八月楼市出现降温迹象

甄爱军

进入8月份以来，各地楼市调控政策效应逐步释放，成交量下滑，市场现降温迹象。未来政策收紧预期进一步加大，楼市仍然存在一定的降温空间，刚需群体可以择机出手。

楼市整体出现降温

8月第二周（8月9日至15日）主要城市楼市成交量继续下降，环比均出现下滑迹象。中指院公布的数据显示，17个主要城市成交量环比下滑12.4%，这已经是连续第二周出现环比下滑现象。

具体来看，一线城市和三四线城市降幅相差不大，二线城市降幅最为明显。数据显示，8月第二周一线城市成交量整体环比降幅为8.4%，主要是因为上海成交量明显下降拖累，环比降幅为35%。此外，深圳成交量也出现下降，环比降幅为15%。二线代表城市环比下降14.5%，其中南京和宁波环比降幅最高，接近五成。三线代表城市成交量环比下降9.8%，其中惠州降幅最大，接近20%;扬州次之，为9.1%。

7月份多地出台调控政策继续明确“房住不炒”的方针后，8月二手房市场有所降温。2020年8月上半月（1日至15日），易居研究院监测的13个城市二手房成交量为41334套，与7月上半月相比下降6%。

7月份进一步收紧房地产调控政策的城市南京、深圳、杭州成交量分别下降5%、5%、6%。此外，成都2020年上半年二手房成交量低于平均水平，8月份继续明显下降，表明市场需求较疲软。

从房价涨幅来看，已出台调控政策的城市房价涨幅均有所收窄，表明已经出现了降温迹象。以南京为例，国家统计局公布的数据显示，南京7月新房价格环比上涨0.1%、同比上涨4.9%，环比涨幅創5个月来最低;二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.2%，环比涨幅与前3个月基本持平。

热点城市表现各异

进入二季度以来，部分城市房价出现上涨较快迹象，土地市场热度偏高，高溢价地块频现，给房地产市场带来不稳定预期。正是基于这种变化，7月，全国10余个城市接连发布房地产政策，进一步收紧调控。包括深圳、杭州、宁波等楼市出现过热迹象的城市，都采取了多种措施限制投机资金，打击炒房，确保楼市稳定。

其中，深圳收紧调控的力度最大，7月15日和29日先后两次出台政策，力图让市场降温。政策起到了立竿见影的效果，根据中指数据，深圳“7.15新政”出台后首周，二手住宅成交套数下降至不足2000套，为5月底以来单周最低水平。此外，在个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年等政策影响下，二手房市场挂牌量有所减少，市场情绪受到一定影响。新政对房价也起到了明显抑制作用，根据中国房地产指数系统二手住宅价格指数，7月深圳二手住宅均价环比上涨0.4%，涨幅为今年以来最低水平，较6月明显收窄1个百分点以上。

杭州是另一个收紧调控的热点城市，房价在新政出台之后小幅回落。中指研究院监测结果显示，杭州“7.2新政”出台后首周，二手住宅成交套数环比减少近2成，但由于杭州新房摇号难度不断加大，随后二手住宅成交量有所回升，7月二手住宅成交套环比增长6%。但新政对房价起到了平抑作用，数据表明，7月杭州二手住宅均价环比下跌0.12%，为进入2020年后的首次下跌，可见新政对二手房价格产生一定影响。

不过，也有一些城市因为需求强劲，新政效应在短期内未能完全释放。宁波也在7月6日和7月22日两次出台政策收紧楼市，但对成交和房价的影响均不明显。中指研究院监控结果显示，虽然在新政出台后首周新建住宅成交面积有所下降，但随后在市场需求的强支撑下又短期回升趋稳。在价格上，7月在多个高价项目集中入市、短期市场情绪仍较高等因素的带动下，宁波新房价格环比上涨1.83%，涨幅较6月扩大0.5个百分点。不过，预计随着政策逐渐显效，未来价格涨幅将有所收窄。

未来房价保持平稳

由于当前楼市整体调控力度不见放松，未来楼市将会保持平稳态势，不可能出现太大波动。

业内人士认为，保持现有调控力度的趋势不会改变。易居研究院研究员王若辰表示，7月以来，深圳等热点城市政策收紧、国务院7月24日召开房地产开座谈会，均传递出了坚持“房住不炒”的信号。7月30日中央政治局会议再次强调了这一方针。

从过去一段时间表现来看，虽然各个城市加大了调控力度，但由于情况各异，效果也并不相同。比如杭州、宁波等城市，新政出台后市场成交量虽有波动，但短期需求极为旺盛，楼市活跃度仍然较高，政策仍需时间消化。

从房价来看，新政对深圳、杭州等部分城市的二手房价格影响比较明显，7月深圳二手房价格环比涨幅为今年以来的最低水平，杭州二手房价格环比年度首次为负。未来，各个城市在新政严格落实的情况下，政策将进一步显效，新房、二手房成交规模或有所回落，价格也将更趋平稳。

随着政策效应的释放，未来楼市在成交量方面可能还会进一步下降。不过，部分市场需求仍旧旺盛的城市，如杭州、宁波、东莞等，短期内政策对市场的影响不会很大，还需在未来加大市场供应，从而促使市场保持平稳，减少“万人抢房”现象的发生。

对购房者来说，当前市场行情适合买房。首先，房价不存在大幅回调的可能，买入之后不用担心房价下跌。其次，房价也不会快速上涨，不用追涨，可从容选房。因此，对刚需群体来说，可以密切关注性价比较高的项目，择机出手。