下半年房价将会如何运行

甄爱军

文前提要：今年上半年，受新冠疫情影响，楼市库存整体水平略有上升，去化周期也随之提高。下半年在政策面保持持续稳定的前提下，利率水平进一步下调的空间已经不大，房价保持稳定为大概率事件。

楼市库存微幅上升

受疫情影响，楼市库存略有上升。

易居研究院公布的数据显示，截至6月末，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6.0%。究其原因，主要是一季度疫情带来了冲击，销售动力明显削弱。

让人略感担忧的是，这是在供应缩减的情况下产生的结果。数据显示，今年前6个月，100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米，成交量为22392万平方米，总体上呈现“供小于求”的态势，即便如此，也未能使今年上半年库存压力比去年年底略有释放。

二线城市的库存压力最大。数据表明，截至6月末，100個城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2936万平方米、24541万平方米和20439万平方米，同比增速分别为5.8%、10.3%和1.3%。横向比较来看，二线城市的库存攀升节奏较快。

当然，二线城市库存压力较大，有其实际原因。近年来，二线城市在土地供应、土地交易、项目开发方面同时放量，导致潜在房源供应较多。今年上半年此类城市新盘的供应节奏加快，使得库存规模明显上升。不过，下半年户籍政策进一步放宽，预计去库存压力会有所减小。

部分城市库存压力明显上升。数据显示，截至6月末，100个城市中，有61个城市库存出现同比正增长现象。部分二线城市包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等，库存上升比较明显，原因在于新房供应规模较大、房屋成交疲软。其中很多城市，下半年需要把积极去库存作为一项重要的任务。

未来房价如何运行

在库存增大的情况下，房价将会何去何从？

今年上半年住宅库存特点总结为“库存规模同比上升、去化周期明显扩大”，全国百城都面临或大或小的库存压力。疫情带来的冲击，以及销售市场可能面临很多不确定性，因而要防范此类的库存压力在下半年延续。

下半年应该把去库存工作提高到更重要的层面上。虽然近期全国有部分城市房价出现炒作、政策有所收紧，但这不是市场最主要的矛盾和焦点。当前房企的最核心目标是，如何在下半年加快销售、弥补上半年出现的销售亏空。

另一个值得关注的变化是，对房价影响较大的利率水平，进一步明显下降的可能性已经不大。7月份，全国贷款市场5年期LPR为4.65%，与6月份持平。此次LPR利率连续4个月没有下调，信号意义很强。上半年已经出现了两次较为明显的降息，利率下调将保持克制，不会无限制地持续下行，会综合考虑各种因素。此外，从当前政策导向看，更多强调对既有利率政策的消化。下半年，尽管宽松的利率环境依然存在，但利率继续下调的空间却减小了。

业内人士预计，目前虽然整体环境处于货币宽松趋势中，但针对房地产市场的利率、信贷等政策都未有明显放松，同时调控政策层面上仍强调“房住不炒”，预计下半年一、二线城市和强三线城市楼市整体将继续平稳，弱三四线城市继续降温，全国整体以“稳”为主。在这种情况下，房价大概率保持稳定。当然，部分热点城市房价可能会存在较大幅度反弹，比如库存压力极小的成都、杭州等。