广义货币M2的增量与中国商品房价格

刘冬平

摘 要：利用学者提出的广义货币M2与中国商品房价格的计量经济学模型，对1999—2014年广东实际商品房价格和理论模型计算的房价进行比较，两者误差大部分年份在10%以内，说明这个模型有一定的参考价值，同时说明广义货币M2的增量是影响商品房价格的一个重要因素。

关键词：广义货币；广义货币增量；商品房价格；广东

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）24-0113-03

引言

2015年央行5次降息，至2015年10月24日金融机构一年期贷款基准利率下调至4.35%；一年期存款基准利率下调至1.5%。2015年10月，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议出台全面二孩政策。2015年底中央经济工作会议确立房地产去库存政策。这些政策的实施，对我国房地产市场有一定的刺激作用。

2015年底至2016年初，楼市库存本来就不太多的北上广深一线城市的房地产市场热闹起来。复旦大学谢百三教授在2016年3月的一篇博客写道：去年以来，上海房地产又涨个不停。不仅是新房涨，二手房也涨个不停。有的新房1 000万元一套，两个月即变成1 200万元，令人瞠目结舌。假离婚潮又出现了，夫妻原有两套房，“离婚”时全归女方，男人净身出户，马上又去买一套1 000万元的新房（实付300万元）。他们等到涨到1 300万～1 400万元，就会卖出去兑现的。

表1中，上海的数据和谢百三教授说的情况基本吻合。从表1看到，涨得最离谱的并不是上海，深圳更加离谱。2016年3—4月，深圳新建商品住宅销售价格比上年高60%多，上海比上年高30%，北京20%，广州接近20%。

一、广义货币

广义货币是一个经济学概念。M0、M1、M2、M3都是用来反映货币供应量的重要指标。M1反映着经济中的现实购买力；M2同时反映现实和潜在购买力。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃；若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险；M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。

我国对货币层次的划分是：M0=流通中的现金；狭义货币（M1）=M0+企业活期存款；广义货币（M2）=M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）。

另外，还有M3=M2+金融债券+商业票据+大额可转让定期存单等。其中，M2减M1是准货币，M3是根据金融工具的不断创新而设置的（见下页图1）。

二、1999—2014年广东实际房价和理论模型计算的房价比较

以1998年国务院23号文件为房改重要标志，拉开了我国房地产市场化的大幕，房地产市场逐步成为人们关注的焦点。本文选取1999年以后的广东房价来讨论，根据2000—2015年《广东统计年鉴》提供的1999—2014年广东商品房销售面积和销售额计算广东商品房的平均价格。

陈秋宇、罗茹月在“商品房价格影响因素分析——基于M2供应量的实证研究”一文中提出一个计量经济学模型[1]：

Y = 1 301.572 + 59.62522X。

其中，变量Y为商品房平均价格，变量X为广义货币供应量M2。上面的方程从经济意义上看，广义货币供应量M2每增加1万亿元，商品房平均价格就增加59.62522元。

利用陈秋宇、罗茹月一文的成果：“广义货币供应量M2 每增加1万亿元，商品房平均价格就增加59.62522元。”以1999年广东商品房价格3 161元为基数，套用模型可以计算出2000—2014年广东商品房理论价格（见下页表2第6列），表2第4列为《广东统计年鉴》提供的数据。比较广东实际房价和理论模型计算的房价，两者误差大部分在10%以内（见表2）。这个模型的出发点就是增量资金推高房价，对房价问题，仅仅考虑了资金层面，有一定的局限性。房价课题是相当庞大、复杂的课题，牵扯到社会、经济的方方面面，无论政府官员、专家学者、开发商还是老百姓对房价问题都头痛不已，但这个简单的模型一点都不简单，能把房价这样复杂的问题简单化，这一简单的模型能将房价问题解释得相对准确，又有一定的参考价值。理论模型计算的房价只是上涨，不会下跌。实际的情况是，广东在2002—2003年非典时期房价是下跌的。2007年即全球金融危机爆发的前一年广东房价暴涨时，理论模型计算的房价误差最大。房价有时与人们的预期有很大关系，理论模型这时候就不起作用了。

结语

影响商品房价格的因素有很多，如广义货币M2的投放量、居民收入、利率的变化、全面二孩政策、国家的房地产政策、购房者的心理预期等。扯得远一点，如美国大选、英国脱欧、日本的货币宽松政策等，对中国的货币政策会有影响，从而影响中国的商品房价格。谢百三教授在博客中更是夸张地列举了上海房价上涨的近30个因素。通过上文的广义货币M2与中国商品房价格的计量经济学模型对广东商品房价格的验证以及广义货币M2增长率的变化引起房价增长率的变化可以看到，广义货币M2的增量是影响商品房价格的一个非常重要的因素。

参考文献：

[1] 陈秋宇，罗茹月.商品房价格影响因素分析——基于M2供应量的实证研究[J].经营管理者，2011，（1）.

[责任编辑 刘兆峰]