工抵房与降价打折的区别

沈晓玲 汪维文

市场下行，房企流动性出现明显困难，工抵房频频入市，那么工抵房与房企常规营销又有何不同？

工抵房并不是新生事物，顾名思义是由于房企缺乏现金难以如期结算，用商票等抵押又存在失约风险，有些合作方不想接受，唯有将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。而对上下游供应商施工方而言，自身也有资金压力，持续垫资并不现实，从开发商处获得房产后要想办法变现，则出现了工抵房入市的情况。

但根据CRIC监测，自2021年9月以来，市场上的“工抵房”数量激增，主要是有两个原因：市场转冷，房企去化不畅甚至库存积压，影响企业回款。根据CRIC数据，2021年10月，房地产市场持续降温，10月TOP100房企单月操盘业绩规模同比下降32.2%，自7月以来已经连续4个月呈现同比下跌的态势。调控升级房企融资收紧，发债受阻，房企开发到位资金连续4个月同比下降。从统计局公布的数据来看，自2021年7月开始，房地产开发企业到位资金总额已经连续4个月呈现下降趋势。近3年以来，除疫情期间的2020年1月至3月，这一数值均呈现同比增长趋势，此番连续下降，可见房企压力之大。

目前市场上的工抵房主要分为两类，一类是真工抵房，即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源，一般而言这类工抵房数量会偏少，多数在个位数。另外一类就是房企以工抵房的名义来降价促销，由于部分城市发布了限跌令，明令禁止或者是约谈要求房企不得以打折、促销等方式来降价，房企不得已以工抵房的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪，避免出现维权问题。

从工抵房的区域分布来看，工抵房的数量和城市市场热度呈现负相关关系。虽然上自一线的广州，二线的南京、苏州、厦门，下至三四线的柳州、桂林、徐州等地，各个能级城市均出现了大量的工抵房。但根据CRIC的数据，广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软，桂林、徐州等三四线城市也是表现平平甚至承压，因此工抵房的数量和城市热度出现负相关关系，市场下行的城市工抵房数量往往较多。

从企业来看，财务承压的房企推出工抵房数量较多，且折扣力度也比较大。由于工抵房是企业或者项目上难以结清工程款而抵押的房源，和企业的信誉挂钩，因此一般情况下资金充裕或者销售顺利的项目不会出现工抵房房源。像蓝光发展在2021年6月就曾在温州推出过接近九折的工抵房，之后企业出现债务违约的问题。另外，一些被下调评级或者是发生实质违约的房企如荣盛发展，也会有一些工抵房入市，且折扣力度较大。

房源上而言，工抵房与特价房差距不大。工抵房本质上是由于企业难以去化而抵押给供应商和施工方，且套数比较少，均为指定房源。且根据CRIC监测的信息来看，不少工抵房在宣传时也会打出“清尾工抵房”的口号，与特价房同理，因此二者差距不大。不过需要注意的是，特价房往往是难以快速去化而让利，工抵房则涉及企业难以结算工程款项的问题。

数量而言，一般单盘的工抵房套数多数在10套以下，也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多工抵房房源，不过这种情况可能为房企变相降价促销。其优惠力度与市场情况、企业资金缺口以及供应商、施工方意愿挂钩。高能级的热点城市即便有工抵房入市，其价格也相对坚挺，多在9折之上，三四线城市由于去化压力更大，折扣力度也相对较大，可以下探突破8折。同样开发商若资金压力较大，为了回笼资金可能会扩大让利幅度。另外，一般情况下，工抵房由开发商折价抵押给供应商和施工方，若是供应商和施工方希望尽快回款，可能会在原价格基础上进一步让利，扩大折扣。

2021年以来，地方市场分化加剧，房企自年初以来一贯采用“集团造节+精准让利”的策略，整体折扣力度较小，仅有少数特价房力度较大。工抵房这一产物已连续多年属于小众营销手段之一，很少被房企采用。若是房企能够成功销售去化，或者有足够的资金结算工程款项，并不会出现大量工抵房入市的情况。工抵房的大量入市说明市场的下行和房企资金的严重短缺，与近期房企频频爆雷相互印证。

整体来看，工抵房属于特殊时期的特殊产物，属于房企的无奈之举，但房地产市场不容乐观，企业销售去化将持续承压，且年底是资金结算周期，压力进一步加剧。近期中央传递出了准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放的信号，若是信贷端能有所宽松，缓解企业偿还压力，这一情況可能好转，否则可能会有更多工抵房投入市场。（作者系克而瑞研究人员）