购房的时机来了吗

甄爱军

2020年前11个月，楼市整体成交已逐渐恢复至去年同期水平，但由于潜在供应不断增多，加上房企回笼资金诉求提升，因此在今年年末、明年年初房价将面临一定的压力，这反而有利于购房。

楼市成交平稳

11月40城成交面积环比增长幅度不大，楼市成交总体平稳

2020年11月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长3%，同比增长15%。从往年经验来看，年底房企为冲刺年度业绩，推盘规模会大幅增加，预计12月40城新房成交面积环比将有较大增幅。

受年初疫情影响，今年一季度曲线下行幅度有所扩大，二季度商品房销售逐渐恢复正常，曲线于5月份开始震荡上行。该指标二季度以来持续上行，并于9月由降转增，主要是从9月开始，近6个月的移动平均数据（4月至9月）受到疫情的影响已经逐渐降到了最低程度。

从累积成交情况来看，今年前11个月成交状况已经恢复到去年同期水平。数据显示，2020年1～11月，40城成交面积同比下降2%，3月以来降幅持续收窄。2020年1月，受春节与去年错位影响，成交面积同比下降近两成。2月受新冠肺炎疫情影响，全国大部分城市售楼处关闭，销售受到极大影响，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。3月份以来随着销售逐步恢复正常，40城累计成交面积同比降幅已连续9个月收窄。目前同比降幅已经降至疫情以来的最低水平。

分城市来看，今年一线城市表现较为出色。数据显示，2020年1～11月，一线城市累计同比增长14%，二线城市累计同比下降5%;三四线城市累计同比增长1%。

一线城市之所以出现明显的增幅，原因在于此前两年的低基数所致。在经历2017年和2018年的楼市低迷期后，2019年1月成交面积同比开始转为正增长，当年上半年增速逐渐提高，下半年则逐渐回落。今年初，受春节因素和疫情影响，2020年前两月一线城市累计同比曲线大幅跳水，3月继续小幅下行，4月以来降幅持续收窄，并于9月由降转增，10月和11月增速持续提高。今年1～11月，深圳、上海和广州的新房成交同比均出现较大增幅。

从具体城市来看，2020年1～11月，40城中厦门、深圳、东莞、韶关、合肥等21个城市新建商品住宅成交量同比增长，数量比10月多2个，占比超过了一半。其中厦门增速最高，也走出了前两年的低迷态势。此外，进入下半年以来，深圳商品住宅供应量上升，11月更是供销两旺，月度成交量创今年以来新高。

市场供应充足

就市场整体供求关系来看，目前市场供应充足，部分城市呈现供大于求态势。

易居研究院根据国家统计局公布的数据测算得知，2020年10月，全国商品住宅移动平均新开工面积为13584万平方米，环比增长0.4%;同比下降2%。新开工面积从2015年12月开始持续增长，至2019年12月达到峰值13955万平方米。今年一季度，受疫情影响而耽误开工进度，新开工面积下降明显，进入二季度，国内疫情基本可控，前期积压的新开工需求有所反弹。三季度走势平稳，存在小幅波动。

市场有所恢复，但成交增速有限。数据显示，2020年10月，全国商品住宅移动平均销售面积为12592万平方米，环比增长1.3%，已经连续6个月出现增长;同比增长1.0%，已连续两个月恢复增长。一季度，受疫情影响，销售面积下降明显;二季度国内疫情基本可控，销售面积环比明显反弹，6月是土地和住宅成交脉冲式增长的一个月。从今年5月开始商品住宅销售面积一直处于不断上升的态势，在10月份更是达到了自有统计数据以来的6年最大值。

上海易居房地产研究院助理研究员王宁分析指出，2020年10月，全国商品住宅潜在供求比为1.09，环比下降3.1%，同比上升6.0%，2020年潜在供求比前3个季度处于上升趋势。展望未来3个季度，根据趋势，假设移动平均销售面积保持10月的水平不变，预计全国潜在供求比将出现小幅震荡趋势，整体处于供大于求状态。

具体到城市来看，天津、三亚、南京、郑州、湖州、苏州、上海、重庆和杭州的潜在供求比分别为1.55、1.26、1.10、1.08、1.01、0.92、0.91、0.89、0.77 。湖州、苏州、上海和杭州供求比小于1，其他城市均处于供大于求状态。其中，以天津为代表的华北地区，三亚为代表的南部地区供求比较高，去化压力相对更大。与2019年10月相比，天津、三亚供求比上升明显，上海基本持平，南京和郑州小幅上升，湖州、苏州、重庆和杭州供求比均下降，其中杭州下降幅度最大。

明年年初房价承压

机构预测，预计年末更多房企将加入促销行列，促回款降负债，这会导致今年年末和明年初房价承压。

今年以来，长三角和大湾区的城市楼市整体表现较好，中西部城市则整体表现较差，其他大部分城市的新房成交还是比较平稳的。全国楼市并未出现大范围过热或者过冷等迹象，基本上实现了稳地价、稳房价、稳预期的既定目标。

从政策面来看，9月份以来，又有多个热点城市出台了调控或进一步加强管理的新规。近日，央行发布《中国货币政策执行报告（2020年第三季度）》，报告提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。进入下半年以来，全国已有常州、沈阳、无锡、唐山、西安等多城对房贷政策也进行了收紧。下半年从调控到金融政策都在收紧，这说明中央“房住不炒”的底线不可触碰。

克而瑞地产研究中心报告显示，目前仍有部分房企业绩完成率较低，业绩冲刺压力大。目前单月同比增速已经连续数月下滑，再加之“三条红线”等融资新规的影响，所以房企去化压力并没有减轻。临近年底，预计房企推盘力度和促销力度将加大，以期加快去库存、促回款、降负债。

易居研究院研究员沈昕表示，购房者也可以抓住年末促銷时机购房。在市场供应较为充足时期，房价走势更为平稳，同时购房者选择面更宽。另外，部分房企打折促销，还能让购房者获得不小的实惠。