现在是购房好时机吗？

甄爱军

一线城市作为市场及政策的风向标，政策出台更加谨慎。目前一线城市首套房商贷利率普遍仍在5年期LPR基础上加点，未来在一些市场下行压力大的城市，商贷利率5年期LPR加点数存在下调空间。

购房成本明显下降

2022年10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

虽然10月份LPR并未调整，但房贷利率已在此前连续多轮调整中大幅下滑，部分城市甚至“破四进三”。石家庄当地中介和部分国有大行工作人员表示，石家庄从10月14日已经开始执行最新房贷政策，即首套房贷利率从4.1%下降至3.8%。

而与此同时，房价也经历了差不多一年时间的调整，部分城市房价出现下降。那么，在房贷利率和房价同步下降的情况下，购房成本降了多少？接下来，记者选取石家庄来作为考察对象，进行测算。

为便于计算，先设定几个条件。假定所购住宅面积为100平方米紧凑型三房，安居客公布的石家庄房价数据显示，2021年9月均价为14268元/平方米，表明其时购置类似住宅总价约142.68万元。目前该城市均价已经降至13121元/平方米，则表明现在购买这类住宅总价只需131万元左右。

此外，根据公开资料，2021年9月石家庄四大银行和大部分商业银行首套房贷利率基本在5.25%～5.39%之间，记者选取中间值5.3%来进行计算（首付三成、等额本息还款法）。

通过计算发现，在房价、房贷利率同时下降的情况下，在石家庄相隔一年时间购置100平方米的住宅，如果仅考虑房贷利息，总的购房开支下降49万元左右，降幅约20%。（具体计算结果见下表）

通过计算发现，在过去一年里，石家庄住宅均价下降了8%左右，虽然房价下降幅度有限，但由于房贷利率水平的下降，利息支出节省将近46万元，并让总的购房开支下降约19%。这意味着，利率水平的下调，对购房总成本有着非常明显的影响。

降息城市有望扩围

房贷利率不断下调，但目前仍未到底，未来还会有更多的城市加入降息行列中来。

贝壳研究院日前发布的重点城市主流房贷利率数据表明，2022年10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.12%，较上月下降3个基点；二套房贷利率为4.91%，与上月持平。同时，10月份平均放款周期为26天，整体放款速度较快。

9月底人民银行及银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，目前已有部分房价持续下跌的城市先行降低了首套商贷利率，有助于带动住房需求释放。截至10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。

值得关注的是，当前符合阶段性定向降息政策条件的城市，包括大连、哈尔滨、温州、泉州等，其房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有回調空间。此外，由于二套房贷利率政策未变，10月103城中有95%的城市二套房贷利率保持在4.9%的下限水平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，阶段性首套房贷降息结合放松限购、限贷，将明显减轻首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，这有助于增加市场成交。

专家建议，在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率。刘丽杰认为，这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。

房贷利率创历史新低

毋庸置疑的是，通过连续降息，房贷利率将会出现历史最低值。

央行和银保监会最近一次下调首套房贷利率力度较大。据通联数据统计，从历史来看，2008年和2014年大放松周期的金融机构个人住房贷款利率均出现过阶段性最低值，分别为2009年6月的4.34%和2016年9月的4.52%。

当下“房住不炒”的定位依旧不变，房地产政策的方向主要是提振购房需求。根据一系列政策来看，“因城施策”是主要特点，因此部分城市会根据自身情况出台政策。通联数据林雪峰预测，总体来说，此次放宽后，部分城市房贷利率有望出现历史最低值。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，由于政策限定在2022年底前，政策窗口期集中在今年四季度，因此预计接下来将有更多城市结合自身情况调整首套房商贷利率，产生引导效应，带动整体市场预期恢复。

一线城市近期房地产政策优化力度相对有限，主要由于一线城市市场表现整体好于全国，住房需求有支撑。但今年一线城市内部市场表现也存在差异，北京、上海市场表现相对较好，市场维持较为稳定的状态；深圳与广州市场存在一定下行压力，政策具有优化空间。

陈文静表示，整体来看，本轮楼市政策优化多以因城施策的方式推进，一线城市作为市场及政策的风向标，政策出台更加谨慎。目前一线城市首套房商贷利率普遍仍在5年期LPR基础上加点，未来在一些市场下行压力大的城市，商贷利率5年期LPR加点数存在下调空间。

随着利率水平的进一步下探，部分性价比较高的楼盘有望受到市场关注。比如，光明地产在上海浦东新区临港新片区推出的新项目光明星城，近期以约2.6万元/平方米的均价入市，相对区域内3.27万元/平方米的均价来说，两者之间存在6000～7000元的价差。该项目主力户型建面约77～119平方米，总价为187万元起，能够满足首次置业或者改善型需求。