整。2015年华润万象城、银座商城和海信广场二期等优质项目会使青岛迎来零售地产的集体发力年。

住宅市场

·政策松绑推动成交量短期上涨

政府连续出台宽松的房产政策，并全面取消房屋限购，推动青岛住宅市场成交量增长，成交物业以城阳区、李沧区和西海岸新区的刚性需求为主。高端住宅市场方面，在政策放松和需求积累的共同推动下，部分改善型需求得到释放，但高端住宅市场投资型需求的购房者仍保持观望态度，预计会随着信贷细则的出台和进一步落实得到释放。

·高端住宅成交均价保持稳定

本季度高端住宅市场的成交均价基本持平。虽然成交量有所增长，但在经过半年的成交低迷之后，开发商普遍承受较大的销售压力，部分非核心区物业推出优惠房源和购房折扣，希望以价换量。相比之下，沿海一线的超高端物业价格无明显波动，开发商坚持主打高端稀缺的营销策略。受青岛市高端住宅市场去化量持续低迷的影响，预计短期内高端住宅市场价格将不会有明显增长。但持续压抑的刚性需求和改善性需求将会出现一定程度的集中释放。

（本刊记者）endprint