全面放开二胎政策对邗江区未来房地产的影响研究

周来智，王倩倩，张敏莉

（扬州大学 建筑科学与工程学院，江苏 扬州 225100）

一、问题的提出

2015年10月中共十八届五中全会决议，增进人口平衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个小孩的政策，积极开展应对人口老龄化行动。此番调整是继2013年十八届三中全会提出“单独二孩”政策后的又一次重大的人口政策调整。

随着经济的急剧发展、社会的快速进步和人民群众生活水平的不断提高，优生优育、优养优教的当代生育观念逐渐形成。因此，中国的人口出生率近年来持续下降，人口总量增长迟缓，尤其是在15～60岁的工作人口比例持续下降，已经迎来了“刘易斯拐点”的担忧；与此同时，在重男轻女的思想仍然较为普遍和B超不断普及的情况下，男女比例也在逐渐失衡。

是以，此次人口政策的调整对扬州市邗江区将来人口总量及结构均会带来较大的影响，且人口作为影响房地产市场的要素之一，二胎政策的全面放开所带来的人口总量方面的变化及结构的优化调整将进一步推动扬州市邗江区房地产市场需求变化及发展。

二、全面放开二胎政策对扬州市邗江区人口结构的影响分析

（一）邗江区人口一般性调查分析

根据扬州市邗江区统计局发布的近几年统计公报，对邗江区人口数量、性别比例及各年龄段的结构比例的变化进行了分析研究。

1.邗江区人口数量变化。扬州市邗江区统计局统计公报统计数据显示，2007年邗江区户籍人口数大约为53.18万人，2015年11月1日邗江区人口数量已增长至59.17万人，八年之间共增长约5.99万人，人口数量总体呈现上升趋势。但就增长速率而言，情况不容乐观：2007—2008年间，邗江区人口增长缓慢，甚至于2008—2010年期间自然增长率呈现负值，邗江区出现人口的负增长，从2010年后人口自然增长率开始回正，人口数量也在稳步提升，人口总量增速依旧缓慢。

2.邗江区人口结构变化。按照国际标准，通常把人口划分为三大年龄组：0～14岁的少年儿童组；15～64岁的成年组；65岁及以上的老年组。扬州市统计局2015年1%人口抽样调查结果显示，与2010年第六次全国人口普查相比，扬州市邗江区0～14岁人口的比重下降了0.66%，15～64岁人口的比例下降2.08%，65岁及以上人口的比重上升2.74%。其人口自然结构也由“扩张型”转变为“收缩型”，即婴幼儿人口在总人口中所占比例下降，老年人口比重增大，15～64岁的劳动年龄人口在总人口中的比重最大，人口老龄化不断加深，“银发危机”日趋逼近。

3.邗江区人口性别比变化。人口性别构成是一定时间、一定地域范围内，人口总体的性别分布及其比例关系。自2006年起，邗江区人口男女性别比例呈现直线下滑趋势，由2006年的102.06一路跌到2014年的98.01（以每100位女性所对应的男性数目为计算标准），远低于正常值104—107，这与人口老龄化不断加深、男性寿命普遍比女性寿命短的自然规律以及劳动力输出降低等因素影响有关。二胎政策的全面放开或将改善邗江区的人口结构，合理男女性别比例。

（二）可生育年龄段二胎意愿及相关调查研究

1.邗江区可生育人口对生二胎的意愿分析。据调查，可生育年龄段人群（20～40岁年龄段）中近57.14%的人表示不会生养二胎，约14.73%的人计划在两年内生育二孩，16.96%的人计划在二至五年内生育，另外11.16%的人则选择在五年以后。尽管十八届五中全会决定全面放开二胎政策，但随着经济的急剧发展、社会的快速进步和人民群众生活水平的不断提高，优生优育、优养优教的当代生育观念的逐渐形成，大部分人选择只生养一个小孩，“全面二孩”政策的推行略显艰难。尽管只有不足一半的人群表示会生养二胎，但这依旧会使邗江区的人口自然结构发生重大变化。数据显示，大部分有二胎意愿的可生育人群将生育时间选择在未来二至五年内。不难预见，在未来二至五年，邗江区人口出生率或将大幅增长，人口自然结构、人口老龄化趋势和人口性别比将得到显著改善。

2.“全面二孩”的影响因素。“全面二孩”推行受到一定的限制，除了与现在少生优生、优育优教生育观念的形成有关，还受到可生育年龄段人群经济条件、受教育程度等因素的影响。

据调查统计，49.11%的可生育人群月收入在3 000～5 000元，25.45%的人月收入在3 000元以下，其他均高于5 000元/月。“经济基础决定上层建筑”，在参与调查的人群中，月收入低于3 000元的人群的二胎意愿比例明显低于其他两个收入层次的人群。

受教育程度对可生育人群的二孩意愿也有明显影响。调查数据显示，学历高的人群更倾向于享受生活，并没有强烈的二胎意愿；而学历较低的人更多地受到传统思想的束缚，相比高学历人群二胎意愿更高更强烈。

（三）小结及建议

通过调研，可以了解到扬州市邗江区的人口现状：人口老龄化趋势不断上升、男女性别比例失调、人口增长趋势缓慢。在国家全面放开二孩政策的形势下，未来五年邗江区将会迎来许多新生儿，为这块土地注入新鲜血液，改善其人口自然结构。由于计划生育观的长期深入和现代幸福观、生育观的影响，依旧有超过半数的人不倾向于生养二孩，甚至成为丁克族种一员，全面二孩政策并不能得到很好的贯彻实施。为妥善解决“银发危机”和性别比失调问题，政府部门仍需加大对全面二孩政策的宣传，并适当施行生育优惠政策，调动人们的生育积极性。

三、全面放开二胎政策对扬州市邗江区房地产市场的影响调查分析

（一）购房意愿及结构需求分析

据调查统计，现阶段61.61%的人有购换房计划，购换房的时间也相对较集中，即20.54%的人会在三年内购换住房。另外，30.36%的人计划在三至十年内购换房，而剩下的10.71%的人选择在十年后购买住房。由此可以推断，最迟三年后邗江区将会迎来购房高潮。而选择购换房的原因很多样，不过绝大部分是考虑到小孩以后的学习生活或是工作，所以学区房依旧是购换房人群的首选、售楼处的热点。

此外，“全面二孩”政策的施行对邗江区商品房的结构需求也将产生影响。就住房面积方面，考虑到以后可能出现的家庭新增人口，67.39%的人计划购买100～200平方米的住房，而住房理想面积在70平方米以下的仅占0.72%，70～100平方米和200平方米以上的各占15.94%。在户型需求上，三室两厅这种户型受到大部分购换房人群的追捧，选择四室的也占到32.61%，二居室选择率仅占8.70%。三居室、四居室户型将成为房地产市场销售“主力军”。

（二）邗江区房地产市场发展现状

2015年，邗江区房地产市场恢复增长。全年实现房地产投资90.13亿元，同比增长10.1%；商品房施工面积也达到了739.26万平方米，同比增长11%；商品房销售面积达154.67万平方米，同比增长6.6%；商品销售额126.82亿元，增长3.6%。

2016年，扬州市邗江区房地产开发实现大反弹。房地产开发投资总额为132.91亿元，增长比例达47.5%。按工程用途分：住宅投资83.86亿元，增长比例达28.6%；商品房新开工面积221.46万平方米，增长74.8%；在施工的商品房面积为703.13万平方米，下降4.9%；已竣工的商品房面积247.6万平方米，增长1.2%；商品房销售面积175.13万平方米，增长13.2%，其中住宅销售面积152.55万平方米，增长9.8%；商品房销售额173.45亿元，增长36.8%，其中住宅销售额141.79亿元，增长33.6%，整个房地产市场渐渐迎来繁荣时期。

四、探究邗江区各因素对房地产的影响建模分析

（一）数据来源与分析方法

1.数据来源。本团队为了更加详细准确地了解扬州市邗江区具体能够影响房地产的因素，借鉴互联网（扬州统计局官网）、图书馆（《扬州市统计年鉴》《江苏省统计年鉴》）等资源多次采集统计与扬州市邗江区房地产销量有关的数据，运用计算机软件Eviews建模并进行计量经济分析。

2.分析方法。（1）时间序列法。时间序列法，是依据近几年来扬州市邗江区住宅商品房的实际需求的增长率或平均增长率，形成对房地产需求变化的时间序列，然后从中寻找分析房地产发展的长期趋势。（2）一元回归分析法。社会的经济现象是复杂的，而房地产销量的影响因素许多，一元回归分析就是诠释一个被解释变量分别与多个解释变量之间的线性关系，借此分析研究因素对房地产市场的具体影响。

（二）时间序列计量经济模型分析

根据2011—2016年邗江区每年销售量，利用Eviews绘制了销售量时间序列图（见下页图）。

（三）回归模型分析

1.数据搜集。本团队根据从扬州统计局官网和扬州统计年鉴上获得的2011—2016年度邗江区的销售量、人口数量和人均可支配收入，分别建立一元回归模型（见下页表1）。

2.邗江区人口数量对商品房销售量的一元回归模型及检验分析（见下页表2）。

由下页表2可以看出，本模型的可决系数为0.001492，说明所建模型整体上对样本数据较为拟合，即解释变量“邗江区人口数量”对被解释变量“邗江区商品房销售量”的绝大部分差异做出了解释。

销售量时间序列图

针对 H0：β1=0 和 H1：β2=0，由表 2 可以看出，估计的回归系数β1的标准误差和t值分别为：SE（β1）=182.8783，t（β1）=0.800519；β2的标准误差和t值分别为：SE（β2）=3.164894，t（β2）=0.077314。取α=1，查t分布表得自由度为n-2=4的临界值t0.5（4）=0.741，因为t（β1）、t（β2）均大于t0.5（4）=0.741，所以应拒绝原假设。对斜率系数的显著性检验表明，在α=1的显著性条件下，邗江区人口数量对邗江区商品房销售量的确有显著影响。由表2可得，回归系数为0.244691，就经济意义而言，即为邗江区人口数量每增加1万人，平均说来，商品房销售面积将增长0.244691万平方米，这与预期的经济意义相符。3.邗江区人均可支配收入对商品房销售量的一元回归模型及检验分析（见表3）。本模型的可决系数为0.015286，说明所建模型整体上对样本数据较为拟合，即解释变量“邗江区人均可支配收入”对被解释变量“邗江区商品房销售量”的绝大部分差异做出了解释。

针对 H0：β1=0和 H1：β2=0，由图 3中可以看出，估计的回归系数β1的标准误差和t值分别为：SE（β1）=40.23356，t（β1）=3.742578；β2的标准误差和 t值分别为：SE（β2）=0.001303，t（β2）=0.249185。取α=1，查t分布表得自由度为n-2=4的临界值t0.5（4）=0.741，因为t（β1）、t（β2）均大于t0.5（4）=0.741，所以应拒绝原假设。对斜率系数的显著性检验表明，在α=1的显著性条件下，邗江区人均可支配收入对邗江区商品房销售量的确有显著影响。

由表3可得，回归系数为0.015286，就经济意义而言，即为邗江区人均可支配收入每增加1元，平均说来，商品房销售面积将增长0.244691万平方米，这与预期的经济意义相符。

（四）结论

由上述两个数学模型可以得出，人口数量和人均可支配收入对房地产市场确有较为显著的影响，随着全面二孩政策的实施和社会经济的不断发展，邗江区的人口数量和人均可支配收入将会有很大的提高，房地产市场也将迎来一段发展的高涨期。

五、结论

通过随机问卷调查和建模分析得出结论：首先，二孩政策的全面放开将增加扬州市邗江区的新生儿出生率，增加其人口数量并改善人口自然结构，由此引起的人口增长势必会带动邗江区房地产发展，促进房地产市场的繁荣。其次，在未来五年，邗江区将会出现许多为适应人口变化而购换房的人群，三居室、四居室户型的住房或其他100～200平方米的商品房将会是此次购换房热潮中的热点。根据调查结果，邗江区现有商品房数量及已在建的商品房能够应对未来几年或会出现的人口增长。从长期考虑，房地产业也还需要优化升级，提供高品质住房以便适应未来的发展趋势。

参考文献：

[1]扬州市邗江区统计局.国民经济和社会发展统计公报[R].2015.

[2]扬州市邗江区统计局.扬州市人口与劳动力结构状况分析[R].2015.

[3]中国指数研究院.解读：全面放开二孩政策对房地产市场的影响分析[EB/OL].中国投资咨询网，2015-11-17.