楼市调控政策又收紧了

甄爱军

文前提要：进入7月份以来，包括深圳、杭州、南京等在内的热点城市加大了楼市调控力度。房价出现过快上涨苗头，是政策收紧的主要原因。

部分城市收紧调控

连日来，不断有城市发布新政收紧楼市调控。

7月25日凌晨，号称“东莞史上最严住房调控政策”出炉。值得一提的是，东莞首次将二手房纳入限购范围。东莞新政规定，非莞籍够首套房（新房/二手）需2年内连续1年以上社保;购二套房须3年内连续缴纳2年以上社保;非本市户籍拥有2套及以上住房，禁止购买第三套;证满3年方可转让。

此外，在7月23日，南京发布新政，收紧楼市调控。据了解，南京市住房保障和房产局、发改委等七部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，打击包括假离婚、假落户、假人才为主的“三假”行为，以及加强对“万人摇”项目的监控。

从全国楼市调控政策变化来看，从7月开始，全国开始了一轮调控政策收紧潮，落实“房住不炒”总体调控思路。南京作为房价上涨热点城市，已经是最近第七个收紧调控的城市。此外，包括深圳、东莞、郑州、杭州等城市，已经先后出台政策，收紧调控。其中，深圳出台了“史上最严”的调控措施，要求新落户居民满3年且连续缴纳36个月社保才可买房。

非莞籍首套房（新房/二手）需2年内连续1年以上社保;2套须3年内连续缴纳2年以上社保;非本市户籍拥有2套及以上住房，禁止购买第3套;证满3年方可转让。

中央已经释放出明显的信号。7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。据了解，参加此次座谈会的代表来自10城市，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等。

此外，国家相关职能部门也出台措施，严厉打击投机需求。鉴于存在部分资金违规流入房市股市、推高资产泡沫现象，近日银保监会明确指出，将严查乱加杠杆和投机炒作行为，防止催生资产泡沫。

房价上涨是主因

房价出现过快上涨苗头，是这一轮市场加码调控的主要诱因。

业内人士表示，房价出现明显反弹现象的热点城市率先出手新一轮调控政策。中原地产首席分析师张大伟分析认为，从这一轮收紧调控的城市看，大部分都属于房价明显上涨的城市，最典型的城市包括杭州、深圳、南京和东莞等。

整体来看，最近一段时间内，上述城市楼市出现了一轮明显的价格上涨行情。比如南京，2020年6月新建住宅价格环比上涨1%，二手房环比上涨0.5%;杭州新建住宅环比上涨1.2%，二手房环比上涨1%。这样的涨幅，在当前市场环境下，已然不小。

最典型的是深圳，今年上半年房价上涨速度不断加快。国家统计局发布的数据显示，今年上半年，深圳市二手房价格环比分别上涨0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%和1.9%，出现加速趋势。此外，从3月份开始，深圳二手房价涨幅在全国70个大中城市的排名，就没有掉出前两位。

此外，在房价上涨预期不断增强的前提下，部分城市存在新盘与二手房之间“价格倒挂”的现象，进一步推升了楼市的热度。张大伟说：“这些城市都有一个明显的新盘价格倒挂现象，部分热点楼盘几百套房几万人摇号，因为看得见的价格倒挂，新房比二手房价格明显低，使得市场出现了不少违规买房的行为。”

当然，资金面宽裕，也是不可忽视的因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从当下的市场基础看，楼市上涨的主要原因還是来自资金面的宽松，为了抑制投机需求重新抬头，这些城市的政策基本都是针对限购、限价、预售等政策微调。

更多城市或将跟进

预计未来会有更多城市跟进，调控力度趋紧。

张大伟认为，包括成都等城市预计后续加码调控的可能性都非常大。他说：“这一轮调控政策预计有可能超过15个城市会发布不同力度的收紧政策。”

其实，今年上半年，楼市调控力度稍有放松，导致市场需求出现反弹。据中原地产研究中心统计数据显示，6月房地产调控政策次数31次，上半年房地产调控政策次数累计为304次，2019年上半年为251次，也就是说2020年因为疫情影响，房地产调控政策密集多发，同比上涨达到21%，刷新了半年调控次数的历史纪录。

不过，今年1～4月，房地产调控主要以稳定市场为主。统计数据显示，今年前4个月出台政策238次，从政策内容看，“救企”与“救市”成为两大特点，救企业的政策各地井喷，基本政策内容都是宽松土地出让金、加快预售。有些地方政府甚至发力过猛，比如出台降低首付、松绑限购等，全国累计超过12城市出现了政策“一日游”现象。

政策对稳定市场发挥了不小的作用。从目前市场看，在2月全国市场基本冰冻的情况下，3月市场恢复到了50%水平，从5、6月市场整体表现来看，全国大部分区域已经恢复正常。

在市场已经基本恢复正常水平的情况下，为防止房价出现报复性反弹，收紧调控实属必然。严跃进分析认为，包括深圳、南京等城市收紧调控也进一步说明，热点城市尤其是房价炒作过多的城市，政策依然以收紧为基调。

不过，业内人士提醒，加大供应或是最佳选择。张大伟表示，核心原因还是这些城市的调控政策没有治本，在市场热度处于高位的时候，简单进行限价，出现了套利空间，制造了市场恐慌。所以，加大供应，应该作为未来调控的重要组成部分，目前看全国房地产调控效果最好的典型城市有北京与长沙，这2个城市都将重磅政策落地在供应上。