公租房对周边商品住房租金的影响研究——以昆明市为例

袁凡茗，张 洪

（云南财经大学城市与环境学院，昆明 650221）

根据前人对特征价格模型的研究成果，选取186个公租房小区，通过安居客、百度地图等获得相关数据并整理量化，研究公租房对周边商品住房租金的影响，旨在为政府制定相关政策、为开发商制定开发战略以及为消费者租房提供更为准确的参照。

一、选题的意义

我国属于发展中国家，有着人口众多、居民整体收入水平较低的特点。针对这种情况，公共租赁住房制度不失为一个有效缓解民众住房困难的途径。当国家出台了一系列公租房的政策后，各个地方就不断地开始公租房的建设。然而公租房影响到的主要是中低端商品房，它究竟是否能有效调节市场上过高的商品住房租金？之间的相互影响程度是什么样的呢？这在国内这方面的理论基础和文献记载的方面资料上十分稀缺。由于缺乏充分的理论基础作为指导且数据的获取难度较大，相关的实证研究也较少，且结论并不统一。

本文基于这样的目的和意义，对昆明市公租房和商品房的租金之间影响关系展开实证分析，最终得出结果，看清了昆明市公租房的构建及其相关因素对商品住房的租金产生了什么样的影响，找出两者共存的更好状态，为政府今后做好公共租赁房政策制定提供有益的启示。

二、研究内容

通过文献梳理等工作，并结合昆明实际情况，本研究的主要内容包括以昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区为研究对象，选取因变量和自变量，取得相关调查数据后进行整理，并对特征因素进行量化。运用GIS进行缓冲区分析，并建立特征价格模型，对商品住房租金影响因素进行回归分析。通过模型结果分析可能存在的问题并提出政策建议。

三、公租房对周边商品住房租金的影响机理

（一）邻里居民之间的影响机理

根据“居民及家庭收入与财富角度”的经济地位分类法则，把城市居民根据相应的经济收入水平进行规范的等级层次划分。本文的论述对象为公租房和市场上商品住房的主要面向群体会存在差异性。在中国社会文化中，也一直有强调对于居住地周边邻里居住的选择。历史上的“孟母三迁”、“择邻而居”都反映出了对于邻里居住选择的意义。

（二）公租房对商品房租金的上升下调影响机理

首先，参考租金效应影响预期。房地产的租金受到租金预期的影响较大，大量公租房的投放，会让人们对租金的判断发生一些变化，一般人们会有下行的租金预期，中低收入人群会更多加入到观望的行列，并且使用这种预期来进行未来的租房决定，所以会间接改变当前的房地产租赁市场的供需关系，让商品住房的租金不在持续高昂，回归理性。

其次，量抑价扬。供给变少、租金上升就是所谓的量抑价扬。就商品租赁住房和公租房的关系上，可以从以下几个方面解释。第一，公租房的建设，必然会导致商品房的资源如土地和资金等减少，这就可能导致商品房租赁市场上会出现更加严重的供不应求的现象，所以必然会使得房租上涨。第二，很多条件限制了每年的住房建设用地，所以为了完成公租房任务，政府需要给予公租房足够多的土地，商品房的土地就会被削减，假如需求不变，那么商品房的租金必然会增加。

此外，根据级差地租理论，土地质量和位置的差别以及对同一块土地追加投资都会产生级差地租。对于地方政府而言，地租不仅作为土地利用的调节杠杆，促进土地资源的合理配置，同时也是地方政府的主要受益来源。为此，地方政府可以通过提高土地的价格，保障公租房建设的资金，让其收入得到充足的保障。土地价格上涨也会使得商品房的租金上涨。上述的情况好像和商品住房租金预期受到公租房住区影响推动房租下降恰恰相反，但是这种说法确实有可信度。降低的房租指的是市场上商品住房的平均租金。低收入群体需要公租房，低档的商品房会受到打击，导致商品房的销售倾向于中高档、倾向于中高收入者。商品住房中最低层次的被消除，平均房租就会上涨。

（三）公租房与商品住房互补的影响机理

根据外国的经验，房地产租赁市场要是很成熟，一定是既有公租房也有商品房。换而言之，公租房和商品房不是对立的关系而是互补的关系。另外，公租房在调节过高房租的同时，可以促进开发商开发中高档楼盘，使我国的房地产租赁市场更加的完善，并且这样做才符合房地产的“双轨制”，房地产业才能健康持续发展。

四、实证研究

（一）研究区域的选择与数据收集

在不同区域，住宅模型也有着较大的不同，因此，在使用租赁住宅特征价格模型进行研究时，应注重进行相应的调整，以提升结果的科学性和准确性。笔者在研究公租房对周边商品住房租金影响时，只对城中心的五华区、盘龙区、西山区、官渡区这四个主城区的住宅小区展开研究。

文中所用的样本数据主要是通过中介资料和昆明市电子地图数据两个来源获取。同时，样本数据均在2017年5月1日—5月31日之间，由于时间较短故不考虑时间变化对于租金产生的影响，亦不考虑利率变化、通货膨胀、供求关系等因素对于商品房租金的影响。本文收集包含详细的较全的内部属性数据的样本共378个，最终有效样本378个。

（二）GIS空间分布分析

本文对2017年5月昆明市的商品住房租赁交易数据进行了整理，建立四个主城区范围内空间GIS数据库。基于缓冲区和空间连接工具，算出距离公租房1km，1—3km，5km商品房的平均租金（见表1）。

表1 商品住房平均租金

因此，我们可以看出，距离公租房越近的圈层，商品房的租金越低，表明该区域的租金受公租房的影响较大；相反，距离公租房越远的圈层，商品房的租金越高，这表明其受到的影响越小。

（三）特征价格模型的比较与选择

分别对4种函数形式建模，得到各模型的拟合情况（见表2）。通过观察，选择建立拟合情况最佳的模型形式。从下表中可知，对数函数的R2最大，在一定程度上更有可能完成模型的拟合，所以在本论文中将使用对数模型。对数的函数表达式为：

表2 4种函数形式R2汇总表

（四）城市综合体特征变量的符合分析与价格弹分析

最终进入模型的特征变量为6个。在10%的显著水平下的变量有：最近公租房租金、中小学距离、地铁站距离、建筑面积、房龄、所在楼层。因此模型公式可表达为：

根据特征变量非标准化的系数B，可以定性地判断出这些变量对商品住宅租金的影响。最近公租房租金与商品住房租金的关系是正相关关系，即公租房的租金越低，周边商品住房租金也越低（见表3）。

表3 特征变量的非标准化系数和显著性值

本文研究的变量是连续变量，实证分析采用的是对数模型的方式，表格中的非标准化回归系数对应的就是方程模型中的弹性系数。最近公租房租金的弹性系数绝对值的排名排在第一。公租房租金每提升1%，周边商品住房租金则提升0.594%（见表4）。

表4 特征变量的弹性系数

五、结论

通过对昆明市公租房对周边商品住房租金的影响分析，可以看到公租房是能够有效调节市场上过高的房租的。但是，相比于其他的租赁住宅特征变量，公租房租金对周边商品住房租金的影响程度比较明显。因为公租房和商品住房的消费群体之间是存在差异性的，所以在一定程度上反映出公租房政策可能存在亟待解决的问题，如何协调好公租房与商品房之间的关系仍然是当今解决城市住房中应该关注的重点。

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