纳税筹划在房地产公司财务管理中的实践分析

时间：2024-06-05

蔡志明

（武威百洋置业有限公司甘肃武威 733000）

在宏观政策调节市场的过程中，我国政府部门持续推进税收体制改革政策，也加强了对纳税主体的监督工作。房地产行业是我国市场经济的支柱性产业，也是国家重点纳税行业，长期以来受到税务机关的重点稽查。房地产企业经营业务涉及的税种较多，包括增值税、企业所得税、城建税、土地增值税、印花税等，纳税筹划过程也相对复杂。对于房地产企业来说，税务筹划与管理不仅是为了满足企业降低税费的基本要求，更是规避税务风险、应对税务稽查的有效手段。

一、房地产开发企业纳税筹划和管理的意义

房地产企业的项目开发流程比较复杂，各环节涉税种类较多，事前做好纳税筹划与税务管理工作，可以充分借助政策优势，制定低风险、低成本的纳税计划，解决企业税务问题，降低税收政策与市场环境对企业的消极影响。具体来说，房地产企业纳税筹划与税务管理的意义主要体现在如下。

其一，降低企业管理成本和运营成本。房地产行业具有高风险、高收益的特征，是国家宏观调控的重点行业。尤其在税收政策方面，企业所适用的税率一般高于其他政府扶持行业。为了控制税费成本，针对企业开发项目开展事前筹划、事中控制等工作，有利于增加企业的经营收益。

其二，提高企业的内部管理水平。税务管理涉及政策解读、方案筹划、税费核算、风险预测、纳税申报、资料整理等多个环节，需要房地产企业制定完善的税务管理流程，要求会计人员按照基本流程规范操作。在这一过程中，制度和流程形成保障机制，提高税务管理效率，也能够进一步提升企业的管理水平。

其三，增加企业现金流量。房地产企业的项目开发和投资决策需要大量的现金流作为资金支持，通过纳税筹划与税务管理工作可以递延纳税时间，获得资金时间成本，也能够降低企业税务负担，增加企业现金流量。通过以上手段，企业的现金周转速度能够得到有效提升，管理层人员也能够获取更大的决策选择空间，有利于企业长效发展。

二、纳税筹划在房地产公司财务管理中的实践

（一）企业向非员工个人支付劳务费的税务处理思路

按照财税政策规定，在我国境内开展的不动产、无形资产和服务销售活动，其单位和个人都需要履行增值税纳税义务。房地产企业在向非员工个人支付劳务费的过程中，其税务处理工作应当结合当前的增值税相关政策，即员工以外的个人在为企业提供劳务服务时，针对服务收益部分缴纳增值税。服务内容包括不动产或动产租赁服务、经纪服务、咨询服务等，但对于营销业绩奖励、兼职收入等费用不计入增值税征收范围，同时，企业要注意向非员工个人索要增值税发票。

（二）利用土地增值税的临界点

我国土地增值税相关政策规定，房地产企业所建造的普通标准住宅在销售过程中，如增值额不超过可扣除项目金额的20%，可以享受免征土地增值税的优惠政策。但这一政策在应用过程中，房地产企业要注意政策规定的普通标准住宅的判定条件，通过适当降低商品住宅销售价格的方式，满足土地增值税的免税政策应用条件。

（三）利用不同的利息扣除方式

虽然现行的金融政策对房地产融资进行了限制和规定，但大部分房地产开发企业长期处于负债经营状态，项目开发必然会涉及融资贷款。在针对这一环节开展纳税筹划时，房地产企业可以借助利息支出扣除政策。一方面，对于可以按照转让项目进行分摊的、金融机构可证明的费用，按照项目开发的实际费用进行扣除，但要注意不可超过当期商业银行的贷款利率；和其他开发费用，土地资源获取成本和项目开发成本总额的5%扣除。另一方面，对于不可以按照转让项目进行分摊的利息部分，金融机构不可证明的费用，需要直接在项目开发环节按照10%的标准一次性扣除。基于以上利息扣除方式，房地产企业可以在筹划阶段分析项目开发所发生的可扣除利息费用与项目开发总成本的比例关系，如果在5%以内，则向金融机构索取证明对企业更有利，反之则不需要提供相应的证明。

（四）政府代收费用的处理

依据财税政策规定，县级或县级以上的人民政府要求房地产企业在房产销售环节代收的费用，如果该费用计入房价中且由购买方负担，则应当作为房地产转让所获取的收入，计入纳税范畴之内；如果该费用并未进入房价中，且在房价以外收取，则不需要作为房地产转让收入计税。同时，政府代收费用作为房产转让收入计征税费的，可以在可扣除项目中予以抵扣，但不能纳入加计扣除20%的基数；对于政府代收费用不能作为房地产转让收入计征税费的，房地产企业在计算增值税税费时，不能对这部分代收费用予以税前扣除。基于以上政策，房地产企业应当积极关注政府代收费用是否计入房价这一问题，降低政府代收费用对项目开发成本和房产增值率的影响，有效控制土地增值税总额。

（五）分解房地产销售价格降低税率

房地产项目在进入销售环节以后，所涉及的税种主要包括土地增值税和企业所得税。而我国目前土地增值税所采用的计税方式为超率累进税率，这与房地产项目的增值率相关，即增值率越高，企业所适用的土地增值税税率也越高。因此，在销售环节，建议房地产企业对房产价格进行有效分解，通过控制房地产增值率的方法降低土地增值税。例如：对于销售环节已经进行简装修的商品房，可以将装修成本单独核算，降低房产的增值率。

（六）销售地下人防车位的税务处理

国家税务总局所印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中明确提出，企业利用地下基础设施所建立的停车场所，应当纳入公共配套设施范畴之内，并将这部分费用计入项目开发计税成本支出当中。具体筹划过程中，将房地产企业地下人防车位分为两种业务模式，采取差异化的税务处理方式。一方面，企业与业主签订地下车位长期租赁合同，向业主一次性收取车位租赁使用费，并在租赁合同当中约定使用期限；另一方面，企业采取一次性永久出售地下人防车位的方式，即企业与业主签订车位转让协议，直接将人防车位的使用权转移给业主。同时，业主所购买的停车位款项也应当一并计入房地产项目转让费用当中，在税务处理环节则需要将这部分费用作为非普通住宅转让收入，纳入不动产销售收入中计税。

三、房地产企业纳税筹划存在的问题

（一）对纳税筹划的认知较为片面

据调查发现，现阶段我国房地产企业的纳税筹划质量并不高，而对纳税筹划认知片面是影响企业税务管理水平的关键因素。从管理层角度来说，部分企业的管理层人员认为纳税筹划就是“合法逃税”，盲目追求节税目标，忽略了纳税责任与社会形象；从执行层角度来说，各部门缺乏税务风险意识，没有立足于战略高度考虑业务活动给企业带来的税务成本，加之企业缺乏专业的税务咨询服务团队，使得各项经营活动无法开展事前统筹与风险防范，这无疑加大了房地产企业的税务风险，甚至会给企业带来严重的财务危机。

（二）税收政策解读不充分

一方面，我国大部分房地产企业在现阶段的主要管理方向更偏重于日常管理与经营业务，税务管理一般由财务部门负责。而财务部门的专业性体现在数据处理、会计核算等方面，兼任税务管理工作不仅会增加财务部门的工作压力，也会因财务会计人员税务处理能力不足引发企业风险；另一方面，税收环境的不断变化使得房地产企业的税务管理工作也更加复杂，对政策的解读和认知，在一定程度上也影响了纳税筹划方案的合法性与合理性，如何处理会计准则与税收政策的差异也对会计人员提出了更高的要求。

（三）信息交流不通畅，数据分析不足

我国大部分房地产企业为了促进财务管理转型，积极引入信息技术。但受到技术成熟度、投入成本等因素的影响，部分房地产企业的财务管理信息化建设进程较慢，目前税务管理工作仍旧以手工操作为主，自动化水平有待提高；同时，企业财务管理信息系统与业务管理信息系统之间尚未搭建共享平台，即财务数据与业务数据转换难度大，影响税务会计人员实时掌握业务活动开展，也不利于企业开展税务成本预测和纳税申报等工作，容易引发少缴税或多缴税风险。

（四）缺乏健全的管理办法和制度

税务管理是一项系统化的、长期性的工作，需要相应的管理办法和管理制度作为操作依据。但目前，大部分房地产企业的纳税筹划与税务管理工作尚且处于事后管理状态，即在业务活动完成以后或建设项目竣工结算以后，才由会计人员开展成本核算与税费预测。由于缺乏事前筹划与事中控制，造成税务管理工作严重滞后于业务活动，不仅增加了企业的投资风险，还会造成企业运营成本虚增。

（五）税务管理人才匮乏

纳税筹划作为一项专业性较高的工作，需要企业配备高质量人才团队，指导筹划方案与业务活动。但部分房地产企业的税务管理与筹划工作经常由财务会计人员兼任，受到其业务水平和专业职能的影响，使得企业的筹划方案科学性不足、税务管理水平有待提高。同时，财务会计人员对税务处理缺乏经验，不具备扎实和丰富的税务管理知识，无法为业务活动提供税务咨询与税务辅导，严重影响了企业的税务管理成效。

四、房地产企业推进纳税筹划和管理工作的保障措施

（一）明确纳税筹划目标，加强对纳税筹划的重视

房地产企业要想提高税务管理水平，为企业决策项目提供专业化的纳税筹划方案，就必须要从思想上提升对纳税筹划的重视程度，树立完善的税务管理目标，在管理层组织、基层人员参与的情况下，有序开展税务相关工作。一方面，企业管理层人员要树立正确的税务管理理念，认清履行纳税义务的职责，以降低税务风险、控制应税成本、实现经济效益与社会效益并重作为税务管理的基本目标，组织和引导各部门参与到税务工作中，并营造良好的税务管理文化氛围。另一方面，房地产企业的执行层人员也要充分认识到纳税筹划的积极性，主动参与到筹划方案设计当中，发挥自身的主体作用，为筹划过程提供有参考意义的实践经验，有效提高纳税筹划与管理的实效性。

（二）完善税务管理组织机构，加强和税务机关的沟通

一方面，对于一些经营规模较大、开发项目数量多的房地产企业，建议将税务管理工作从财务部门中剥离出来，设置独立的税务管理组织机构，主要负责税务管理流程制定、税收政策学习、筹划方案设计、税务咨询服务、税票管理和税款缴纳等工作，保证税务管理工作的独立性。另一方面，针对政策解读不充分的问题，建议房地产企业加强日常经营活动中与税务机关的沟通，积极参与税务机关组织的各项培训活动，及时消除与税务机关信息不对称、政策解读不一致等风险，保证企业筹划方案的客观性。

（三）加快信息化建设，推动税务管理自动化

首先，房地产企业要确定税务信息化建设目标，借助信息化手段搭建财务、业务、税务一体化管理平台，保证税务平台具备数据输出口径一致、数据集中储存、税务管理流程统一的基本性质。其次，房地产企业要确定税务信息化的覆盖范围。实际上，税务管理工作是对企业涉税业务环节的监督与控制，企业可以结合经营业务的涉税节点、资源配置情况、战略发展计划等，确定税务管理信息化平台的搭建计划，制定阶段性的信息化建设预算投资方案。在配备基本功能、满足基本管理需求的基础上，持续优化税务管理信息化平台。最后，房地产企业还要完善相应的配套设施，将税务管理信息化平台与其他管理软件同步更新，包括企业现有的ERP系统、OA系统等，保证系统集成性和数据编码一致性，为财务数据、业务数据和税务数据的一体化管理提供支持。

（四）完善税务管理流程和制度

针对房地产企业税务管理流程与制度不完善的问题，建议房地产企业结合自身的实际情况，建立标准化的税务管理流程，并引入全过程控制的管理手段，实现企业经营环节的持续性管理。具体来说，在事前筹划环节，房地产企业要做好涉税政策采集工作，即了解这一环节涉及税种的相关规定，确定不同税种的纳税时间和缴纳方式等。尤其是增值税、土地增值税和企业所得税，在具体筹划过程中加强与财务部门和采购部门的沟通，兼顾会计收入确认时间节点、税务专票开具时间、预收账款发生节点、土地增值税预缴与汇缴的时间点等，制定相应的筹划方案，做好事前统筹工作。在事中控制环节，房地产企业要关注进项发票与销项发票管理，建立完善的发票管理制度，全面覆盖发票获取、信息审核、抵扣、管理等环节，避免因发票丢失、虚开发票等行为引发税务风险。在事后管理阶段，房地产企业还要做好风险评估工作，结合上一阶段的税务管理经验，设置税务风险评价指标、风险预警界限、风险预警方式等，形成完善的税务风险管理链条，为后续的筹划与管理工作提供支持。

（五）加大人才培养力度，加强考核管理

鉴于房地产企业经营业务的特殊性和涉税税种的复杂性，建议企业完善税务会计人才引进机制和培养机制，为税务管理工作配备综合技能与职业道德兼具的人才团队。具体措施包括：其一，与当地高校共同建立“税务会计人才培养计划”，从高校引入定向培养人才，弥补市场人才资源匮乏的缺陷；其二，在企业内部建立完善的人才技能培训机制，对现有的会计人员开展专题性培养，在提高相关人员筹划水平的基础上，也可以聘请外部专业机构中的管理人员，针对部分大额投资项目开展纳税筹划工作，有效降低企业的经营风险；其三，完善人才培养激励机制，通过落实奖励与惩罚措施的方式，调动各部门、各岗位人员积极参与到税务管理工作中，并对筹划方案有效的部门及个人给予物质和精神奖励，既能够引导基层人员树立税务筹划的意识，还能够提高筹划方案的可操作性。