楼市这10年，有兴有衰

吴辉

2012年至2022年的这10年，作为国民经济支柱行业之一的房地产，发生了什么样的变化？

10年来商品住宅销售面积累计132.34亿平方米

这10年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个10年的2.2倍。住房品质逐步提升，新建住房质量更高、配套设施更全、居住环境更优美。

这10年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的10年。

根据住房和城乡建设部公布的数据，10年来，我国累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

10年来全国累计提取住房公积金12.44万亿元

住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军介绍，过去10年，公积金覆盖面不断扩大，资金规模持续增长。全国实缴人数从1.02亿人增长至1.64亿人，缴存总额从5万亿元增长到22.5万亿元，缴存余额从2.68万亿元增长到8.18万亿元。

过去10年，全国累计提取住房公积金12.44万亿元，发放住房公积金贷款10.28万亿元、2736万笔，其中首套住房贷款笔数超过80%。

10年来人均住房建筑面积增加了10.7平方米

从量上看，我国居民人均住房面积明显提高。10年来，全国家庭户人均住房建筑面积由31.1平方米提升至41.8平方米，增加了10.7平方米。超八成的城市家庭人均住房面积超过20平方米。从城市口径看，2020年全国人均住房建筑面积超过20平方米的家庭户比重为82.6%，较2010年提升了14.4个百分点。

从2008年到2017年10年间，我国房地产投资从不足3万亿元猛增至11万亿元，2020年，全国房地产开发投资14.14万亿元，同比增长7%。行业普遍认为，房地产开发投资增长在5%—10%之间属于健康合理范围。

10年来房价的变迁

这10年，各地房价的变迁，更像一个城市的发展缩影，有兴有衰。

回顧这10年的房价，官方是这样表述的：从整体趋势来看，虽偶有2014年的小低谷，但商品房市场仍处于上升通道。相比2012年，2021年的商品房销售面积增长了61.2%，销售金额增长了182%。2012年商品房平均价格为5790.99元/平方米，2020年则为9860元/平方米。

近观2021年至2022年这两年房价，继续大幅上涨的城市少，阴跌的城市多。平均来说，全国房价趋稳。

这10年，中国楼市调控政策不断。而这两年来的房地产调控政策和监管细则，都是坚持“房住不炒”，稳地价，稳房价，稳预期。

如果时光倒流回到2012年，你最想做的事是什么？是不是想抓住机会买套房上车呢？

笔者于2012年5月在老家城市郊区入手了一套新房，均价5200元/平方米，等到了2022年5月，均价也不超过1万元/平方米，10年涨幅，不到100%。

但是换个城市买房就截然不一样了。

以一线城市北京为例：2012年北京大兴均价不到1.5万元/平方米，等到了2022年，房价已经涨至4万元，10年涨幅翻倍。如果是北京三环内，涨幅就不仅是翻倍了。

有数据显示，2010年北京均价22612元/平方米，2020年就已经达到64081元/平方米。2010年深圳房价17313元/平方米，2020年就已经达到76720元/平方米。

以二线城市郑州为例，2012年主城区商品住宅均价为7266元/平方米，2021年为15921元/平方米。2022年为12735.13元/平方米，不升反降。

以三线城市信阳为例，2012年信阳中心城区商品住宅均价3400元/平方米，2022年涨至7000多元/平方米。

2015年，楼市开始了全面宽松，金融发力，为此开启了房地产市场全面复苏。

放眼全国行情，2012年至2015年，房价是小幅上涨，而在2016年至2018年之间，许多城市房价都有过一大波涨幅。很多城市的房价，尤其是郊区房价，在2018年达到鼎盛之后就一直在走下坡路。如2018年郑州中牟县、新乡平原新区等地楼盘每平方米已经涨至八九千元，随后房价便腰斩。2022年，新乡平原新区的房价每平方米降至五六千元。

2020年至2022年，疫情来了。再叠加“三道红线”的威力初显，楼市开始急转直下。降价促销潮来袭，房企爆雷，烂尾楼遍地，断贷停贷，法拍房数量居高不下。

10年来房贷利率变化

从2012年至2022年10年里，我们经历了多轮降准周期，其中有4次为全面降准，分别是2012年、2015年、2020年、2022年。关键的是，只要是全面降准，5年期以上的房贷利率必定降息。

我国房贷利率近10年来整体呈现下降趋势，数据显示，2011年7月，我国房贷利率巅峰时期高达7.05%，2015年基准利率降至4.9%，2019年9月我国房贷利率执行LPR利率为4.85%，目前5年期以上LPR已经从2020年的4.65%降至2022年的4.30%。就连公积金贷款利率也迎来了7年来的首次下调。

中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

10月1日起，各地陆续发文，积极落实这一政策。目前已有北京、杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌、济南、淄博、枣庄、日照、潍坊、东莞等多个城市下调首套个人住房公积金贷款利率。

楼市迎来阶段性利好政策

今年以来，楼市利好政策不断。

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日，财政部和国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

前有郑州19条救市新政，后有全国2000亿元保交楼纾困基金，再加上9月底出的利好政策，楼市是否会迎来回暖呢？让时间来验证。