境外REITs怎么投

陈悦

文前提要：近期，内地首批公募REITs迎来了公开发售，投资者认购踊跃，9只产品均提前结束募集。其实，在境外市场，也有REITs产品，该怎么投呢？

近期，内地首批9只公募REITs问世，在认购期内均“一日售罄”，实现了多倍超募的现象。这意味着很多人想买也买不到。据报道，首批9只产品中的富国首创水务REITs单日认购金额超60亿元，比例配售不到1.5%，创下公募基金比例配售新低。

REITs是什么

首批REITs认购场面火爆，让这种产品受到了空前的关注。或许也有投资者还不了解，究竟什么是REITs呢？

其实这几个字母的全称是Real Estate Investment Trusts，也就是“房地产投资信托基金”，投资的标的主要是房地产，比如购物中心、写字楼、酒店、服务式住宅等等。

买REITs和直接投资房地产有什么区别呢？复杂的不说，如果把房产比作一头猪，体积太大了一个人吞不下，那么REITs就是肉丸子、红烧肉，让普通人咬得动。如果说投资REITs能赚钱，那么盈利的来源和房产一样，一是租金收入，二是资产增值。

在内地发行的首批公募REITs的投资标的主要是基建项目。目前，9只产品均已提前结束认购，那么，如果投资者还想购买，要怎么办呢？

由于这些产品采取封闭式管理，就要等到它们在交易所上市以后，才能通过二级市场买入。形式上就类似于封闭式基金，同时也可能发生折溢价，因此有价格波动的风险。

目前，对于这几只产品究竟会折价，还是溢价，还很难判断。有业内人士指出，根据境外成熟产品的经验，由于基础设施REITs为封闭运作，封闭期限较长、流动性较弱，所以大概率在上市后折价交易，但也有可能在上市初期发生溢价交易的情况。

无论如何，REITs基金是内地公募基金新兴品种，未来具体会如何发展，还要看后续情况。

投资境外REITs

放眼全球市场，发行REITs并非新鲜事，在内地也有一定的渠道可以投资境外REITs。

在内地投资境外REITs主要有两种方式，一是通过QDII渠道，二是港股通渠道。

QDII-REITs

投资境外REITs的第一种方式是通过QDII基金，目前我们总共有5只相关产品。有时候同一只QDII-REITs可能有3个产品，根据买入币种的不同，分为人民币、美元现汇和美元现钞，受换汇影响，美元和人民币产品在收益率上可能略有差异。

不过，从基金规模上来看，可以把不同币种的产品算作同一只基金，合并在一起计算。截至最新报告期，5只产品中，嘉实全球房地产和诺安全球收益不动产的规模已经不到1亿元，要谨慎购买。

从近3年的业绩来看，这5只产品今年和前年普遍表现较好，去年受到疫情影响普遍表现较差。而在风险方面，它们成立以来的最大回撤率，基本都能达到40%以上，这个回撤幅度主要发生在去年，在2020年之前这些产品的最大回撤率约在10%～20%之间。

此外，由于QDII基金的费率普遍较高，如果要购买这些产品的话，还需要了解它们的管理费和托管费情况。上投摩根富时REITs和广发美国房地产的管理费率为0.8%，大约为另外3只的一半，主要是因为这2只产品是被动指数型基金，而其余为主动型产品（以上基金净值增长率已扣除管理费和托管费）。

如果和A股基金进行比较，主动型QDII-REITs的管理费和托管费，和主动股票型基金大致接近;而指数型QDII-REITs则要高于指数型基金的平均水平。

举例而言，在A股基金中，作为主动型股票基金易方达蓝筹精选，管理和托管费率分别为1.5%和0.25%;而作为被动指数型基金的嘉實沪深300ETF，这两项费率分别为0.5%和0.1%。

港交所REITs

投资境外REITs的第二种方式是通过中国香港交易所，借助交易所的渠道购买REITs。

目前中国香港交易所共有15只REITs产品，这类产品资产的75%以上投资于不动产、抵押贷款、其他 REITs的份额、现金或是政府证券，而且每年必须分配90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息给其份额持有人。虽然在港交所上市，但其中也有不少产品持有的是中国内地的物业。

通常港股REITs每年分红2次。在投资门槛上，港交所REITs的交易单位为一手，最低几千元就能参与投资（在港股，不同股票一手的购买门槛不同，可以是100股一手，也可以是200股、300股、500股或1000股）。

和QDII-REITs一样，港交所REITs本身也存在一定的风险，在2020年疫情影响下，它们的跌幅都不小，大多都超过10%。除此以外，产品的好坏取决于管理公司的经营水平，以及其持有房产的质量，REITs管理团队的投资失误也会造成产品的大幅亏损。

在投资前，我们可以在港交所网站查看相关产品的年报，了解各个REITs旗下持有哪些房产，同时比较不同产品的负债率、资产回报率、盈利和派息情况等业务指标，再作出投资的选择。

以上介绍了两种投资境外REITs的方法，投资者可以与新发行的内地产品进行比较，并选择最适合自己的投资方式。