蒂布特模型还是“巴萨效应”？

闵乐 张子璇

摘   要：我国各地房价水平和增速差异明显，地方政府的房地产调控面临“因城施策”的挑战。蒂布特模型强调房价差异源于公共产品水平，然而地区间居民流动显然并非如理论假设那样“自由”。借助巴萨效应劳动力迁徙受限从而可贸易部门劳动效率影响价格的分析框架，提出房地产价格地区间差异的形成机制，并利用2013—2020年我国各省房价的面板数据进行实证检验。结果显示，地方公共产品水平与房地产价格显著正相关，但在引入代表可贸易部门生产效率的解释变量后，蒂布特模型不再成立，而巴萨效应成立。因此，建议地方政府在调控房价时参考“劳动效率—迁徙成本—房价变化”的循环机制进行。

关键词：蒂布特模型；巴萨效应；房地产价格

中图分类号：F299.233       文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2023）16-0049-03

房地产是我国的基础性和支柱性产业，在国民经济投资、消费和财政等方面扮演着重要角色；同时，房地产也是居民主要支出，因此，房地产的合理定价既事关经济也关切民生。为了避免房地产价格过快上涨可能造成的系统性风险，我国政府运用信贷、货币和税收政策等多项措施调控房地产价格。目前，我国各地房价呈现分化态势，不仅区域间差距大，而且增速差异明显，有的地区甚至出现房价负增长。各地房价的分化给地方政府的房地产调控带来了挑战，如果不能对房地产价格做出正确判断，就可能会面临房地产调控“矫枉过正”或者政策反复，导致人为增加价格波动的风险。

关于房地产价格影响因素的研究有很多，其中比较著名的是1956年蒂布特提出的公共产品决定房价水平的模型（Tiebout，1956）。基于居民自由流动条件下“用脚投票”的理论，蒂布特模型强调各地区房价差异的原因是公共产品水平的差异。居民在地区间流动显然并非如蒂布特假设的那样“自由”，迁徙成本越高，蒂布特模型的有效程度越低。我们试图在迁徙成本的基础上分析房价地区差异的形成。巴拉萨-萨缪尔森效应（简称“巴萨效应”）原本是国际经济学框架下研究实际汇率长期变动的理论（Balassa，1964；Samuelsson，1964），借助这个理论我们试图分析在迁徙受到限制条件下地区间房地产价格差异的形成机制。

一、理论分析和研究假设

蒂布特模型认为，在无迁徙成本等假设前提下，居民会尽量选择最符合自身公共产品需求的城市或地区，即居民以“用脚投票”的方式来对政府公共服务的满意度进行投票。而地方政府因争夺居民的流向而在公共产品的供给方面产生竞争，最终导致公共资源的有效配置。地方政府对于公共产品的供给如同私人经济领域存在着一般均衡，可以得到政府提供公共产品的最优解。蒂布特模型的重要意义在于政府提供的公共产品影响房地产市场的供求关系，因而公共产品的供给水平被资本化到住宅价格上来，即公共产品的资本化。该模型得到了实证研究的支持（Oates，1969）。

巴萨效应假设，可贸易品价格由国际市场决定而非国内市场决定，同时，劳动力只能在国内市场自由流动，而资本在国内、国际市场均可自由流动。劳动力在国内自由流动使得可贸易部门和非可贸易部门的均衡工资相等，因此，劳动力工资水平由可贸易部门的劳动生产率决定。如果可贸易部门生产率相对提高，非可贸易部门相对价格将上涨。我们可以将巴萨效应的原理应用于國内房地产市场。相对于国内其他地区的市场来说，房地产是不可贸易品，其价格由地区内部的供求决定；而工业制造品属于可贸易商品，由全国或者宏观市场的供求决定。制造业劳动生产率的提高会使制造业的收入以及人均工资相应上涨，收入效应会带来房地产需求的增加；同时，非贸易的房地产部门工资水平也会相应提高，成本提升也会导致房地产价格上涨。蒂布特模型基于居民自由迁徙（成本为零）的假设，巴萨效应的基础则是劳动力不能流动（迁徙成本无穷大），而现实的迁徙成本必然在零和无穷大之间。我们综合蒂布特模型和巴萨效应的理论思路，提出房价地区差异的以下分析框架：各地区经济分为生产可贸易品的制造业和不可贸易品的服务业，当一个地区制造业的劳动效率较高时，非贸易品的服务部门的工资水平也会相应提高，从而吸引外地居民迁入，①增加了对房地产的需求，导致房地产价格的提高，同时，非贸易部门人口增加造成非贸易部门工资水平和公共产品人均水平的下降。工资、房价和公共产品的相应变化提高了迁徙成本，即迁徙成本是工资和公共产品的减函数、房价的增函数，因此，地区房价差异受到可贸易部门的劳动效率影响并具有均衡水平。

二、变量选择及模型设定

我们选取2013—2020年国内31个省市的面板数据进行模型分析。被解释变量为各省房价水平。解释变量一个是公共产品的供给水平，具体为四大类指标及细分变量；另一个是可贸易部门的劳动效率，由制造业的人均工资来表示。考虑房价的其他影响因素和数据的可得性，使用地区经济发展水平和人口密度作为控制变量。经济发展水平使用人均生产总值表示。各个变量的代号和定义见表1。

公共产品水平的细分变量分别是教育、医疗、环境和交通，具体指标见表2。

以上各变量的数据来自《中国统计年鉴2013—2020》和国家统计局，整理为248个样本的面板数据。F检验和Hausman检验显示应选择固定效应模型，将变量同时取对数构建计量模型如式（1）：

LnHPit=β0+β1LnPSit+β2LnPerinit+γXit+δi+εit（1）

其中，HPit表示第i个城市第t年的商品房价格；PSit表示第i个城市第t年的公共产品供给水平；Perin代表制造业人均工资；X表示为一组控制变量，包括人口密度和人均GDP，下标符号i和t分别代表城市和时间；β0为截距，β0、β1和γ分别表示各变量的系数；δi为不随时间变化的固定效应；εit为扰动项。

教育、医疗、环境和交通四大类的细分变量具有显著的相关性，避免产生多重共线性影响回归结果。子变量进行简单算术平均，例如，将教育变量记为EDU，计算方法为式（2）：

EDU=0.25*perpt+0.25*permsch+0.25*permt+0.25*

perpsch（2）

采用类似方法得到医疗资源MED，交通资源TRA和环境资源ENV的数值。

利用Fisher-ADF、LLC （Levin-Lin-Chu）这两种方式对变量进行平稳性检验，所有变量都是I（0）阶平稳的。协整检验结果显示，房价与地方公共产品供给和制造业人均工资之间均存在长期均衡关系。

三、实证结果

回归结果（表3）显示，当不考虑巴萨效应时（模型一），地方公共产品水平对房价有显著的正向影响，其中教育和环境在1%水平上显著，对房价有着正向的促进作用，说明政府通过改善教育和环境资源，能够改善居民的住房需求。交通的系数虽然较小，但在1%水平上显著。医疗的系数为正，但对房价的影响并不显著。地区经济发展水平对房价都影响最大，系数约等于1，这是宾大效应（Penn effect）在地区间房价差异上的具体体现，即人均GDP越高的经济体相对价格水平越高（Samuelson，1994）。

表3  房价影响机制的回归结果

考虑巴萨效应的模型二在解释变量中增加制造业人均工资，回归系数为0.746，并在1%的水平上显著，说明巴萨效应成立。同时发现，教育、医疗和交通的系数成为负数且在1%的水平上显著，表明在考虑巴萨效应后，蒂布特模型不再成立有效。地区经济发展水平对房价都影响变小，系數仅为0.35。人口密度在两个模型中都不显著，说明房地产的供给因素对价格差异的影响不显著，需求因素是房地产价格地区差异的主要原因。

四、结论与建议

房地产价格是供需关系均衡的结果。鉴于土地供给的有限性，需求因素是房地产价格地区差异的主要原因。房地产需求一方面受到收入效应的显著作用，另一方面也要受到人员迁徙的影响。人们在地区间流动的迁徙成本是地区间工资水平差异、公共产品水平差异和房价差异的函数。迁徙成本与地区间房价和公共产品水平差异具有双向因果关系，迁徙目的地的高房价既提高了迁徙成本也是迁徙活动的结果；同样，地区间的迁徙也影响人均公共产品的水平。我们认为，房地产价格以及公共产品水平的根本决定因素是当地可贸易部门的劳动效率。

利用2013—2020年面板数据对我国各省房地产价格差异的影响因素进行实证分析，在不考虑可贸易部门劳动效率的情况下，地方公共产品水平对房地产价格存在着显著的正相关关系。这说明，公共产品供给水平能够资本化在当地房价上，但在解释变量中引入了代表可贸易部门生产效率的制造业人均工资后，公共产品（教育、医疗和交通资源）水平与房价变为负相关，即蒂布特模型不再成立而巴萨效应成立，制造业人均工资显著地正向影响房地产价格。

基于“房住不炒”的定位以及稳房价和“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展的总体战略，我们提出以下建议。首先，城市发展的根基是生产力，所以地方政府要利用政策鼓励、扶持和激励可贸易部门的技术创新，提高制造业的劳动效率。劳动效率、居民迁徙、房价变化和财政收入是一个正向循环过程，地方政府应努力维持和促进这个正循环，避免出现断条，特别是要将财政收入用于提高劳动效率这个关键环节。其次，地方政府招商引资和吸引人才的工作重点应该放在可贸易部门，并且提质比增量重要得多。主要目标是提高可贸易部门的劳动效率。最后，地方政府要保证公共产品处在合理水平。劳动力流入会提高房价并且摊薄公共产品从而提高迁徙成本，阻碍劳动力的后续流入。地方政府可参照房价水平相应提高公共产品的供给水平，从而吸引劳动力特别是高素质劳动力的持续流入。

参考文献：

[1]   Balassa，B.，The purchasing power parity doctrine：A reappraisal[J].The Journal of Political Economy，1964（72）：584-596.

[2]   Samuelson，P A. Theoretical notes on trade problems[J].Review of Economics and Statistics，1964（46）：145-154.

[3]   Samuelson，P.A.Facets of Balassa-Samuelson Thirty Years Later[J].Review of International Economics，1994，3（2）.

[4]   Tiebout，C M.A Pure Theory of Local Expenditures[J]．Journal of Political Economy，1956，64（5）：416-424．

[5]   Oates，W.E.The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values：An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis[J].Journal of Political Economy，1969，77（6）：957-971.

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