关于我国农村宅基地使用权流转的若干思考

张彬林

摘要：自《中华人民共和国土地管理法》颁布，农村宅基地一直是农村土地不可缺少的一部分，是我国农村村民生产生活的必需保障，而宅基地使用权也是农民的一项最基本的财产权利，但是在我国范围内仍然是禁止其流转的。然则通过比较我国当下的农村土地实际，允许农村宅基地使用权的流转已经势在必行。

关键词：流转；宅基地使用权；公平；效率

随着我国经济社会的迅速发展，农村宅地使用权的流转已经不再是新鲜事物，但是由于历史原因及农村的现实状况，导致农村宅基地使用权的流转比较僵硬，也缺乏相应政策的支撑。这就需要我们立即制定相关的政策，规范此类流转行为，以保障农民的土地权益，维护土地制度的稳定。

一、我国农村宅基地使用权流转的现状分析

（一）我国现行立法规制

到目前为止，我国对农村宅基地使用权的流转问题并没有形成完整的立法规定，还主要是零散的规定在我国现行的法律条文当中，比如土地管理法、宪法、物权法、担保法以及一些与此相关的国务院行政法规等。具体来说有如下几个方面的规定：

第一，我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地使用权人可以通过交易行为买卖房屋或对其出租，但是对于农村宅基地使用权究竟是否可以进入流通领域仍然保持警惕态度。第二，我国现行《宪法》明确的对城镇国有土地使用权的流转持开放态度，但是农村宅基地使用权的流转却没有相关的规定。第三，我国《物权法》明确了我国农村宅基地使用权是可以通过交易的方式进行转让的，但对其转让的程序和相关条件未做立法规定。第四，我国《担保法》的条文明确对农村宅基地使用权的流转问题作出了规定，既农村宅基地使用权不允许抵押。第五，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中进一步的对农村宅基地使用权的流转进行限制，规定禁止农村宅基地向城镇居民流转。

（二）我国现行客观实际状况

1.农村宅基地使用权的流转已经极具规模

当前，我国农村的宅基地使用权以及与之相应的房屋所有权主要还是在集体经济组织内部进行流通，较少见于不同的集体经济组织之间和农村村民与城镇居民之间的交易。在诸多流转的方式当中，出租是最为常见的方式，比如在我国经济发达的长江三角洲、珠江三角洲以及一些一线城市的城乡结合部和郊区，农民都在修建用于出租或者出让的各类厂房、门面、仓储室等。这些流转的方式均未有政府的参与，同时在法律层面也未曾得到授权，都是民间性质的操作方式。在经济发展的带动下，一大批经济较发达的地区的流转呈现不断提高的趋势，同时也对政府的行政执法行为产生了极大的阻碍，对当地区集体生产生活环境带来了负面阻碍，还给社会整体的安定秩序也产生了一定的影响。

2.农村土地上小产权房此起彼伏

伴随着我国社会经济的迅速发展，除了人民群众的生活水平得到极大的提高外，人们一直安身立命的土地也发生了翻天覆地的变化。当政府对城镇国有土地的开发日渐枯竭，一些经济形势好、土地的增值潜力巨大的农村土地就不可避免的成为政府追求的经济增长点。在这一环节当中，农民、政府、村民组织都以追求农村集体所有的土地之利益最大化为首要任务，政府还和房地产开发商以各类名目修建商品房，将其销往农村村民，甚至有相当一部分的城镇居民也购买了这类房屋。其实，这在本质上就已经形成了范围极其宽泛的农村宅基地使用权的流转局面了。

二、建立科学合理的农村宅基地使用权流转制度的构想

（一）建立宅基地使用权登记制度

农村宅基地使用权流转在民事领域中是一种不动产的物权变动，因此其必须进行登记才具有物权变动的效力，这也是允许宅基地使用权流转的必然要求。我国现行农村宅基地实行“一户一宅”的原则，既每户村民只能拥有一处宅基地，通过登记除了法律上的意义，在其他方面也具有不可忽视的强大作用。一是在流转过程中进行强制登记，对于多占的宅基地，农村集体经济组织应当报请政府相关部门对其进行清理，这在一定程度上能减多占宅基地的情况的发生，同时也能明确土地权益归属和邻里间对宅基地范围的划分。二是通过政府登记机关对宅基地使用权的流转进行登记，也能更好的统计我国农村地区对土地的利用情况，这会对我国在全国范围内实施的耕地保护的基本国策提供一个极好的参考数据，同时有利于对农村地区土地全方位的开发利用。

（二）建立宅基地使用权流转的有偿制度

我国现行的农村宅基地使用权的流转主要有出让、出租、抵押等形式，而在这一过程中利益是行为人关注的焦点，既宅基地使用权的价格定位。当前，我国农村地区初次取得宅基地使用权是不需要支付相应对价的，同时对其使用期限也未作明确规定。因此如果要允许宅基地使用权进行流转，就绝不能采用无偿的方式，因为这会对个人及农村集体经济组织的利益造成极大的损害。可以说，如果法律法规对我国的农村宅基地使用权的流转规定了有偿转让的原则，那么也就可以说宅基地使用权的流转有偿原则不仅在政策层面有了支撑，而且还能扩大宅基地使用权的流转范围。当有偿转让制度建立，我国当下农村地区大量存在的“一户多宅”的现象将随着这一政策的实施而变的不复存在，这就能更好的实现土地的使用利益，同時也能强有力的推动我国农村地区收益不合理的分配格局。

通过上述的论述，显而易见的是，当下的我国农村地区的已经完全具备了宅基地使用权流转的法律基础和现实条件，其内在也具有强大的推动力，因此，允许我国农村宅基地使用权进行自由的流转已经势在必行。可以预见，当农村宅基地使用权进行自由的流通转让，这将会进一步稳定社会秩序，缩小城乡二元化的格局，促进我国农村村民经济生活的发展，极大的保护农村农村的土地权益。