建立我国换房旅游体系的瓶颈及对策研究

刘 珺

（昆明理工大学津桥学院，昆明 650000）

引言

随着全球经济的快速发展，也随着个体受到更多重视，在消费者的爱好中旅行被放在更重要的位置上，度假旅游产品、专项旅游产品、个性化旅游等旅游产品将是发展趋势[1]。而理性化、个性化、多样化的旅游需求也不断向高层次发展，一种新兴的旅游形式——换房旅游，也就应运而生。然而换房旅游在中国还处于起步阶段，由于它满足了旅游者的理性消费需求和旅游市场的需求，在中国这个人口众多、风景壮美、疆域辽阔的土地上将具有强大的生命力和远大的发展前景。然而，我国换房旅游刚起步，尚处于萌芽状态，要想换房旅游从刚出生就走上健康、有序的发展轨道，并不断茁壮成长无论是以上的哪一种方式，换房旅游的发展以及与其相关的体系建设都存在着许多现实所需面对的困难和瓶颈。

一、我国换房旅游的现状

换房旅游在中国发展时间比较短，目前主要有二种形式：介于不同城市的旅游者经朋友、亲戚、网友介绍，私自达成交换自己房屋和车辆在旅游期间使用的旅游协议；通过专业换房旅游中介或网站平台提供的信息，达成换房目的。其形式新颖、符合现代绿色消费观念，能够为旅行节省开支，已经能吸引部分青年旅游群体的关注。早在2006年前后这种出游新形式在中国就开始出现，但将近十年的时间过去，换房旅游仍然处于由起步迈向成长的初级阶段。由于东西方文化的差异，同样的方式在西方国家能够得到普遍接受而在中国的发展却举步维艰，目前中国社会深陷信任危机之中，普通市民根本难以接受陌生人住在自己家中，多数人考虑交换者隐私信息容易被公开透露，最重要的是此举可能会给交换者房屋内设施及私人财产甚至人生的安全带来风险。虽然这种方式对于一些白领、工薪阶层或学生群体具有一定诱惑，但经济实惠的同时还存在很多安全上的顾虑，多数人不敢贸然尝试，旅游受众范围及其狭窄。大多数人群对于这种旅游方式还处于认识不全面或完全一无所知的状态下，旅游行业也没有建立起相关监管系统和完整的体系，它甚至不受到旅游业从业者和相关政府的关注和重视，导致其严重缺乏宣传和推广的力度。更重要的是，目前我国旅游基础设施建设相对来说比较完善，并且呈规模化迅速发展，各地区尤其是旅游发达城市各类星级酒店、快捷酒店、公寓式酒店、客栈等分布范围广泛、数量众多，其中快捷酒店和公寓式酒店收费都较为廉价，经济实惠环境良好并且卫生整洁，成为了当下很多人旅行住居的首选择。为了追求更大的经济和市场效益，政府及旅游行业均大力支持酒店业的发展，而换房旅游这种看似创造不出太多经济价值又难以监督管理的体系自然得不到社会和相关部门的更多关注，这样的局面对于建设我国换房旅游体系也造成了很大的局限。

二、我国实行换房旅游遇到的瓶颈

1.信任危机使整个换房行业发展举步维艰

目前整个中国社会陷入了信任危机之中，社会或群体的道德原则和规范不被人们所遵守，人与人之间缺乏一种道德的联系和约束，彼此都无法相信对方的真诚和忠诚。而随着越来越多的媒体网络曝光人与人之间因毫无信任感而导致的各类家庭或社会纠纷事件频发，使得在这种以诚信贯穿整个活动过程中的换房旅游形式，出于生命财产安全、卫生与健康的角度考虑，人人自危，这种形势更普遍不被看好或认同。

2.缺乏管理，局面尴尬

首先就国内换房旅游市场而言，根本缺乏有效的管理机制和成熟的市场环境，好比一个缺少父母照看的婴儿，使其尴尬的临界于旅游业附属基础设施和纯粹民间交换行为的边缘。对于一个新兴却得不到更好发展的市场，一直没有相关政府部门或有关机构参与该市场的组织协调和统筹发展，或是出台相关的法律法规来规范市场秩序。在进行换房旅游的过程中只能依靠中介行业的一些保护措施，例如：要求双方换房者提供身份证，房产证复印件，严格实名核实换房者身份；或者换房者双方签订“换房旅游协议书”，试图通过法律途径来获得一定保障和约束力。但仅只是依靠这些措施距离建立一个相对完善、健全的市场而言是远远不够的。其次，监管和规范存在很大的难题，本身居民住房、车子都是属于私人财产，换房旅游这种行为对换房者本身也不涉及金钱交易范畴，也不存在所谓税收等制度的干预；安全问题也是最大的隐患，而且全国各地的任何房子都有可能成为交换对象，这样数量巨大，分布不均的形式，要想确实有效监管起这个领域，确实局面比较尴尬。

3.旅游基础设施的建设和分布，影响换房旅游市场的需求

在面临中国酒店行业发展层次丰富、规模大、数量多、速度快的背景下，“换房旅游”求生存无疑是一个巨大的挑战，如果发展不当将很容易被其他相关行业所替代。再者，除非处于特殊的国家大型节假日或黄金周期间，可能导致酒店业客房需求量紧张外，其余季节时期都基本不存在这种困扰。面对丰富广泛全面的选择范围，人们自然对换房旅游市场的需求和兴趣就显得并不明显。加之，换房旅游进入中国的时间极短，大多数人对于换房旅游的概念认知度很低，又基于旅游业负责混乱的局面，这些种种现实因素对换房旅游的推出产生了不小的阻碍。

三、换房旅游发展的对策及建议

对于换房旅游这一新的旅游方式，人们应采取宽容的态度，因为新事物总是要慢慢完善的。但必须正视其不足，经历完善规则，以保护更多“异地换房游”爱好者的权益[2]。

1.建立规范、高效的交换网络

换房旅游使用最多的媒介隶属于网络平台，因此，可由有关旅游单位成立专门的部门来经营换房旅游业务，吸纳各地信誉良好的换房游中介俱乐部，成立合法的中介服务公司，中介服务机构建立网络数据中心时应制定合理的规章协议，实行实名制会员制，申请加入会员必须填写自己房子的真实信息和相关个人信息，并且提供房源的相关证件扫描件，对会员所提供的信息予以严格保密措施，签署保密协议。换房子通过网络实名制审核通过后才能进入网站数据库并允许刊登换房旅游信息，同时将已经达成换房协议的换房者信息同步收录进公安机关相关网络系统作为备份，倘若在换房过程中出现违法犯罪行为，能在第一时间帮助受害者和公安机关破案，起到很好的监督作用。同时为会员建立诚信级别，在换房旅游结束后，换房双方要为对方做出一个客观评价。建立星级会员制度，随着换房旅游成功次数与获得好评的增加，星级与诚信级别也随之增加，由此实现换房者同级别兑换制，从而优化换房旅游爱好者的队伍。

2.建立换房旅游协会组织，协调整个行业健康发展

建立换房旅游协会可以起到对换房旅游市场的领导监督管理和统筹作用，并对其缺陷与不足进行弥补提醒。协会这种行业核心体系的成立更能够使旅游局、工商行政管理局、质量监督局、公安机关等部门都更积极规范地参与到这个行业发展建设中来。对相关换房旅游中的各方都能予以立法规范和监管，以便有利于协调整个行业健康发展。中国可以效仿或借鉴国外的先进经验，在欧美国家换房旅游都是由俱乐部来操作，个人提交的资料和信用证明必须相当完备，经过层层审核之后成为会员，才有机会参与换房，其间如果发生纠纷或者物件损毁，都会有相应的条款提供赔偿依据。而且目前中国也都有不少换房旅游俱乐部成功的案例，一旦形成有规模有机制的组织，那么换房旅游具体实施起来，将会更加规范。

3.建立失信惩戒制度

对开展换房旅游业务的各个平台实行失信惩戒制度，建立行业内部个人征信数据库，通过信用记录和信用信息的公开，来降低换房过程中信息不对称程度，约束换房者的行为。运用经济手段和道德手段，惩戒在换房过程中的失信者。在换房之前双方必须在有关部门备案，如存在失信行为，将面临高额的违约金或精神财产损失费用，情节严重者将走司法程序进行干预。

4.加强交流合作，加大宣传力度

相关的一些换房旅游组织或爱好者可以通过网络、社会大众媒体等窗口，适当地举办一些换房旅游经验的交流活动，加强了行业信息的沟通并且构建了一个换房旅游爱好者获取信息与交流的平台，邀请多次成功换房的、诚信度高的、有经验的换房旅游者传授他们的经验诀窍；甚至可以与一些对此市场感兴趣的旅行社尝试合作，由旅行社推出一些相关换房旅游的产品，相信一定会吸引不少求奇求新消费群体的眼球。同时邀请旅游业专业人士对于换房旅游进行宣传解读，有了政府相关部门的关注，将会有力地增强人们换房旅游的信心。媒体容易影响受众对日常事件的看法，近年来观众对真人秀节目反响强烈，可以采用寻找换房旅游体验者并且跟踪拍摄整个换房旅游过程的实录，使得整个换房旅游更真实具体形象地呈现在观众面前，扩大宣传效果。

结语

随着我国带薪休假等一系列更加人性化的节庆假日制度的实行，人们闲暇时间将会日益增多。旅游形式个性化，多元化以及经济性的市场需求，换房旅游的前景无限广阔。我国应根据实际情况，就如何有效地规范、建立资质正规的换房旅游交换机构，采取因地制宜的发展方针，并妥善解决相关的瓶颈问题，填补旅游市场上这一空白，中国的旅游业必定迎来一个蓬勃发展的春天。

[1]中国旅游产业的开放、竞争与发展[M].北京：中国经济出版社，2006.

[2]仪孝法.对“换房旅游”基本问题的分析：下[N].中国旅游报，2007-06-06.