国有楼宇资产项目经营管理与服务优化路径探究

（苏州高铁新城经济发展有限公司 江苏 苏州 215100）

关键字：国有楼宇资产；经营管理与服务；问题；对策

深化国有资产管理体制改革，加强国有资产经营管理和服务，是当下的宏观政策。各地也出台了相关促进制度与政策，逐渐建立完整健全的经营管理与服务机制，有利于国有楼宇资产项目经营管理与服务的规范化、标准化，有利于国有资产保值增值、营商环境优化，促进了城市经济发展。

一、国有楼宇管理现状

作为近年我国城市经济发展新的重要产业形态，楼宇经济拓展了城市发展空间。国有楼宇资产项目凭借自身的国有背景、政策资源等优势，吸引总部企业入住，集聚了大量产业企业，优化了产业生态环境。

目前，部分国有资产的管理经营制度和理念较为落后，国有楼宇的经营管理与服务等还处于较为松散落后的状态，甚至存在不合规的管理现象和服务操作，不利于国有企业竞争力提升和国有资产保值增值，影响产业环境的改善和国有经济的长久发展。同时，市场经济复杂多变的环境和激烈的竞争，使国有楼宇的经营管理与服务问题更加复杂与严峻。当前，国有楼宇经营管理与服务存在问题，一方面是制度、规范与标准等宏观指导不力的问题，另一方面是管理手段滞后和服务粗糙等微观操作不良的问题。我们应该要认清新形势下的经营管理与服务存在的问题，积极优化国有楼宇资产项目经营管理与服务，这样才可以让国有楼宇在市场经济中占据更为有利的生存空间。

从城市规划整体角度考虑，国有楼宇资产项目管理是关系到城市建设和规划的重要环节，良好完善的国有楼宇管理制度和全面高效的标准化服务是城市经济发展的重要部分。国有企业的楼宇项目集聚部分政府政策资源和部分职能服务“使命”，通过优化国有楼宇资产经营管理，既能服务好楼宇入住企业，优化产业营商环境，又能更高效、更全面的落实城市产业政策；既实现国有企业、国有经济的发展，又吸引优质企业和人才集聚，为城市经济发展提供充足的动力。近几年，楼宇经济发展势头强劲，国有楼宇已成为各城市产业发展和现代服务经济的新的重要引擎。

对于国有企业来说，楼宇是非常重要的国有资产，是国有企业进行经营管理活动的重要对象，是国有企业资产实现保值增值的重要保障，是城市落实产业政策和提供产业服务的重要载体。完善国有楼宇经营管理和服务标准化制度体系，采用现代智能管理手段，提高经营管理服务水平与规范，有利于国有企业在激烈的市场经济环境下降低成本、提高效率，创造国有品牌优势，打造国有楼宇的本质竞争优势，提升国有企业竞争力。

二、目前国有楼宇经营管理与服务存在的一些问题

当下，国有楼宇经营管理与服务还存在一些问题，总体来说表现在这几个方面：

（一）经营管理制度更新滞后

随着我国融入全球化程度的深入，市场经济竞争的加剧，国有企业的市场竞争形势更加严峻，国有楼宇资产经营管理与服务制度亟待完善。国有楼宇资产经营管理与服务制度问题，既有涉及固有国有企业经营管理问题，又有楼宇经济新形态的新问题。如国企业内部的管理严格，管理结构合理，管理体制完善，但也造成不够灵活、反应速度慢的问题，这些问题均是国有楼宇经营管理与服务的限制与瓶颈。部分企业轻服务，观念落后，经营管理制度不能与时俱进，不能适应楼宇经济形态的服务要求，物业服务等各方面发展滞后，导致经营管理的职责不清、服务水平和效率低下。

（二）信息化应用水平不高

伴随新形势下经济的快速增长和国有企业制度的改革深化推进，市场经济下的国有资产也在不断合并重组，国有楼宇的经营范围不断扩大，管理与服务面临更大的挑战。国有楼宇数量较多，管理、经营、服务规模都在增大，管理内容也变得更加复杂，但信息化水平未能及时提升。例如国有楼宇经营管理缺少现代化、智能化管理操作平台和技术，或者技术相对落后，区域内部或集团内部仍然依赖文件、电话等传统手段沟通，各类服务缺乏先进的、高效的快速反应管理和服务平台。导致国有楼宇资产经营管理执行不到位的情况经常出现，影响国有楼宇的经营管理，阻碍产业经济的发展。

（三）经营管理与服务标准化不足

我国楼宇经济发展时间较短，国有楼宇资产管理项目在相对较短的时间内快速涌现，涉及的管理经营和服务对象广、环节多，信息化、现代化水平不高，导致国有楼宇经营管理与服务标准化不足，经营管理和服务不规范、不统一。目前，很多国有楼宇经营管理项目没有形成一套全面、标准的制度体系，各个部门分工不够明确，权责有交叉，管理权限和责任难以确立划分标准，造成经营管理流程混乱，或无标准流程，部分服务模块缺失，难以形成标准的管理与服务操作流程。国有楼宇作为城市楼宇经济的重点项目，其经营管理与服务标准不足，极易造成经营管理与服务的“不作为”、“乱作为”，直接影响国有企业经营状况和城市经济的活力。

（四）缺乏专业人才和技术

人才是国有企业发展的内部动力，企业的运转和发展离不开人才队伍的壮大。对于国有楼宇的各项工作，由于缺乏专业的经营管理与服务人才，受到一定程度的影响。随着各城市楼宇经济的迅速发展，国有楼宇经营管理与服务的专业性人才需求激增，但人才培养具有一定的滞后性，导致现有楼宇经营管理团队专业性、技术性不强，服务意识落后。不少楼宇资产项目建设过快，相关智能化配套不足，现代化管理服务技术滞后，导致国有楼宇经营管理与服务整体发展水平难以快速提升。

三、如何优化国有楼宇资产项目经营管理和服务

（一）完善国有楼宇管理机制，建设适应市场经济的管理机制

国有楼宇资产经营管理过程中要充分遵守市场经济规律，在管理经营与服务上取得竞争性优势。因此，要不断完善国有楼宇经营管理制度，如经营管理岗位职责制度、国有资产监督审计制度、楼宇物业管理制度、安全管理制度、企业服务制度、维保维修制度、奖惩激励制度等，提高市场竞争力。

要根据市场经济发展状况和国有楼宇项目自身的定位与特点，借鉴国外楼宇经营管理成功的案例，合理、及时调整国有楼宇的经营管理机制和结构，在内部设立运营管理机构，要做到职责、岗位明确，科学分工。必须完善所有工作人员的职能岗位说明和所有岗位的人员配置，制定相应的管理文件，制度文件要细化、条理化，制定楼宇出租、出售、处置以及维修维保服务等相关事项的标准化实施细则。完善的国有楼宇管理机制可以有效优化国有楼宇经营与服务。

（二）更新管理手段，提高楼宇管理与服务的信息化水平

伴随新形势下楼宇经济的快速增长和国有企业制度的改革深化推进，国有楼宇的经营范围不断扩大，管理与服务面临更大的挑战。因此，更新管理手段，提高国有楼宇经营管理和服务信息化水平既迫在眉睫，但又必须缓慢、稳步推进。国有楼宇项目繁多，资产庞大，经营管理和服务信息化是系统性工程，无法快速达成，需要经营管理单位稳定地投入人员、资金，制定方案，拟定科学的长期、短期计划，逐步推进经营管理与服务平台搭建，分步实施地推进信息化建设。同时，更新管理手段和信息化建设需要各部门、各单位和企业的积极参与，充分调动其积极性，调研各部门各单位的需求，提高管理方法和信息化的针对性和实用性，摆脱管理与服务“孤岛”，实现信息共享。另外，管理方法和管理服务信息化建设需要结合目前日新月异的互联网信息技术，不断地更新技术、数据，才能保证管理和服务的先进性，才能为企业提供稳定的服务和高效的交流。

（三）推动国有楼宇经营管理与服务标准化

国有楼宇项目众多，管理与服务范围广泛，强化国有楼宇的管理与服务标准，有助于解决国有楼宇目前经营管理混乱的问题，实现由粗放型向集约型管理服务的转变，更好服务产业企业。首先要开展国有楼宇管理和服务标准体系的梳理与完善工作，针对管理各个模块和服务的各环节、各步骤的问题进行分解梳理，并提出有效解决措施，通过问题“逐个击破”，“先分后合”，形成规范、标准的管理与服务，其中经营管理流程和物业服务等标准化是重中之重。其次，标准化不是一成不变，是与时俱进的调整优化，要定期调研楼宇企业，了解楼宇经济体中各类企业发展趋势，各个企业发展状况，搜集相关数据，提供有针对性的标准化管理与服务。再次，要加强楼宇管理服务的标准化离不开奖惩激励。例如开展国有楼宇评级，吸收非国有楼宇项目参与，公平竞争，在竞争中向优质楼宇学习，提高标准化水平。

（四）人才和技术“两手抓”

国有楼宇项目要紧跟激烈的市场经济的发展步伐，必须人才和技术“两手抓”。人才是国有楼宇经营管理的内在动力，技术是重要引擎。不论企业性质与规模，所有企业的发展都离不开人才，只有人才储备充足，企业才有持续的前进动力。一方面国有企业要定期培训，自己培养楼宇经济相关的经营管理与服务的专业人才，又要吸收人才市场上优秀的相关人才。另外，要充分留住楼宇企业的各类人才，为其提供就业安置的便利和优惠，提供良好的工作环境、生活环境、薪资待遇等，为产业经济的发展储备人才。充足的优秀人才，可以让国有企业更好地承担城市经济发展之重责。另外，在国有企业的楼宇项目的经营管理与服务优化过程中，必须以开放的姿态积极吸取先进的管理经验和技术，既可以是国外或一线城市的行业经验技术，也可以“嫁接”其他行业的可以有效利用的经验技术。只有人才和技术“两手抓”，才能更好地管理好、服务好国有楼宇项目，更好地服务于城市经济发展。

结束语：

总而言之，国有楼宇的经营管理与服务的优化是一项长期、系统且艰巨复杂工作。面临新的、竞争激烈的市场环境，国有楼宇的经营管理必须“多管齐下”，不断完善管理机制、更新管理手段、推动管理服务标准化，重视并抓好人才和技术两大要素。唯有如此，才能真正提高国有企业行业竞争力，充分发挥国有楼宇项目作为城市经济发展的引擎作用。