楼市核心指标企稳

甄爱军

文前提要：观察今年前5个月的核心指标不难发现，不管是从新建商品房的销售情况、房价变化趋势，还是从土地市场、投资开发等变化情况来看，疫情对楼市的影响已经趋于淡化，并逐步恢复常态。

成交状况持续改善

在2020年前5个月，楼市成交状况持续改善。

根据国家统计局公布的数据，2020年1～5月，全国商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅较1～4月份收窄7.0个百分点。其中，住宅销售面积下降11.8%，办公楼销售面积下降26.7%，商业营业用房销售面积下降21.7%。

从单月数据看，楼市回稳迹象更加明显。5月商品房销售面积环比增长22.8%，同比增长9.7%。5月为年内首次同比转增，说明5月各地商品房销售已基本回到正轨。

库存方面也出现改善迹象。2020年5月末，商品房待售面积51771万平方米，比4月末下降0.9%，相比去年同期增长1.7%。2020年5月末，全国商品房现房存销比为26.9月，相比4月末下降0.9%。其中，住宅现房存销比为17.5月，相比4月末下降1.2%。

据了解，受新冠肺炎疫情影响，2020年2月全国大部分城市售楼处关闭，1～2月全国商品房销售面积同比大幅下降，部分城市甚至出现断崖式下降。但从3月开始，随着各地房企复工复产速度加快，商品房销售逐渐恢复，同比降幅收窄，4月和5月同比降幅继续收窄。

房价保持平稳

市场成交状况的回稳，对稳定房价也起到了极大的作用。

易居研究院跟踪监测数据显示，2020年前5个月，全国商品房成交均价为9500元/平方米，同比上涨1.9%，涨幅比上月扩大1.1个百分点，但整体保持平稳态势。观察历史数据发现，自2019年6月以来，房价同比涨幅一直处于小幅震荡下行的过程中。

不同类型的物业价格走势各不相同。今年前5个月住宅成交均价9606元/平方米，同比上涨3.9%;商业营业用房成交均价同比下跌6.1%;办公楼成交均价同比下跌11.7%。这样的变化与成交状况有着极高的关联性，今年前5个月，商业营业用房和办公楼成交同比跌幅，明顯要高于商品住宅，因此两类物业均价下跌，自然不难让人理解。

分地区来看，东北和东部地区涨幅较高，为3.8%和2.4%，西部地区小幅上涨0.3%，中部地区同比下跌1.4%。这是因为，东北和西部地区仍然处于补涨阶段，比如西宁近期房价涨幅一直排在全国前列，因此总体涨幅较高。而东部城市则是因为供应结构的原因，部分高端项目集中入市，导致均价水平走高。

资金到位正常

随着融资环境逐步向好，房企资金到位情况也逐步恢复正常。

数据显示，2020年1～5月，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1～4月份收窄4.3个百分点。其中，国内贷款10703亿元，下降0.5%;利用外资34亿元，增长15.3%;自筹资金20106亿元，下降0.8%;定金及预收款19479亿元，下降13.0%;个人按揭贷款10154亿元，下降0.9%。

从上述数据中可以看到，在各类资金中，定金及预收款降幅最大，主要是受疫情影响，今年1～5月商品房销售额降幅较大。除利用外资外，国内贷款同比降幅最小，说明年内多次降准和定向降准后，房地产业融资环境已略转宽松。

投资开发基本持平

资金到位情况改善，使得开发商的投资意愿增强。

数据显示，2020年1～5月，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1～4月份收窄3.0个百分点。其中，住宅投资33765亿元，同比持平，1～4月份为下降2.8%。1～5月全国固定资产投资同比下降6.3%，可见房地产开发投资同比降幅小于固定资产投资同比降幅。

就单月数据来看，5月全国房地产开发投资12817亿元，同比增长8.1%。3月以来开发投资数据已连续3个月实现正增长，说明全国房地产开发投资已经明显好转。从结构来看，住宅投资同比持平，办公投资同比下降1.2%，商业营业用房投资同比下降6.9%。住宅投资是三类物业中最好的，同比即将转正。

此外，开发商买地的热情也有所回升。2020年1～5月，房地产开发企业土地购置面积4752万平方米，同比下降8.1%，降幅比1～4月份收窄3.9个百分点。单月数据来看，5月全国房地产开发企业土地购置面积1601万平方米，环比增长35.4%，同比增长0.8%。

地价出现了明显上涨。易居研究院监测结果显示，2020年1～5月，全国房地产开发企业土地购置均价5112元/平方米，同比上涨16.5%。从3月份开始，土地购置均价由跌转涨恢复正常，4、5月份因为供应结构问题，导致地价明显回升。不过，这种态势不会持续太长时间，预计未来几个月成交均价涨幅会继续收窄。

6月有望持续向好

楼市或将进入持续改善期。

在今年前5个月里，全国房地产业多项指标相比1～4月降幅继续收窄，房地产业正在稳步回暖中。其中，房地产开发企业土地购置面积同比降幅收窄，土地购置均价同比涨幅收窄;房地产开发投资同比降幅收窄，房屋新开工面积同比降幅收窄;商品房销售面积同比降幅收窄，成交均价同比涨幅小幅扩大。

从单月数据来看，继4月房地产开发企业土地购置面积和房地产开发投资同比转增后，5月房屋新开工面积、商品房销售面积以及房地产开发企业到位资金也同比转增，说明房地产行业已基本摆脱疫情影响恢复到正常状态。

此外，疫情发生以来，央行已多次向市场释放流动性，市场资金成本走低，融资环境相对去年更宽松。从5月单月数据来看，房企国内贷款同比增长9.2%，缓和了由于定金和预收款大幅下降导致的房企资金紧张局面。

易居研究院研究员沈昕分析指出，预计6月房企为冲刺半年度业绩，会加快推盘节奏、加大营销力度，商品房销售面积同比降幅将继续收窄。不过，年后中央和央行已多次强调“房住不炒”，预计短期内融资政策也难以大幅放松。因此，未来楼市大幅反弹的可能性不大。