今年楼市会不会有金九银十？

马光远

这几天，围绕今年楼市是否会出现“金九银十”的问题，媒体不断在释放一些很有用意的信号：

其一，有媒体报道， A股上市公司半年报全部出炉。1 477家上市公司在今年中报和去年年报中均披露了投资性房地产数据。其中1 160家投资性房地产较2016年末有不同程度的减少，占比高达78.5%；还有些上市公司对房地产进行了清空式处理。

其二，作为全国楼市风向标的北京，在“金九银十”到来之际，市长陈吉宁通过媒体释放了北京楼市调控不会放松的信号。陈吉宁从三个方面表示了北京的决心：首先是房价，他强调“确保今年房价环比不增长”；第二个是供地，他强调“确保完成今年住宅用地供应计划”；第三个是政策，他强调“毫不松懈做好房地产调控”，做好政策储备，有漏就补。

其三，作为楼市兴衰关键的货币政策，特别是房贷政策，不仅没有松动，甚至有加码的迹象。来自融360的最新统计数据显示，8月全国533家银行中，154家对首套房利率进行了再度上调，占比28.89%。截至目前，执行首套房利率上浮的银行达到252家，彻底打破了7月“基准为主”的格局。8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%。

这一系列信号的用意是很明显的，那就是，不要借助“金九银十”这个时间窗口，试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。

当然，在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下，楼市本身借助“金九银十”出现大逆转和反弹，本身就是小而又小的概率。

看清中国房地产的走势，有三个基本的视角，分别是短期、中期和长期；也有三个基本的维度，分别是政策的维度、供需的维度和价格的维度；还有三个周期，一是宏观经济周期，二是金融周期，三是房地產自身的周期。

从三个视角而言，中国房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口转折点。

我之所以在年初预判房地产下半年变天，是基于短期政策的考虑。在如此前所未有严厉的政策措施下，房价的天一定会变，市场一定会降温，热点城市的房价一定要调整。

这个逻辑其实挺简单，但很多不关注中国房地产真正运行逻辑的人其实并不容易搞懂，因而总是认为房价好像永远在涨，甚至认为北京的房价不会跌。

中国房价从中期看，最重要的因素是城镇化的路径和进程。城镇化的路径指人走向大城市还是小城市，进程指中国城镇化达到70%的情况下房地产将面临的历史性大转折；长期，当然看人口。人口转折点到来之时，将是中国房价真正到了极限的时刻。

从三个维度而言，短期维度主导市场温度。中国房地产市场本质上看，市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化。在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。中国的房地产政策，只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的。

供需的维度决定中国房地产市场长期趋势。就供求而言，我一直强调，中国住房短缺的历史其实已经结束，但由于资源的错配，大城市的供求矛盾将长期存在，人为导致的短缺短期不可能改变。当然，最终决定房价走势的是价格。就目前的价格而言，的确已经处在一个阶段性的历史高位，需要时间和空间来化解。

关于三个周期暂不赘述。讲这么多，其实就是告诉大家，不必为“金九银十”的短期思维所左右。比要不要买房子更重要的是，要及时认识到房地产下半场的玩法和游戏规则可能完全不同。endprint