那些远在他乡的“候鸟”中国养老地产面面观

◎ 文 《法人》特约撰稿 王洪禹 全媒体记者 彭飞

2019年11月14日，星期四。这一天北京限行的尾号是1和6，正好是唐海的汽车尾号，但他照例向单位请了一天的事假，赶往燕郊探望自己的父母。

唐海是土生土长的老北京，目前是北京某国企的高管，他的父母原来都是北京市某政府机关的干部。父母退休后，就开始规划如何养老，经过多轮的考察和算账后，在河北燕郊找到一家老年公寓，并与其签订了合同。几年前，二人把北京的房产租了出去，住进了这家老年公寓的一个花园洋房里，开始了康养生活。作为唯一的儿子，唐海会在每周四到燕郊探望父母，带一些生活用品，并且陪父母吃一顿饭。

像唐海父母这样退休后选择适合的养老项目居住和生活的老人，目前在国内并不罕见。正是由于很多公立的养老机构需要排队数年甚至十几年的时间，并且能够提供的医疗服务颇为有限，才给了社会资金和医疗资源这种结合体巨大的市场和生存空间。

养老地产项目由此逐渐发展，这些项目或出租，或出售，皆以康养、宜居、医疗等作为卖点，贴合老人的实际需求。在试水的过程中，有成功，亦有失败，可谓几家欢喜几家愁。

从养护中心到“医养结合”小镇

唐海父母居住的这家位于河北省三河市燕郊镇的养护中心全称为“燕达金色年华健康养护中心”，总建筑面积约60万平方米，共设置床位10000张，是一座超大规模的综合医养机构。

唐海告诉《法人》记者，父母每月共计两万多元的退休工资，他们把自己城里的房子出租，每月租金收入就足以支付他们目前每月的开销，并且还有盈余。

值得一提的是，燕达养护中心隔壁就是同一家开发商投资的燕达医院，入住这里的北京老人可以很方便地在燕达医院就诊，而且可以刷北京医保卡。燕达医院属于“北京市参保人员持卡直接结算医疗机构”和“京津冀跨省异地就医直接结算定点医疗机构”。

距离燕达养护中心1800多公里外的四川成都青城山上，一处名为“孙思邈康养文化小镇”的康养项目已经开业半年左右的时间，多位长期租客和老人已经入住这里，而这些人入住的一个主要原因，就是每周都会有一位曾经的中医院院长到这里坐诊。

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钟森，四川泸州人，曾任成都中医药大学附属医院院长，享受国务院特殊津贴专家，中国中西医结合学会传染病、肝病专业委员会委员。在四川省的医疗系统都知道，想要挂到钟院长门诊的号是非常不容易的，哪怕是在他卸任省中医院院长后，挂他的门诊号也需要提前一个月甚至更长的时间。

2019年6月，位于成都市青城山的孙思邈康养文化小镇正式开始营业，人们吃惊地发现，原本一“号”难求的钟森居然会每周到这里坐诊，于是小镇的酒店和公寓迅速被预订或租赁，进而越来越多的人纷纷慕名而来，成为小镇的长期住客。

“孙思邈康养文化小镇”与“燕达金色年华健康养护中心”项目有着相似的背景，也是因社会资金的注入，才得以成功实施。这一社会资金，就来自四川省最大的黄金零售企业“爱心金店”。

据小镇投资人、四川爱心金店法定代表人熊保兴介绍，他在这300多亩的土地上先后建设了酒店、公寓等基础设施，最关键的是建了一个名为“紫薇三医堂”的康养诊疗机构，邀请的就是钟森和另外50多位四川省顶级的医疗养生专家坐诊，这就是小镇的核心项目，更是核心竞争力。

熊保兴告诉记者，下一步，他将在小镇建设50栋大型四合院，每个四合院内可以容纳百人左右的食宿，让小镇形成可以容纳5000人左右生活居住的规模。

同时，小镇还在和国内诸多旅游景区的酒店进行合作，让在小镇长期居住的会员可以轮流到诸多旅游景区的酒店康养居住，甚至包括欧洲的一些酒店。

“我们这里就是会员制。”熊保兴说，“入住到我们这里的，就是我们的会员，一次性充值会员费，然后在这个康养小镇的吃、住、康养都从会员费中扣除。相对来说，我们属于比较高端的康养项目，甚至可以说是一种定制的康养项目。”

中国老龄化问题研究会研究员麦兴孝在接受记者采访时指出，未来医养项目将成为诸多的社会资金的投资热点。养老行业目前在国内存在高端和普通养老的区别，高端的养老项目基本上都是由医疗力量和社会资金结合在一起，形成一种半医半养的养老模式。

“这将会吸引大量的社会资金参与进来。”麦兴孝说，我国已经进入到老龄化社会，其所蕴含的巨大潜力正被越来越多的社会资金所关注。

东北老人在三亚

据记者了解，沿海地产因其自然环境独受青睐。其中最为知名的就是海南的养老地产群体了。

国庆节刚刚结束，哈尔滨市民张强的父母就坐上了飞往三亚的航班，他们得赶在哈尔滨的供暖季开始之前离开，因为他们认为供暖后随之而来的就是雾霾，而海南三亚，依旧会是蓝天、白云，和永远不会到来的冬天。

三亚市到底有多少黑龙江来的老人过冬？这个数据一直没有一个官方的统计，甚至连新华社的报道里，也只能笼统地给出每年“数十万”东北老人来此过冬的数据，而这几十万的东北老人，就被形象地比喻为“候鸟老人”。虽然没有准确数据显示到底有多少东北老人会在海南过冬，但有两个细节会对这个现象进行佐证。

2018年2月，一张“哈尔滨市公安局三亚警务站”的照片开始在网络上流传，最终哈尔滨市公安局外宣人员证实，该警务站确实在筹备之中，而此前就已经有黑龙江省公安厅在三亚设立了“出入境管理服务站”，为在此过冬的老人提供办理出入境证件的服务。而在黑龙江警方设立三亚办事机构前，黑龙江的电台早已经开始与三亚人民广播电台合作，开办了联动的新闻和生活节目，让在三亚越冬的东北籍老人也能从电台里听到乡音。

张强的父母就是这数十万候鸟老人中的一员，他们在三亚市鹿回头景区附近的一个小区内购买了一套60多平方米的电梯公寓，从楼上就可以看到蔚蓝的大海，这对在东北活了半辈子的老人而言，无疑是最美丽的景色了。

张强父母的邻居，也都是来自东北的老人，虽然来自不同的城市或省份，但一口听上去硬朗的东北话会迅速拉近邻里之间的距离，特别是在距离东北近4000公里的海南。

海南省某县级市的房地产协会会长郑先生告诉记者，该市几十个住宅小区里，一半以上的住户是来自东北的老人，也就是候鸟老人。

养老小镇逐渐升温

除海南外，其他一些沿海城市也吸引着东北老人的目光。来自黑龙江省鸡西市人民医院的退休干部王艳拥有山东威海和福建厦门两套房产，其中威海房产所在的小区原本名叫“滨海小城”，但两年后，那个小区就改名叫“滨海养老小镇”了。“前脚还叫滨海小城呢，没两年就改叫养老小镇了。”王艳感慨这些地产项目闻风而动，要搭上“养老经济的快车”。

“其实什么也都没多，就是多了个班车，每天路过中心医院罢了。”在谈到小区改名后的变化时，王艳对记者说，“不过事实也是这样的，我们这样的小区购买的还是老人多，年轻人哪里会为了每年在海边度假几天就买套房子呢。”

记者注意到，从山东东营开始，沿海岸线的威海、青岛、厦门一直到广西的北海，越来越多的沿海项目正在打出“养老”的招牌，吸引更多的老人前来购买房产，在海边安享晚年。

而这些项目所在地的医疗卫生系统也正在积极地顺应这种变革，开始向这些小区配套基础的医疗服务设施，以便让这些项目能够名副其实。而自从很多地区开始实施限购政策以后，很多的养老地产就都放弃原来的销售模式，而是改为了租赁模式，就是老人随时可以来居住，按期付租金就可以了。

资深房地产分析师、房产评论人蒋举在接受记者采访时表示，北方地区受自然环境的影响，每年接近半年时间不适合户外活动，更不适合开窗通风，特别是在有雾霾出现之后，更是很多老年人无法忍受和居住的。而此时，在海南有一套房子，数九寒天还可以穿着背心短裤，整天的蓝天白云，空气没有丝毫的污染，这就是北方老人的购买动机。

“再算算经济账，每年可以在海南居住接近半年的时间，等到北方春暖花开，再回去生活，如此高利用率的房产，从经济角度也是划算的。于是，北方老人迅速占据了海南房产的半壁江山。而很多开发商也迅速调整了销售策略，于是养老地产的概念就出现了。”蒋举说，“很多小区会在头一年还叫某某小区，第二年就叫养老小镇了。事实上这些项目也都没什么养老的功能，无非就是一些炒作，什么空气、环境、配套什么的，基本上都是新瓶装旧酒，只要能卖出去房子，叫什么名字开发商都是无所谓的。”

观望中的养老产业投资者

多家在沿海、景区投入过巨资打造养老地产的开发商或者投资商向记者表示，中国的养老地产特别是高端的养老地产项目，很多都是看上去很美好，但现实往往事与愿违。

据各地房屋监管部门提供的数据来看，养老地产项目目前普遍存在着空置率较高的问题，五大分布区的养老地产空置率分别在30%至50% 之间，个别地区的空置率甚至超过了项目的70%。由此不难看出，养老产业属于投资量大、回收成本周期长的非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。

有投资商指出，在投入资金之初，考察市场得到的数据是中国已经进入严重的老龄化社会，养老将是未来巨大的市场和持续时间相当长的经济增长点。

但实际投入后，特别是项目一边建设一边开始预售后才发现，原来根本不是那样一回事。

中国养老市场还没有成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业比如照护式养老等模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还未传导到养老市场。

“现在的老年人大多出生于上世纪三四十年代，那个年代出生的老年人大多有三个、四个甚至更多的子女，并且这种年纪的老年人受传统观念影响很大，讲究要养儿防老，要由子女来养老送终。”养老产业投资商孔维奇指出，这些老人的子女在思想观念上也是要给父母养老送终，很少有愿意把父母送到养老机构，或者买套老年公寓让老年人自己生活。所以真正到养老院、老年公寓或养老地产养老的老年人还不属于主流，更多的老人和其子女的观念，还是在家养老，儿孙绕膝，最后在家人的关照下走完一生。

《2019—2023中国养老投资分析报告》指出，截至2018年底，我国60岁以上老龄人口高达2.49亿人，位居世界之首，未来的养老需求空间无限。中国养老服务需求的满足率仅为16%，有近84%的老年需求暂时还没有得到满足，养老产业尚处于“沉睡”状态。也就是说，养老产业将是目前以及未来较长时期内经济的一个发力方向，可谓是养老产业的机遇期。

但诸多养老产业投资商经过实际投资或亲身的市场调研得出的结论却是，中国的养老产业投资大、资金回收缓慢、多数老人观念没有更新以及巨大的投资风险，是限制和束缚养老产业及养老投资的重要因素。

2019年4月，被业内誉为近几年来养老相关政策中“重视程度最高、可行性最强”的文件——《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（下称“5号文”）印发，该文件提出目标，确保到2022年在保障人人享有基本养老服务的基础上，有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求。业内认为，5号文印发之后，更多的配套政策将会密集出台，我国将形成养老业的第二次政策高峰期。

2019年7月4日，财政部、税务总局、发展改革委、民政部、商务部、卫生健康委发布《关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》，自2019年6月1日起执行至2025年12月31日。

2019年8月5日，国务院办公厅发布文件，正式批复同意建立养老服务部际联席会议制度。

从政策层面上看，尽管国家对于养老市场不断有利好政策出台，但关键问题尚未破解，实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题，比如资金支持、养老用地属性及出让、营利性养老机构规费、津补贴、监管等问题， 尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。

因此，很多投资方在担心市场反馈不理想、风险大、回报周期长等因素下，往往处于观望的状态。

投资商王志强曾表示：人们的养老观念不改变、官办养老机构还拿我们当假想敌、契约精神没有深入人心之前，在中国投资养老项目就是高风险的项目，相信越来越多和我一样的投资人会看透这一点，起码此刻，他们在观望。

不过从另一个角度来看，由于受到计划生育的影响，上世纪五六十年代出生的这批人在进入到老龄时，是很难能够依靠儿女来照顾和赡养的，一对夫妻上面父母辈的四个、祖父母辈的八个，这不是普通中国家庭能够承受的。

因此看来，养老市场尽管市场空间巨大，但完善仍需时间来磨合。

在这一过程中，老人和子女需要认同和接受新的养老模式；养老投资方需要接受高投入、慢回报的盈利模式；国家也从宏观政策层面，尽量向民营的养老机构、地产和产业倾斜。三方面的共同努力，才能真正做好养老市场这块大蛋糕，让每一方都能够满足自己的需求。