试论我国不动产预告登记制度

吴凡

摘 要：预告登记制度是当今各国民法中的一项重要制度，它是由早期普鲁士法中的异议登记制度发展而来，确立于德国民法，后又为其他一些大陆法系国家和地区继承和发展。不动产预告登记，是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一种制度。我国尚未制定统一的不动产登记法，确立统一的登记机关，完善具体的程序。作为整个不动产登记制度的核心要件之一，如何构建完善的预告登记制度对建立健全统一的不动产登记制度来说至关重要。

关键词：不动产;预告登记制度;效力

1不动产预告登记概述

近年来我国房地产交易过程中，“一房二卖”、“一房多卖”的现象频发，通常情况下，在房产交易中， 买受人在签订房屋买卖合同到可以办理房屋登记的过程中存在一定的时间间隔，如果在此期间第三人依据登记将成为房屋的合法所有人，按照物权优先于债权以及合同相对性的原则，买受人并没有权利要求第三人返还不动产，只能向出卖人主张违约责任，这并不能解决买受人对房屋需求的根本诉求，还是没有保障买受人的合法权益。而不动产预告登记通过对将来不动产物权变动的请求权进行登记，赋予其物权排他效力，使得出卖人的再次处分行为无效，从而实现买受人最终得以获得不动产物权的目的。预告登记是一种特殊的不动产登记形式，用来保全不动产物权变动的请求权，一次性是将物权排他效力赋予经过登记的请求权。

相较本登记来说，预告登记是具有临时性的， 是在还不具备本登记所具备的条件下，为了保障将来条件符合后能够顺利进行本登记而进行的登记，并不能即时的取得物权变更的法律效果。而相对于也是临时登记的以登记来说，预告登记是一种债权担保的手段，是的违反预告登记所担保的债权请求权的处分无效。在不动产的交易中，信息不对成和供求关系失衡是一种常见情况，买受人在这一交易过程中处于相对弱势地位， 不可避免的可能承担一定的风险，而预告登记制度在某种程度上可以缓解这种情况，增加了作为交易标的的不动产的透明度， 这也体现了民法中的公平原则。与本登记不同，预告登记的客体是请求权，是民法对物权保护在债权领域的一种延伸。民事立法中的不动产预告登记制度有着不可替代的功能。 首先是对将来物权的公示功能，仅仅依靠合同的约束力，来保障不动产合同成立后期待权的实现， 效力相对薄弱，而通过预告登记则可以使得该不动产的交易状态处于公开状态，公众可以了解到该不动产的交易状态和排他性效力， 保护交易的安全。其次是可以对抗再处分的功能，我国采用的在处分行为绝对无效原则，预告登记后的一切处分行为，未经预告登记权利人的同意，都不能发生物权效力。这样从不动产买卖合同成立到物权转移之前的这段期间，就可以保护合同债权人的利益。

2我国不动产预告登记制度的问题和完善

我国的预告登记所适用的范围较窄，《物权法》第二十条只概括规定适用于房屋买卖和其他不动产物权，未采用列举方式明确具体可以适用的请求权类型。我国关于预告登记制度在《物权法》中的表述为“房屋或者其他不动产物权”，可见我国对预告登记所保护并顾全的权利限定为对不动产物权转移之请求权。 也就是说我国法律对预告登记制度所保全的群里范畴有着严格的限定，物权法对于另附条件的不动产物权请求权也无法提供保障。 在实践中，我国倾向于对商品房预售进行预吿登记，这更是过于狭隘。我国设定的预告登记依旧存在定义模糊、范围狭窄等缺陷。其他国家和地区的比较成熟的立法例中不仅包括了不动产物权变动的请求权，还包括附条件或附期限的有关物权变动的请求权以及以保全顺位为目的的请求权。在实践中，预告登记制度仅能适用于房屋买卖交易中，这不符合该项登记制度的设计目的，影響了预告登记功能的实现。 另一方面，我国关于预告登记发生条件的要求过于严苛，在目前的不动产交易中，买方和卖方的地位是不太平衡的，我国法律规定申请预告登记的唯一情形是依照当事人的约定，那么在买方处于明显优势地位且不愿意进行预告登记的时候，买房如何保障自己的合法权益就成了一个问题，请求预告登记的权利人仍然无法得到保障。

关于上述提到的一些问题，应参照他国好的理论经验和我国实际情况予以完善。第一，扩大预告登记的范围，目前我国的不动产预告登记适用范围仍然比较狭窄， 应该进行适当的扩大，让当事人能够按照意思自治的原则来进行自由的约定。预告登记只能只用于房屋物权变动的请求权上是远远不够的，应该将其他不动产物权变动的请求权进行明确。还可以借鉴国外立法中将附期限和附条件的请求权纳入保护范畴，基于不动产的特殊性质，抵押和租赁等权能都可以纳入预告登记， 这样在进行不动产交易时才能获取清晰的信息资料，这有利于建立诚信交易的市场。第二，对预告登记的发生条件进行完善。 目前的立法基于平衡利益，要求一定要有当事人双方的约定和合意作为条件，而现实生活中卖方往往是占据优势地位的，应该允许买受人依据法院的裁定来进行预告登记，允许买受人单方的申请权，这样登记制度才能更好的得到实施，需要尽快地统一登记机构来解决现阶段预告登记存在漏洞的情形。 最后，要完善预告登记的效力。我国现行法律中只规定了对请求权的保全效力，应该在相关法律中增加对顺位保全效力和破产保护效力的规定，使预告登记权利人的合法利益得到更全面的保障。

3小结

预告登记制度在德、日等国家有悠久的历史，制度也相对完善，而我国的预告登记制度目前还处于起步阶段，还不能完全发挥其保全将来不动产物权变动请求权的功能。因此完善不动产预告登记制度就显得尤为重要，要对制度进行完善，对法条进行细化，这些还需要各界法律人士的进一步研究和探索。

参考文献：

[1]贾慧妹.论我国预售登记制度立法之完善[J].房地产法律，2008.

[2]向明.不动产登记制度研究[M].华中师范大学出版社，2011，139页.

[3]蒋晓旭.论我国预告登记的法律效力及制度完善[J].（硕士学位论文），复旦大学法学院，2014年.

[4]余升空.预购商品房抵押预告登记若干问题思考[J].（硕士学位论文），华东政法大学法学院，2015年.