巧用方法产生现金流

甄爱军

文前提要：在当前的市场环境下，仍然有办法通过房产产生现金流，比如贷款买房用未来的现金流满足现在的住房需求，或者选择收益率高且稳定的REITs产品。

利用未来现金流

贷款买房是一种比较好的购房方式，其主要目的在于用未来的现金流满足现在的住房需求。

今年一季度，房地产市场热度较高，央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿元，规模创近10年同期历史新高。实际上，今年1～5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿元，比2019年增长24%，其中居民部门新增中长期贷款2.9万亿元，较2019年增长29%左右。可见，选择以贷款的形式买房，仍然还是目前的主流模式。

贷款方式不同，所需支付的利息也会有所区别。以申请一笔总额为200万元、还款期20年的纯商业贷款为例，假定贷款利率为4.90%，采用等额本息还款法时，每个月需要偿还房贷为13088.9元。此外，还款总额为314.13万元，在利率保持不变的前提下，利息开支为114.13万元。

在其他条件不变的情况下，如果采用等额本金还款法，每个月的还款金额则不太一样。第一个月最高，为16500.0元，随后逐月递减，直至第101个月时，还款金额才降至13097.2元，与等额本息还款法的月均还款金额相似。随后还款金额依然在减少，最后一个月只需还8367.4元。在整个还款期内，还款总额为298.41万元，支付贷款利息98.41万元，较等额本息还款法少还了15.72万元。

从表面上看，等额本息要比等额本金还款法付出更高的利息成本，这是否意味着选择等额本金还款法更加合适呢？其实，答案恰恰相反。专家建议贷款方式最好采用等额本息还款法，原因有以下两个方面：首先，是现金流支出比较稳定，购房者可以根据家庭的收入情况，来灵活合理地安排资金使用计划。其次，可贷款金额比等额本息还款法高，因为等额本金还款法是按首月还款额计算贷款额的，通过上述计算结果得知，等额本金还款法首月的月供要明显高于等额本息还款法，所以会导致贷款额度降低。

REITs也是选择

房价虽然仍可能出现上涨，但在人口增长放缓以及政策调控的共同作用下，涨幅会得到有效控制。其实从租金收益率角度看，房产投资也并不合算。所以，如果在这一领域有投资的考虑，最好是选择REITs产品，收益率高且稳定。

REITs全称房地产投资信托基金，顾名思义是投资房地产的信托基金。它不仅限于民用住宅、写字楼、商铺，还可以是仓库、厂房、工业园区、酒店等等。大多数REITs专注于一种特定的房地产类型，但有些REITs也会选择多种房地产类型构成投资组合。

今年6月，首批9只公募REITs正式推出，按经营类型可分为特许经营权项目和产权类项目。针对不同类型底层资产的REITs，其估值方式有所不同。收费公路和垃圾污水处理属于特许经营权类项目，项目届满后，在可供分配的现金流分配完毕之后，基金估值为0，无最终资产处置收入。这类项目估值的重点在于对基础资产未来现金流的预估，分派收益率预估较高。此次上市的公募REITs中，浙商沪杭甬REIT和富国首创水务REIT等属于这种类型。

仓储物流和产业园区属于产权类项目，基础资产到期后仍有市场价值，现金流不归0，这类项目估值的重点在于持有不动产公允价值的变动，分派收益率预估较低。蛇口产园REIT和中金普洛斯REIT属于这种类型。

通常情况下，投资房地产REITs基金的收益主要归为两部分，分别是资本利得和现金分派。一般情况下，产权类项目两种收益都可赚到，而特许经营类主要是靠现金分派获取收益。举个例子，投资产业园区REITs，除了能赚每年相对固定的租金和管理费外，还能赚园区物业升值的钱（当然也有跌价的风险）。

当然，投资者也要了解投资风险。公募REITs基金发行上市后，在基金投资策略调整、收益分派、扩募并购、资产评估报告更新、到期退出以及基金持有人会议事项的影响下，可能会带来基金市场价格的波动。

租金收益也要重视

另外，部分买入时间较早，持有成本相对较低，但又能带来不错租金收益的物业，可以考虑继续持有。

目前，租金收益较高的纯住宅类物业主要集中在学区房以及CBD周边。这是因为，分布在名校周边及CBD周边的出租型住宅，因为旺盛的需求，而使其在住宅租赁市场上的表现要优于同类型但不在同一地段的物业。

以位于上海市徐汇区的康健社区为例，因为这个社区紧邻上海市世界外国语小学，不少外区学生也在这所学校就读，所以由陪读家长产生的需求，推高了周边房租水平。通常情况下，内部装修条件不错的次新房，要比离学校较远的住宅租金高出15%左右。比如海上名邸（二期）110平方米的两房租金最高可达12000元/月，160平方米左右的三房能够租到18000元/月。此外，距离该小区不到500米距离的中海馨园和漕河景苑，因为对口徐汇区名气较响的百年老校求知小学，陪读家长也不少，因此租金水平也不低，与海上名邸（二期）大致相当。

当然，由于現阶段房价较高，租金回报率很低，再采取买入房产收取租金以产生现金流的做法已不妥当。还是以海上名邸（二期）为例，一套面积为107平方米的两房售价为1350万元，即使按照12000元/月的租金水平计算，其租金回报率仅1%左右，比现行各大银行执行的3个月定期存款年利率还低。同时，国家坚持“房住不炒”调控基本思路，投资房产与国家政策背道而驰，已经不再是一种上佳选择。