抵押物抵债执行后对案外人租金的法律思考

吴旎缘 吴锦华

一个案例：2014年4月29日四川媷旧房地产公司将位于乐至县的一处商业一号楼九个铺面抵押给西部某信托公司（以下简称：信托公司），商业二号楼十五个商铺抵押给成都某商业银行，并在当地不动产交易中心办理了抵押登记，2014年8月23日四川媷旧房地产公司（甲方，简称原出租人）将上述二十四个商业铺面打包出租给自然人戴夕阳（乙方），合同约定：租期六年，前三年免租租金，第四年租金为48元/平方米/月，以后每年租金按5%递增;乙方欠付租金或其他费用按照日千分之三支付违约金;乙方缴纳履约保证金80万元，预交2017年8月23至2017年11月22日租金;履约保证金在合同到期后，且经甲方验收合格后十日内无息返还;合同还约定戴夕阳可以对商铺进行转租等内容。2017年11月30日资阳市中级人民法院通过司法拍卖无果后将商业二号楼十五个商铺抵债并腾退给成都某商业银行。2016年9月26日成都某法院对商业一号楼九个铺面进行查封冻结，商业一号楼九个铺面通过司法拍卖未果，2018年10月30日成都某法院出具抵债裁定，将上诉商铺以二拍起拍价抵债给信托公司。信托公司并未办理产权过户登记。信托公司于2019年9月21日向商铺实际使用人和承租人送达《告知函》，告知其：商铺所有权已经由成都某法院裁定归信托公司所有，请你接到本函后，主动与我公司联系，协商完善租赁手续，否则将视为非法占用，我公司将收回房屋并追偿占用期间的租金并追究法律责任，留下了联系人、联系电话等。

这样一个实践中的法律案例，涉及众多法律关系，即租赁合同法律主体的继承问题、租金收取起算时间点问题、债的抵消问题、债权债务的概括承继问题以及降低租金的情势变更问题等，在诉讼过程中，这些问题都成了争议焦点，一个看似简单的租金催收问题，变成众多法律关系的合集，如果处理不当，会给金融公司带来较大的经济损失，甚至应收的租金得不到法院的支持。

一、租赁合同法律主体的继承问题

即信托公司的主体资格是否适合问题。信托公司收到抵债裁定之后，依法成为涉案房产所有权人。事实依据：《抵债裁定》明确“该财产所有权，自本裁定送达某信托公司时起立即发生转移”。法律依据有二：《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干問题的解释（一）》第七条做了进一步的明确和细化。

依据买卖不破租赁的原则，被告戴夕阳先租，原告信托公司后买，依法有权承继租赁关系中的出租方权利义务。《中华人民共和国合同法》 第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款、《城市房屋管理办法》第十一条也做了类似规定。我们认为，戴夕阳租赁前，涉案房产已设立了抵押权，信托公司作为抵押权人可依据《物权法》第190条的规定解除租赁关系，但这个赋权性规定信托公司可以不行使。

二、信托公司租金收取起算时间点问题

从案例中看到2018年10月30日成都某法院出具抵债裁定，信托公司2019年9月21日向戴夕阳送达《告知函》，2020年8月6日信托公司向乐至县法院递交诉状等材料，2020年10月12日法院发放立案通知书。抵债裁定出具时间与《承诺函》的送达时间整整相差了近一年，《承诺函》要素的不周延，《承诺函》是否有效送达也成为争议内容，因此，导致租金的起算点成为案件的争议焦点。

信托公司认为租金起算点应该以抵债日起算，如果在《告知函》之前，戴夕阳不知以物抵债，导致误将租金交付给原出租人，信托公司可以以不当得利向原出租方追偿;戴夕阳认为2017年11月30日已按资阳中院的要求将商业二号楼十五个商铺腾退给成都某银行，原出租人提前收回部分租赁房屋，存在违约，原出租人应该将80万元保证金退还给他或者抵扣租金;法院通过综合平衡，合同总租金减去已交租金和履约保证金后的余额得到支持，且履约保证金的抵扣时间不超过《告知函》送达时间。我们认为，依据《中华人民共和国物权法》第197条规定，2016年12月信托公司查封冻结之时即可以收取孳息（租金）了，信托公司由于没有及时行使孳息收取权，导致自身损失扩大。

三、债的抵消问题

戴夕阳租金交至2017年11月22日，房产抵债日期是2018年10月30日，抵债日至合同到期日欠付信托公司租金130余万元，抵债日前欠付部分租金，戴夕阳主张以80万元履约保证金抵消租金，部分商铺未转租出去不应收取租金，部分使用的商铺租金过高应予调整。信托公司认为履约保证金是原出租人收取且并未转交给新的所有权人，与信托公司无关;即使要抵消也不符合法律规定的条件，即租赁合同中无约定抵消的条款，法庭上戴夕阳也未举证事后达成债务抵消的证据，即不满足约定抵消的法律情形。租赁合同约定履约保证金的退还时间“合同到期后，且经甲方验收合格后十日内无息退还”，也就是约定抵消的最早时间点至少是合同到期日2020年8月22日的十日之后，该时间点才具备法定抵消的条件，并且主张抵消的一方必须发出“通知”，直到在开庭时，戴夕阳也未向法庭举证证明其向房屋原出租人发出债的法定抵消“通知”。

信托公司认为，原出租人在法庭上发出抵消的意思表示，但此时，原出租人只能以其自身的合法金钱债权与戴夕阳的金钱债权在等额范围内进行抵消，该案中，就是原出租人应收未收取戴夕阳的租金与原出租人应退还戴夕阳的履约保证金在等额范围内的返还问题。戴夕阳认为应该权利义务整体转移，整体抵扣，法院判决采纳了戴夕阳的意见;我们认为2017年11月30日资阳中院已责令戴夕阳将商业二号楼十五个商铺腾退给成都某银行，此时就应该将十五个商铺对应的履约保证金50余万元退还给戴夕阳，此时该部分的履约保证金即可法定抵扣后续应缴纳的租金。

四、债权债务的概括承担问题

戴夕阳一方提出了债权债务的概括承担问题，即信托公司既然承接了房屋原出租人的权利，是不是也要全面履行房屋原出租人的义务呢？该案中，信托公司是不是应该履行返还80万元履约保证金？用出租人应该返还的保证金与出租人应付未付的租金进行抵扣呢？我们认为概括承接债权债务缺乏法律依据：一是该案租赁合同涉及的标的物远远多于涉案标的物，租赁合同约定的履约保证金大部分与涉案标的物无关;二是原出租人并未将履约保证金转交给信托公司;三是80万元履约保证金的两张票据，分别就履约保证金的对应的房屋进行了细分;四是如果概括承受，在房产抵债之前原出租人应收未收的租金也应由戴夕阳向信托公司履行。

法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条规定的“公平、等价有偿”原则，认为“法律尽可能维护双方当事人之间的利益均衡”为由，支持了概括承受。我们认为信托公司既没有收到80万元履约保证金，原出租人也没有将80万元保证金转交给信托公司，让信托公司对整个租赁合同（含成都某商业银行执行部分）的债权债务概括承继，缺乏明确的法律规则依据，且信托公司所涉的9个商铺对应的履约保证金约28万元，而在原出租人应收未收涉案商铺的租金约61万元，那么戴夕阳将支付更多费用给信托公司，总费用将超过信托公司起诉要求支付租金，这在诉讼框架内形成一个悖论。

五、降低租金的情势变更问题

戴夕阳一方在法庭上申请多位证人出庭作证，对信托公司的相关人员就空置商铺进行电话询价并录音提交法庭，收取转租商铺的微信缴款截图等各类证据，主要证明涉案商铺的实际租金比租赁合同约定的租金要低很多，按照租赁合同支付租金不符合客观实际。戴夕阳希望法院调整租金支付标准。我们认为实际上想适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条的情势变更原则，该原则需具备四个条件：第一须有情势变更之事实;第二情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前;第三情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质;第四因情势变更而使原合同的履行显失公平。

戴夕阳调租金的诉求不具备这四个条件，一是戴夕阳提交的证据里面，资阳中院对其所作的执行笔录：“租金很便宜，基本上是半租半送”，“我已将租金收到18年8月”。他与次出租人李文签订的转租协议中，约定的租金单价为55元/平方米/月至63.39元/平方米/月 ，这个单价远远高于租赁合同约定的单价。这些自相矛盾的举证，没有出现情势变更的事实;二是2020年8月22日合同就到期了，案件第一次开庭是在2020年11月18日，戴夕阳在这之前自始至终没有向原出租人和信托公司主张情势变更、调整租金，也没有向人民法院起诉主张依据情势变更要求调租，即，没有在合同成立以后，履行终止之前提出;三是从戴夕阳举证中多次提到其是总租方，租金的走势需要个人独立判断，判断失误是商业风险，不属于“当事人所不能预见的，且有不可预见之性质”;四是租赁合同租期为6年，前3年免租，而戴夕阳证据中显示的多份轉租合同的免租期都是1个月或1.5个月，即使按照戴夕阳近期提交的租金租金水平计算，他也不存在亏损或较大亏损，即没有出现“因情势变更而使原合同的履行显失公平”的情形。

一个看似简单的司法抵债资产的案外人租金催收案例，涉及买卖不破租赁、抵债裁定的物权效力、告知函的法律要素、先押后租出租人的选择权、债的约定抵消和法定抵消、合同部分提前终止后履约保证金的返还问题、债的概括承受与时间点划界后分别承受、情势变更原则等众多法律关系，如果处理不慎，将可能给当事债权人造成不可挽回的损失。对司法抵债资产，我们应在第一时间充分利用法院的司法强制力的介入，摸清底数及时行权，或厘清与案外人的租赁法律关系，或者依法解除与案外人的租赁关系，确保自身权益得到最大化的维护。

（作者单位：澳门科技大学法学院    西南财经大学法学院）