不动产所有权的认定

王璐

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式生效，这一行政法规的出台和生效再一次引起我们对不动产所有权认定标准的思考。司法实践中，因不动产所有权权属不明确引发的诉讼不胜枚举，作为司法工作者应当能够清晰的把握认定不动产所有权的标准。

不动产所有权的认定，是与不动产的所有权有利害关系的人因不动产的所有权权属发生争议时，人民法院应当以什么标准对发生争议的不动产进行权属确认的活动。本文通过对司法实践中常见的不动产认定问题进行梳理，进而得出应当如何正确的进行不动产所有权的认定，维护合法不动产所有权人的切身利益，实现定纷止争。

不动产所有权的认定本质上是一种对不动产的权属确认，而权属确认的实体法依据是法律关于不动产所有权变动的规定，也就是按照一定的法律规则将不动产所有权变动的脉络厘清，进而确定不动产所有权的归属。根据《物权法》的规定，所有权的变动分为基于法律行为的所有权变动和非基于法律行为的所有权变动。纵观各国民法，大多都规定了基于法律行为发生的所有权变动的权属确认规则。我国也不例外，从我国《民法通则》第72条和《物权法》第9条、第23条等规定来看，我国立法上不动产所有权变动模式是债权意思主义与登记相结合的模式，既不要求所有权变动须有物权合意，也未承认所有权变动的无因构成。也就是说不动产所有权的认定应当以所有权的变动情况为依据，而不能仅仅看不动产登记在谁的名下。不动产登记仅仅是不动产所有权发生变动的生效要件之一。对于非基于法律行为发生的物权变动，物权法的规定是以发生物权变动的原因来确定不动产的权属。

基于法律行为产生的不动产所有权变动，司法实践中主要存在以下几种情况：

第一种情况：假定购房合同有效的情况下：①当购房合同上的买受人和房产登记簿上的登记犯权利人一致时，应当以房产登记簿为准，认定该房产属于房产登记簿上登记的权利人所有。法律依据是《物权法》第9条、第17条。②当购房合同上的买受人和房产证上的权利人一致时，说明不动产登记簿存在错误，这种情况下，房产证上的权利人可以先申请不动产登记机构进行更正登记。更正登记完成后，可以认定该房产的权属归房产证上的权利人所有。法律依据是《物权法》第9条、第17条和第19条第一款。但是日常生活中，登记簿上记载的权利人未必会同意进行更正登记，这时候，房产证上登记的权利人可以申请异议登记，在异议登记后的15日内向人民法院提起不动产的确认诉讼，以达到维护自身权利的目的。

第二种情况：在购房合同无效的情况下，即使购房合同上的买受人和房产登记簿上登记的权利人一致，该登记权利人也不享有该不动产的所有权。法律依据是《物权法》第17条和《合同法》第52条。根据法律的规定，我国不动产物权的变动要同时满足有效法律行为和不动产登记两个要件。此时因为促使不动产物权发生变动的原因行为（即购房合同）未生效，仅有不动产登记不发生物权变动的效果。以隐名购房合同为例，尽管登记簿上的权利人与实际出资人事先约定所购房屋归实际出资人所有，但是如果登记簿上的权利人未按照双方的协议为实际出资人办理过户，即使实际出资人有证据证明双方有协议，但是由于其未进行不动产登记，就不能实现所有权的变动，不能取得不动产所有权，此时只享有请求权，即依照双方的协议请求登记簿上的权利人履行过户的合同义务。反过来，如果实际出资人办理了过户手续，但是隐名购房合同的签订是为了规避法律的禁止性规定或存在其他违法行为，实际出资人不仅不能取得该不动产的所有权，而且也没有合同上的请求权，因为此时他取得不动产的原因行为——隐名购房合同是无效的。

但这也有例外，在《最高法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错（如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因），人民法院不得查封、扣押、冻结。本条结合我国的实际情况，针对我国房地产市场的混乱情况而制定，维护了交易秩序和善意一方的利益，在坚持以登记为标准的原则下，引入了过错原则，认定第三人已经取得该财产的所有权，公平保护第三人的合法权益。

基于非法律行为产生的不动产所有权变动，司法实践中主要存在以下几种情况。

第一，当法律文书与不动产登记簿不一致时，不动产所有权的认定是以生效的法律文書为准，因为此时物权已经因生效的法律文书发生了变动，根据《物权法》第28条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。

第二，当行政机关进行不动产的征收时，此时与不动产登记簿上的权利人也出现不一致，此时根据《物权法》第28条的规定，人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第三，合法建造的房屋等其他建筑物，该不动产所有权的认定是以事实行为成就时归合法建造者所有。根据是《物权法》第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。即不动产的所有权的认定以房屋或建筑物建成时为准。

但是，对于上述非基于法律行为取得的不动产所有权的情况，虽然可以游离于不动产登记簿之外而认定不动产所有权。但是根据《物权法》第31条的规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

综上所述，不动产所有权的认定是一个非常重要且常见的司法实践活动，对不动产归属秩序及维护不动产交易安全有重要的作用。不动产所有权的认定不能仅看不动产权属证书、因为它只是权利“证明”，也不是依照不动产登记机构的登记簿上的登记的权利人来认定，它只是物权公示制度的需要。当发生不动产所有权的纠纷时，就要通过厘清不动产所有权的变动脉络，然后依据相应的所有权变动法律规定进行认定。因此，对于基于法律行为产生的物权变动，认定标准要同时满足两个要件：一是产生不动产所有权变动的法律行为，二是看有没有进行相应的不动产所有权的公示即登记。对于非基于法律行为产生的不动产的变动，要探究发生物权变动的原因，通过对不动产所有权变动的原因以及规则进行法律评价，来认定不动产所有权是否发生变动。

参考文献：

[1]吴光荣.不动产登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究.

[2]最高法关于查封扣押的规定.