房地产企业内部审计的问题及优化

谢兰英

随着新冠疫情在国内的日渐好转，房地产市场虽逐渐复苏，但难以掩盖整体市场下滑的现实。房地产企业面临着更加激烈的市场环境，要想求得顺利的发展，就必须加强内部审计，充分发挥内部审计工作在加强内部控制、改善内部管理、防范经营风险、提供经济效益等方面的重要作用，以增强自身的竞争实力。

房地产企业是资金密集型企业，项目开发具有开发周期长、涉及面广、耗资较大、资金回收慢等特点，与其他企业相比，其经营活动更特殊、管理要求更高。房地产企业开发流程的复杂性，建造价格如设计、施工、材料等招标价格的隐蔽性，决定了内部审计工作的高难度，需全方位思考审计方法，注重审计手段的技巧性，提高内审人员专业性。因此，高度重视并解决内部审计工作存在的问题、加强内部审计质量控制是房地产企业发展浪潮中屹立不倒的先决条件。

一、房地产内部审计工作中存在的问题

1.领导层重视程度不够、内审缺乏独立性。目前，大多房地产企业领导层会将注意力放在业务管理上，不重视内部审计，忽视了内部审计对企业发展的重要作用，对企业内部审计的认识存在严重的偏差，认为内部审计仅是对财务工作的监督和评价，轻视了内部审计在内部管理中的扮演角色和作用发挥。实务中，内部审计部门的独立性往往会受到领导层认知和态度的制约，内部审计机构和内审人员在企业中地位并不高，甚至存在部分领导对内部审计工作进行干涉，审计机构及人员的地位受到一定程度影响，审计范围无法扩展到管理与业务领域，影响审计效果，导致内部审计职能无法履行、内部审计作用得不到充分发挥。

2.内部审计人员专业人水平不够。现代房地产企业对内部审计人员的标准要求高，但除大型房地产企业外，大多数房地产企业实际配备的内部审计人员的专业能力和内审经验尚不满足要求，不具备扎实的内部审计基础功底，仅对房地产企业相关的会计核算较为熟悉，对相关法律法规制度、行业政策和房地产开发业务流程不熟悉，不了解生产、经营以及管理等方面流程，对当前经济发展形势缺乏一定的了解，缺少敏锐洞察力和专业判断，未能深入开展审计工作，未深究问题实质，对审计问题的总结和归纳过于粗浅，提出的整改建议不切合实际，不能为企业提升管理提供决策依据。

3.内部审计制度无效。随着业务的拓展和规模的壮大，房地产企业要良好有序的发展，内部审计工作要高效率开展并充分发挥作用，必须制定内部审计相关制度。目前，房地产企业的内部审计制度相对较健全，但实际执行不到位，甚至所定制度形同虚设，未适时修订，对审计工作无实际指导意义。

4.信息收集不全面。房地产企业内部审计需要收集大量的数据信息资料，不仅限于财务数据、业务数据等，甚至囊括所有部门，而且要保证实时有效。但企业缺乏完备的信息收集系统，企业各个部门之间的交流沟通较少，各部门人员对内部审计机构及审计人员的工作有抵触，使得收集到的数据信息缺乏一定的准确性和可靠性，或者取得的信息资料毫无利用价值，降低了审计效率。

5.审计理念传统。传统的内部审计模式仅仅作为一个检查系统，而非控制系统。房地产企业传统的内部审计内容主要以财务收支审计、经责审计为主，很少涉及管理审计、效益审计、工程审计、营销审计等，且普遍属于“事后审计”模式，具有管理的滞后性，在参与风险管理和组织治理类似的“事前审计”做得不多;过于强调内部审计的独立性和权威性，而未注重内部审计与被审计单位的互动;在审计职能上强调监督较多，而为组织服务、协助管理人员有效地履行其职责强调的不够。

二、针对房地产企业内部审计工作中常见问题的优化措施

随着房地产企业竞争形势日益加剧，内部审计工作在企业管理中的作用越发显著，正如国际内部审计师协会前主席安东尼指出的“内部审计是改善组织管理水平的力量。审计业务与其他管理业务相比正逐日增加。如果能继续保持这种势头，审计将成为下一世纪的热门职业，否则，下世纪将没有审计的空间”。提高内部审计工作管理水平逐渐成为现代房地产企业管理工作重心，而解决、优化内部审计工作问题也迫在眉睫。

1.提高企业管理层的重视、保障内部审计独立性。作为主要领导人或董事会直管的内部审计部门，其工作范围基本由单位领导所决定。因此，争取各级领导对内审工作的支持，对有效开展内部审计工作至关重要。企业应加强内部管理工作与内部审计工作紧密联系，通过制订章程或企业内部制度，明确内部审计部门在企业组织机构中的地位、职责范围以及在审计过程中权限，从源头上赋予内部审计部门独立性和相应的权力、保障内部审计工作的权威性、保证内部审计工作的有序开展。

2.鼓励内部审计人员专业提升和规范企业内部审计人员的培训机制相结合。房地产企业要注重提高内部审计人员专业水平，定期对审计人员进行专业培训，要求及时更新审计相关理论知识、提升其对新兴事物的理解和接受能力、加强内部审计方法的创新，以适应新形势下内部审计发展的需要;對审计人员的学习成果定期进行考核，并采取一定的奖惩措施，全面调动学习和工作积极性，提高工作效率，更高效地完成内部审计工作，为企业的决策谋划提供依据。

3.构建完善企业内部审计制度。由于房地产行业特殊性，房地产企业须对自身的制度进行优化、强化内部控制力度。结合企业自身实际情况，全面梳理现有的内部制度，将内部控制与企业的实际经营紧密联系，构建完善企业治理框架。建立适合的内部控制管理体系，首要任务是构建良好的权力制衡机制，进一步明确相关部门及人员的职责和权限，倡导全员参与，推行全面管理，建立上下联通、层层负责、相互连接、相互制约的内部控制和管理体系。

4.加强信息系统建设。房地产企业的内部审计工作需要收集企业内部各个部门的重要信息进行分析管控，因此需要建设强大的信息化系统。首先，需要加强企业内部业务交流，加强部门之间的沟通与支持，使得提供真实有效的数据信息，审计部门获取信息的方式更加便捷;其次，通过赋予内部审计人员对公司经营和管理等业务知情权限，让审计人员能获知各个关键流程和重大事项，并向相关部门了解目前具体状况，为顺利开展审计工作提供信息支撑，且能提前预防和控制可能存在的经营风险。

5.改变传统的审计模式。针对传统内部审计模式存在的“重监督轻服务、重结果轻过程、重财务轻业务、重合规轻效益、重独立轻互动”等问题，房地产内部审计工作必须深刻认识和重新对内审工作进行定位，立足健全以控制和风险为导向的内部审计管理体系。首先，推进事后审计向事前审计、事中审计转型，从以结果为审计对象转化为以过程和结果为审计对象，以对某一时点的静态情况审计转化为对全过程的动态情况审计，只有对全过程实施跟踪审计，才能构建起良好的审计运行机制，从而从根本上防范风险，提高组织运行效率。其次，积极主动地向管理审计和效益审计延伸，充分发挥内部审计在完善法人治理结构、促进内控机制健全完善、加强规章制度建设中的咨询和评价作用等，对每一环节进行经济效益评价、杜绝舞弊行为的发生、减少不合理行为造成的损失。

三、结束语

随着房地产企业的不断发展，内部审计在组织治理中所扮演的角色日益受到关注，解决好当前房地产企业内部审计过程中所存在的问题，对企业中可能出现的风险管理、内部控制等问题进行防范和控制，有利于提高企业的发展水平，能够更好地促进我国房地产市场的健康稳步发展。

（作者单位：重庆建普城市建设发展集团有限公司）