“营改增”对房地产企业税负及利润的影响探析

（江苏财经职业技术学院 江苏淮安223003）

一、研究背景及意义

（一）税制改革回顾。我国的税收制度是根据国家的政治、经济需要而制定的，每次税改都彰显了国家治理的新高度。回顾我国的税改历程，可以分为以下几个阶段，第一阶段（1950—1957年），内容为统一全国税政，建立调整新税制；第二阶段（1958—1978年），内容为改革工商税制、统一全国农业税；第三阶段（1979—1993年），税改随着改革开放的步伐加快，主要对不同规模、不同行业、不同盈亏的企业开征国营企业所得税，逐步实现税利并存向以税代利转变；第四阶段（1994—2011年），在建立社会主义市场经济大背景下，以“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”为指导，实行分税制改革；第五阶段（2012年至今），在“十二五”规划纲要指导下，掀开“营改增”浪潮。2012年1月1日，首先在上海试点交通运输业和部分现代服务业 “营改增”；同年8月至年底，“营改增”范围扩大至10个省市，新增广播影视作品的制作、发行、播放试点行业；至2013年8月，“营改增”试点推广至全国；2014年1月1日，铁路运输和邮政服务业纳入“营改增”试点范围，交通运输业全面实行“营改增”；2014年6月1日，电信业纳入“营改增”范围；2016年5月1日，“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。至此，营业税退出历史舞台。

（二）淮安市房地产业发展现状。淮安市房地产业近几年来发展迅速，万达、绿地、融侨、恒大等名企的进驻使得淮安市的楼盘品质得以提升，人们对住房的需求强烈，房价不断上涨。随着城市扩张，中心东移，核心区土地资源减少，淮安经济开发区和淮安新区成为今后房地产市场发展的重点。2016年淮安市房价持续上涨，房地产业火爆程度惊人。以淮安市某楼盘为例，2016年5月1日“营改增”以后房价持续上涨，期间略有跌幅，5月19日住宅均价为6 000元/平米，6月15日为5 600元/平米，之后逐渐上涨，12月底住宅均价达8 600元/平米，后又涨到9 500元/平米，2017年初10号楼房价每平超过1万元，至今仍在上涨。

（三）研究意义。2016年底召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在上述背景下，研究“营改增”对房地产企业的影响很有必要，尤其是对企业税负和利润的影响是政府、税务部门，乃至企事业单位特别关心的问题。本文以淮安市三家房地产企业的三个房地产项目数据为例，阐述“营改增”后的进项税抵扣问题、“营改增”前后各税种的变化及总税负的变化，以期为房地产业实施“营改增”政策提供理论参考，具有一定的现实意义和社会价值。

二、“营改增”对淮安市房地产企业税负的影响测算

（一）基本数据资料。淮安市三家房地产企业的三个房地产项目数据资料见表1。

（二）“营改增”前后相关税金的计算方法。不考虑金额较小的税种，“营改增”前，房地产企业销售房地产涉及的税种有营业税（5%）、城建税（城市为7%）、教育费附加（3%）、土地增值税、企业所得税（25%）；“营改增”后，房地产企业销售房地产涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税。“营改增”前后的涉税处理见表2。

（三）“营改增”前后相关税额的测算。计算增值税进项税时，可抵扣进项税的计算见表3。根据表3所列费用分析进项税抵扣情况：土地使用权出让金、土地征用及拆迁补偿费为企业向政府缴纳，不能取得增值税专用发票，进项税不得抵扣；前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，综合考虑可按现代服务业“营改增”后6%的税率抵扣进项税；建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费，可按建筑业“营改增”后11%的税率抵扣进项税；销售费用、管理费用，大部分为售楼人员的工资，不能取得抵扣发票，不得抵扣进项税，少部分为可抵扣进项税的广告代理费，综合考虑可按10%的比例和现代服务业6%的增值税税率抵扣进项税，即0.6%的税率；财务费用，按金融业“营改增”后6%的税率抵扣进项税。

三、“营改增”对淮安市房地产企业税负及利润的影响分析

（一）“营改增”对销售收入的影响。如下页表4及表5所示，“营改增”前，三家房地产企业三个项目的销售收入分别为含营业税收入12 680万元、109 300万元、18 732万元；“营改增”后，企业销售房地产按转让不动产缴纳增值税，由于增值税是价外税，企业实际销售收入为名义销售收入/（1+增值税税率或征收率），即分别为10 837.61万元、93 418.80万元、16 010.26万元。可见，“营改增”使淮安市房地产企业收入相对下降。

表1 三个房地产项目数据材料 单位：万元

表2

表3 可抵扣进项税计算 单位：万元

表4 “营改增”前相关税额计算 单位：万元

表5 “营改增”后相关税额计算 单位：万元

（二）“营改增”对各税种的影响。“营改增”前淮安市三家房地产企业三个项目分别缴纳营业税634万元、5 465万元、936万元，“营改增”后淮安市房地产企业三个项目分别缴纳增值税1 782.83万元、15 208.30万元、2 671.87万元，缴纳增值税额明显高于营业税额；城建税、教育费附加的计税基础为增值税、消费税、营业税三项流转税之和，作为一般纳税人的房地产企业 “营改增”后适用的增值税税率为17%，高于“营改增”前适用的营业税税率5%，因而“营改增”后城建税、教育费附加较之前有所增加；计算增值税时准予扣除项目中的税金包含营业税不含增值税，因而“营改增”后准予扣除项目的金额减少，增值额升高，土地增值税提高，“营改增”前三个项目应纳土地增值税分别为3 290.26万元、17 276.06 万元、5 559.32万元，“营改增”后应纳2 741.26万元、13 149.69万元、4 667万元；受营业税、城建税及教育费附加、土地增值税的影响，“营改增”后企业所得税的应纳税所得额减少，应纳企业所得税减少。

由此可见，“营改增”政策实施后，原营业税改交增值税，城建税及教育费附加、土地增值税的变化与企业所得税的变化相反，说明“营改增”对房地产企业的税负起到了调节作用。

（三）“营改增”对总税负及利润的影响。“营改增”前淮安市三家房地产企业三个项目的总税负分别为5 313.64万元、33 600.27万元、8 582.24万元，利润分别为5 303.92万元、4 1250.85万元、7 970.62万元；“营改增”后总税负分别为5 794.67万元、38 033.30万元、9 272.01万元，利润分别为4 583.13万元、34 442.94万元、6 984.43万元。可见，“营改增”使房地产企业的总税负升高，利润下降。