房地产业的融资方式选择的影响因素研究

刘珊珊

摘 要：分析房地产融资现状，从内部因素和外部因素两个角度探究影响房地产融资方式选择的影响因素，最后根据影响因素，从微观层面和宏观层面提出合理化建议。

关键词：房地产业；融资方式；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）12-0065-02

一、房地产业的融资方式现状

（一）房地产企业融资困难

房地产企业融资难主要体现在以下几个方面：第一，资金缺口大。房地产企业属于资金密集型企业，不同的房地产开发项目的资金需求千差万别，资本市场资金的有效供给很难满足所有房地产开发企业的资金需求。第二，融资渠道单一。目前，大部分的房地产企业融资的渠道主要依赖银行贷款，其他方式的融资方式并不一定都符合所有房地产企业融资的需要。第三，新型融资方式融资成本高。在新型的筹资方式中信托融资、民间借贷等资金成本都高于银行贷款的资金成本。

（二）房地产企业融资结构不合理，财务风险高

房地产企业的融资结构不合理主要体现在：第一，银行贷款是房地产企业主要的资金来源，主要依靠债权方式融资；第二，房地产企业融资资金在期限上来说，短期资金较多、长期资金不足，无法满足长期占用资金的需要。房地产企业面临的财务风险较高主要体现在：一是房地产企业主要依靠银行贷款融资，存在着较高的财务风险；二是资金结构不够合理，财务杠杆使用过于激进导致财务风险升高；三是融资渠道单一造成房地产企业的财务风险增大。

（三）房地产企业的融资渠道呈现多元化发展趋势

房地产企业目前还主要依赖银行贷款融资，但随着我国资本市场的不断完善，房地产的融资方式正在发生着变化，主要体现在以下几个方面：第一，房地产信托成为大多数房地产企业融资的渠道之一；第二，资信较好的房地产企业可以通过外资来拓宽自己的融资渠道；第三，自筹资金也越来越受到房地产企业的青睐；第四，债券融资逐渐成为主要融资渠道；第五，上市的房地产企业可以通过股权融资来缓解自己的资金需求。

（四）房地产金融市场融资体系不完善，影响融资渠道拓展

房地产金融在市场体系的不完善对融资渠道的影响方 面主要体现在：第一，受宏观金融政策环境影响，房地产企业融资金融创新力度不够；第二，我国法律法规的不完善影响了融资渠道的拓展；第三，房地产金融体系的不完善，提高了房地产企业资金成本，导致部分房地产企业不重视自身资金的积累和信用缺失。

二、房地产业的融资方式选择的影响因素

（一）影响房地产企业融资渠道选择的内部因素

1.企业的融资目的。不同的融资目的，决定了房地产企业融资的额度、融资的模式和融资的方式。房地产企业融资的目的不尽相同，有的房地产企业为了扩大企业规模，有的则是为了房地产项目而进行融资。企业应当根据融资的目的，选择合理的融资方式进行融资，从而提高融资效率和降低融资成本。

2.融资的资金成本。不同的融资方式有着不同的资金成本，资金成本的高低关系到企业经济效益的高低。债权性质的融资方式一般会存在着到期还本付息。股权性质的融资方式则会使房地产企业丧失一部分股权和支付股息。房地产企业具体选择哪种融资方式，要根据融资的目的，合理选择融资资本成本最低的融资方式，从而实现企业融资效益的最大化。

3.融资结构。房地产企业的融资行为是否合理，可以通过其融资结构来进行体现。不同的融资方式使房地产企业面临着不同风险。债权性融资比例偏高的房地产企业往往面临着还本付息的财务风险。股权性融资比例偏高的房地产企业容易被外部力量控制，同时也要支付股息和红利。因此，合理的融资结构可以降低房地产企业的经营风险和财务风险。

4.融资风险。房地产企业在融资的过程中不能只考虑融资成本等因素，而忽视了融资风险。融资风险越大，房地产企业越有可能遭受损失。房地产企业在融资的过程中，应根据房地产企业的融资目的，选择融资风险和融资成本较低的融资方式，同时也要注重房地产企业融资结构的优化。

5.企业的组织形式和规模大小。一般来说，房地产企业的融资方式都会受到房地产企业组织形式和企业规模大小的限制。只有上市的房地产企业才能进行股权性的融资方式；规模较大、资信较好的房地产企业才能满足债券融资的条件。因此，所有的融资方式都适应于所有的房地产企业，房地产企业的组织形式和企业规模的大小往往决定了它们可以选择的融资途径。

6.盈利能力。企业的盈利能力往往与企业的融资能力有关系。一般来说，房地产企业的盈利能力较强，代表了它的偿债能力和股息支付能力较强。

7.经营管理水平。一个企业的经营管理水平越高，越能有效利用企业的有效资源，实现企业最大的经济效益，而成为投资者和债权人进行注资的对象和目标。

8.公司资信。企业的资信状况是所有投资者和债权人进行投资时需要考核的重要因素。

（二）影响房地产企业融资渠道选择的外部因素

1.国家政策。房地产企业在市场竞争中生存，其所有的行为都会受到国家政策的影响，融资行为也不例外。尽管国家通过税收、行政等手段，在土地政策和金融政策等方面对房地产企业进行了宏观调控，但房地产市场的形势仍不能乐观。实力雄厚的房地产企业可以扩宽自己的融资渠道，满足自己的资金需求，而大部分的中小型的房地产企业仍然面临着融资难的困境。

2.利率水平。利率水平与房地产企业的融资成本密切相关，利率越高，房地产企业的融资成本也就越高，从而影响了房地产企业通过债务进行融资的积极性，不利于房地产企业形成合理的融资结构和影响财务杠杆作用的发挥。

3.金融体系的健全程度。房地产企业属于资金密集型的企业，在项目建造期间，需要筹集大量的资金。资金筹集的整个过程都需要有健全的金融体系的支持，否则将会出现金融市场秩序的混乱。健全的金融体系、良好的金融秩序，是房地产企业融资的保证。

三、优化房地产业融资方式的对策和建议

（一）从微观角度来看

1.房地产企业不断提升自身实力，提高抵抗融资风险能力。房地产企业自身实力是融资活动的坚实后盾。因此，房地产企业应当从提高自己的盈利能力着手，提高经营管理水平，提高房地产企业的自有资金的持有量，在拓展融资渠道的多样化的同时，减少对外部资金的依赖程度，从而提高抵抗融资风险的能力。

2.拓展多元化的融资渠道，形成合理的融资结构。融资是房地产资金的重要来源。但目前大多数的房地产企业都依赖于银行贷款，造成房地产企业的融资结构很不合理。因此，房地产企业应当根据自身的实际情况，积极探索适合自身实际的多元化融资道路，进而形成合理融资结构，实现企业整体效益的不断提高。

3.根据企业不同的融资目的，选择不同的融资方式。房地产企业应当确立效益性和风险性、信用性等融资的原则，根据融资目的的不同以及不同的项目在不同的发展阶段，选择不同的融资方式，形成合理的融资结构。同时，建立资金的监督机制，杜绝不合理的融资和使用资金，积极利用货币的时间价值，实现融资的效益最大化。

（二）从宏观层面来看

1.完善房地产业相关法律，构建房地产融资市场体系。我国房地产金融市场存在的信用缺失、房地产企业融资渠道单一、融资难等诸多问题，都是因为没有一部专门的关于房地产的法律来进行规范。完善房地产业的相关法律，构建房地产融资市场体系是解决房地产融资的一系列问题的重中之重。具体可以通过以下方面来进行：第一，加强对上市房地产企业信息的披露制度建设；第二，完善与银行信贷有关的法律法规；第三，构建多层次的银行体系，加大对房地产信贷的监管。

2.加强政府对房地产市场的调控。房地产市场融资行为的健康发展离不开政府的引导。政府应当从以下几个方面进行努力：第一，政府应当加大对利率和房价的调控力度；第二，积极发展财政性融资，拓宽房地产企业的融资渠道；第三，建立房地产企业信用制度，防止金融信用缺失；第四，加强对与房地产融资有关的证券、资产评估等人才队伍建设。