“政府—企业—金融”融合下城市养老地产项目可持续发展研究

张婷++孟庆军++张长征

摘 要：我国养老地产项目发展还存在一系列问题，如规模和市场满意度还较低、城市与城市之间及沿海与内地之间等区域发展不均衡等问题。对此，需要政府、企业与金融方面加强融合，如一线城市养老地产项目可优先发展，然后带动二线城市，二线城市发展中支持三线城市有关项目的发展，重视人才队伍建设，这样才能有利于城市养老地产项目的可持续发展。

关键词：城市养老地产项目；政府；企业；金融

中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）28-0096-04

一、问题的提出及研究意义

2016年国务院发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，支持养老服务业健康可持续发展。联合国人口署数据显示，中国已进入老龄化人口快速增长阶段，65岁以上人口数量将于2025年达到2亿人，2050年将突破3亿人。全国多个主要城市早已进入老龄化阶段，随着老龄化时代的到来，养老地产项目因其解决老年住宅及老年产业效果显著，并且能够弥补亟待解决的养老地产项目领域的供给与需求之间的巨大缺口而日益受到各国政府的重视。美国早在20世纪60年代就已进入老龄化时代，20世纪70年代左右，美国政府对发展老年住宅就已出台较完善的扶持政策，对老年住宅开发商提供贷款优惠，土地供给支持以及对老年消费者贷款支持。使得老年人老有所养，美国“太阳城中心”（养老地产项目集中地，居民必须是55岁以上老人）现有来自全美以及世界的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势，养老地产项目已成為美国经济发展的重要动力。

然而，与发达国家相比，首先，目前我国老年住宅多为商业盈利性质，现有老年公寓具有“赢利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴，仅有部分发达城市的个别开发商开发了老年住宅，但都是资金实力十分雄厚的开发商；其次，老年住宅受众群体有限，现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务，并且无真正针对老年生活、消费习惯、心理特点等方面的研究、服务人员素质不高。近年来，我国养老地产项目的发展受到了政府的高度重视，为拓宽资金渠道，要求各地要进一步落实《中华人名共和国老年人权益保护法》，鼓励城市资金、资产、资源投向养老服务。

目前，上海是我国老龄化程度最高的城市。近三十年来，上海老年人口总量急剧增加，老龄化程度发展迅速。根据预测，在2030年，上海市户籍老年人口将达到500—600万人。发展养老地产项目不仅有利于应对人口老龄化的挑战，而且还可以有效促进我国内需的增加，促进我国经济的增长。随着我国老龄化速度的加快，老年产业必然会成为一个新兴的行业[1]。目前美国的私人养老地产项目在经营方面主要依赖于咨询管理运营商，在他们的帮助下实现养老地产项目的融资、理财、人力资源、日常照护服务、园区维护、医疗、销售、租赁等业务[2]。从中国目前来看的话，房地产更多的依赖是土地升值，并且养老地产项目需要极大的投资量，从这一点上看短期来说养老地产项目是需要政府着力做的一个行业。养老地产项目具有投资回报期长与投资成本高的特性，其融资模式与盈利模式也备受关注，投资养老地产项目风险巨大使得国内养老地产项目，融资问题成为其制约发展的一大瓶颈。

可持续发展是一个寻求“发展度”“协调度”和“持续度”的复杂动态开放的巨系统。而政府，企业，金融融合的视角，将有利于揭示我养老地产项目可持续发展的动力，通过政府政策与金融市场创新为养老地产项目发展开辟新的发展前景，探究养老地产项目协调发展的路径。缺少其中一个因素都有可能阻碍产业的发展。例如，广西全面贯彻党中央部署的西部大开发战略，全面推进“21世纪海上丝绸之路”建设，主动适应经济发展新常态，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险等各项工作，取得了可喜的成绩，但是当前广西经济依然存在诸多不足，地区生产总值最多为6万元/人[3]。

二、城市养老地产项目可持续发展的思路、内涵

（一）“政府—企业—金融”融合思路的引入

做好城市养老地产项目，政府、企业与金融三大主要影响因素，应该综合考虑三者的融合中的矛盾，尤其是在收益分配与风险承担方面需要协调。政府、企业、金融之间的融合不仅体现在产业层面，还体现在资源和企业层面。因而，本文对政府、企业、金融融合的内涵解析，将从这三个层面来解释。

首先，从资源要素层面来看，将政府扶持视为一种养老地产项目发展资源。在养老地产项目发展过程中，政府深入挖掘所在城市乃至国家的养老地产项目发展资源，提出全面的促进政策，借助于政府宏观调控手段，将养老地产项目由无形的企业构想，转变为以社会需求为出发点的养老地产项目企业。以税收为例，养老地产项目企业的平均实际税负率（应交税费与净利润之比）为1.3958，高于国民经济各行业的平均值0.8292[4]，适当降低税负可以促进养老地产项目业发展。政府扶持要素是具有高附加值且难以复制的资源，它会因每个城市情况差异而不同。因而，在养老地产项目发展过程中，要充分将政府资源与养老地产项目发展需求有机地整合起来。

其次，从产业领域层面来看，是指金融企业应该将现有的业务和产品伸向养老地产项目，把握城市养老地产项目发展的内在需求，探索出促进养老地产项目发展的新型金融产品。美国在20世纪90年代，60岁以上老人占人口总和的20%左右，人均GDP达到5 000美金，养老地产项目的开发投资多元化，再用以金融为主导、专业细分的开发模式，资金来源广泛，产品有持续护理退休社区模式（CCRC）和养老地产项目信托投资公司（REITS）模式[5]。我国养老地产项目发展过程中，面临的最大挑战就是资金问题，养老服务市场资金缺口较大，加之我国财政部门对该方面的资金支持有限，对此加强养老地产项目的金融创新势在必行[6]。

最后，从企业主体层面来看，三者的融合可以理解为，不同城市之间以及城市内部不同类型的企业，与养老地产项目之间各种形式的合作，以真正实现养老地产项目企业产品创新的内在需求。例如“养老地产项目”与“医院”相结合，将医院内的创新成果向养老地产项目产品的集成应用。“十三五”规划中，确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过50%”，即到2020年我国养老床位数量应在800万张以上。由此可见，我国养老产业仍存在很大的缺口和不足[7]。因此，通过挖掘现代养老地产项目产品及服务创新的内在需求，通过与国内外养老地产项目企业合作，将养老地产项目企业产品创新要求及内容充分融合起来。endprint

（二）城市养老地产项目可持续发展的内涵

养老地产项目可持续发展强调的恰恰是对养老地产项目资源的必要保护、合理开发和有效利用。可持续开发是养老地产项目资源开发与利用的灵魂。养老地产项目的可持续发展应当是“发展度”“协调度”“持续度”的内在统一和综合反映。“发展”强调的是养老地产项目背后的推动力，而“协调”强调的则是养老地产项目结构的合理性，以及不同城市之间养老地产项目发展的均衡。“持续”则是在发展和协调的基础上，意味着养老地产项目可以保持良好的态势不间断地发展下去。究其根本，养老地产项目的可持续发展，就是养老地产项目实施资源的可持续开发、项目产品的可持续发展，与养老地产项目产品和服务的可持续拓展、获得相应经济效益的系统工程。

养老地产项目可持续发展的内涵包含：

第一，养老地产项目可持续发展，是一个涉及城市多层面协调与互动的动态复杂大系统，其中包括土地开发与利用程度、房屋建筑的使用状况、医疗设备的完善程度、养老服务、人才队伍建设以及不动产的开发情况。

第二，养老地产项目可持续发展的动力，源于多层面作用力的共同作用，其中包括产业层面金融的拉动力、企业层面融合的推动力，与资源层面政府与企业与金融的互动力。这些项目参与者之间存在经济合作关系，以及难以避免的利益分配方面的矛盾。

第三，处理好不同城市之间养老地产项目的关系，是我国养老地产项目可持续发展的重要一步。考慮到一线、二线、三线城市养老地产项目基础与结构、经济发展水平的差距，应充分运用金融的引领、推动以及与养老地产项目资源互动的作用，去实现各地养老地产项目的均衡发展。

三、城市养老地产项目可持续发展的动力

（一）城市养老地产项目有政府资源支持力

由于资源集群在时空上对实现资源优化配置，促进区域乃至国家经济发展显现出的巨大作用，越来越多的国家或地区有意识地对资源集群给予科学规划和政策扶持。目前养老地产项目供给不足和服务质量不高问题十分严重，这就有必要加大政府以公共财政补贴为主体的养老地产项目价格补偿机制，让养老地产项目根据其盈利及提供服务的种类、性质等，在政府定价和政府指导价确定的“合理收费”框架内，通过价格补偿机制和适度有序竞争机制，获取“合理收益”性源泉和动力，为提高养老地产项目供给量和服务质量提供激励机制。与此同时，应设立合理的规划与惩罚制度。通过与新华网等新闻媒体联合，营造良好的社会舆论，与社会主义核心价值观相结合，以孝道为核心，以政策为依托，为养老地产项目提供坚固支持力。

（二）养老地产项目层面发展的金融拉动力

金融现已成为我国各个省市地区核心层面，经济发展的重要拉动力。由于养老地产项目具有投资周期长、收益成效慢、资金数量大、成本较高的特点，需要金融机构的大力支持[8]。尤其在资金借贷方面，银行贷款、私募基金、筹资管理等都可以与当前的养老地产项目紧密地结合起来，拓展出一系列新的养老地产项目筹资方式，可以使其资金来源更加丰富，并可以加快养老地产项目的发展。例如，在美国的养老地产项目，“养老地产项目信托投资公司”（REITs）向公众募集资金，购买养老地产项目，再将旗下养老地产项目物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%～6%的管理费，其余作为红利返还给投资者，不仅活跃市场，而且拓宽了养老地产项目资金来源渠道。因而，将金融企业开发出的新型融资产品，向城市养老地产项目进行拓展，有助于养老地产项目向更深、更广的空间发展。

（三）投资养老地产项目企业的驱动力

养老地产项目企业可以通过与以房地产企业为龙头的相关企业、医疗、文化、社区等进行合作，深入揣摩养老地产项目企业产品、服务创新的内在需求，对现有的物业或服务进行改良，创新出具有企业融合价值的新颖的养老地产项目产品，进一步拓展并占有养老地产项目市场，进而促进养老地产项目的可持续发展。

从人才要素层面来看，养老地产项目实际上是一种房地产创新。在房地产产品开发的过程中，人才的培养至关重要，通过深刻研究老年人日常所需，将软件科技与管理科技更好地运用到养老地产项目开发与日常的运营中，开发新的项目，提供新的质量。由此，开发产品的创意和广阔丰富的资金来源成为一对交互作用的要素。开发人才凝练所在城市的房地产政策资源，提出绝妙的开发创意，并结合可供利用的巧妙营销技术，将无形的房地产需求转变为有形的养老地产项目产品的过程。

四、城市养老地产项目可持续发展的路径

我国养老地产项目将呈现出“东强西弱”的不平衡发展现状。一线、二线和三线城市房地产产业发展的不平衡问题，已成为我国养老地产项目可持续发展的一大障碍。然而，一线、二线和三线城市养老地产项目的发展是相互区别却又彼此联系，不同区域的房地产产业发展侧重点有所不同。

（一）养老地产项目在一线城市可优先发展

上海亲和源股份有限公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区——“亲和源会员制社区”。社区占地面8.4公顷，建筑面积10万平方米。该土地性质为政府拨款，营运模式均较为成熟。发展基础较好，对于一线城市养老地产项目发展而言，应积极探索新的政府政策，通过税收优惠、资金补贴等措施为城市养老地产开拓新的发展环境，提供坚固支持力，政策是经济发展的必要保证。除此之外，为养老地产项目营造良好的社会治安环境和社会舆论环境，以社会核心价值观为导向，让老年人在城市养老地产项目中住得安心、放心，促进养老地产项目发展。

除此之外，也应通过有利的金融产品去促进养老地产项目的持续发展。一线城市养老地产项目的发展基础较好，起步较早且具有良好的发展态势。迫切需要进一步提高产业创新能力，实现跨越式发展，促进新的业态发展，定位于高端养老房地产产业。如REITS（房地产信托投资基金）依托金融机构向公众筹集资金发展地产业，拓宽其资金来源渠道，减轻贷款压力。以此种方式将新政策与金融产品的研发相结合，激活一线城市养老地产项目发展，并激发出一系列新的养老地产项目业态，促进一线城市养老地产项目向高端产业发展。endprint

（二）养老地产项目在一线城市的基础上扩展二线城市

以一线城市部分养老地产项目发展的实践来看，其发展有较好的基础与经验技术，对于目前的二线城市新政策的引领成为其走向持续发展，激生新的养老地产项目业态的关键动力所在。

相较来看，二线城市由于金融产业发展较慢，金融产品创新基础薄弱，因而与养老地产项目有关的金融产品数量不多且质量不高。对二线地区而言，当前其金融环境恶劣、经济体系漏洞百出，导致上游与下游的融资风险上升，信用危机岌岌可危[9]。如常州城市综合体项目多采取全部或大部分产权分割出售模式，重销售，轻经营，沿用“开发—销售—套现”的住宅开发模式，拆零出售，回笼资金，对长期运营管理考虑不足，导致后期招商经营问题频出。养老地产项目发展承担着双重任务：一是要承接一线城市低端房地产的转移，并要在转移过程中提高养老地产项目发展水平，赋予产业医疗卫生等方面更高的文化附加值。二是二线城市要立足于自身独特的资源来发展创意养老地产项目。因而，对于二线城市养老地产项目发展而言，可以引入或承接一线城市较为成熟的金融产品，实现传统房地产与新产品的对接，开发并提供既具有文化价值，又具有市场价值的养老地产项目产品。

（三）二线城市养老地产项目可带动三线城市

三线城市由于大量空巢老人的存在，养老地产项目资源极具特色，2013年，江苏省南通市海安县总人口中有9.5%的比例为65岁以上的老年人。按照增长规律，预计到2020年，海安县60岁以上老人将占人口的1/4。但由于经济发展仍然相对落后，虽有大量房地产建设，但市场活跃度不够，房地产库存积压，医疗卫生管理体制不健全，市场机制在三线城市无法自主发挥作用，大都是依赖政府来推动其发展。可见，养老地产项目成为三线城市发展的重点。

三线城市养老地产项目发展的优势在于其丰富的老年人资源，其养老地产项目发展主要来源于大量老年人无人照料。然而，三线城市金融产品及平台产业发展迟缓，也缺乏新颖且服务性强的金融政策与产品。如何借力于新的金融产品，是促进三线城市养老地产项目发展的关键。三线城市的房地产企业应积极与本地医疗机构、一线城市金融企业进行合作，适应性地改进养老地产项目发展状态。

（四）城市养老地产项目发展需重视人才管理

城市养老地产项目作为一个新兴项目，急需多方面人才，如经济、金融、市场、老人服务，尤其涉及医疗、护理、文化、旅游、饮食、居住等方面的人才，主要分为普通工作人员、管理人员与专业技术人员。项目是发展的硬件资源，人才资源更是软件配合。

对于普通工作人员，可以公开招聘，也可以吸引能吃苦的农村青年人，集中进行相关护理培训，建议农民工夫妻共同参与工作。浙江水云谷生物科技有限公司招聘人员时，采用农村夫妻共同工作，取得良好成果。同时，政府应完善社会劳动保障。对于管理人员，可以在企业内部进行培训，因其更了解企业情况，形成竞争机制。应从建设开始时期即注重人才建设管理，灌输招商引资、医疗卫生等专业知识，可以通过与高校人才培养计划合作，提拔养老地产意识、服务创新意识强烈的专业人才，并在建设过程中通过硬科技、软科技来营造良好的养老文化氛围。对于专业技术人员，可以通过引进国外先进技术、教育人员，将国外优秀经验与中国国情相对接，也可以聘请已退休且身体较好人才和租用高级管理人才。

但养老地产项目作为新兴的产业，发展资金不充足，资金周转率不高，因此过高的工资水平并不能承受。因此，不仅要将收入与服务质量挂钩，更要培育工作人员的社会荣誉感。

五、结语

本文立足于目前我国养老地产项目发展水平低、结构不合理与区域不均衡的实际问题，创造性地从政府、企业与金融融合的视角切入，解析我国养老地产项目可持续发展的内涵，探寻其可持续发展的动力以及不同区域养老地产项目之间的协调路径。值得注意的是，为了保证三个“可持续”，政府应以积极的政策核算税收优惠，稳固社会治安，引导良好的舆论氛围。国家及各省市还应积极构建养老地产项目创新体系，持续开发养老地产项目资源；积极培育优秀养老地产项目人才，以持续生产养老地产项目产品；尽力延伸产业链上下游，迈向海外市场，持续拓展养老地产项目市场。

参考文献：

[1] 吴琬婷，杜学峰.上海人口老龄化背景下养老产业发展研究[J].山西大同大学学报：社会科学版，2017，（1）.

[2] 王丛.美国养老地产融资机制与经营模式探析[D].长春：吉林大学，2016.

[3] 何婧华.广西产业经济可持续发展研究[J].合作经济与科技，2017，（1）.

[4] 高金凤.养老地产企业的税务优化研究[D].上海：上海工程技术大学，2015.

[5] 裴业浩.H养老地产开发模式研究[D].長春：吉林大学，2016.

[6] 王奕.养老地产发展与金融创新探索[J].时代金融，2016，（2）.

[7] 李克强.国务院关于印发“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知（国发[2017]13号）[Z].2017-03-06.

[8] 岳磊.政策“发力”养老金融[J].金融博览（财富），2016，（12）.

[9] 张丁予.我国二三线城市养老地产运营管理模式研究[J].企业改革与管理，2016，（5）.

[责任编辑 吴明宇]endprint